Prof. Dr. Erol Ulusoy

Kira artışına getirilen yüzde 25 sınırlaması ve 11 yıl boyunca kiracıya oturma hakkı nedeniyle; gereksinim amacıyla tahliye davalarında belirgin bir artış olduğunu dün yazmıştık. Konuya bugün devam ediyoruz... Gereksinim dolayısıyla tahliye davaları bilindiği gibi çok uzun sürmektedir.

Ne kadar uzun sürerse sürsün, konuta duyulan gereksinimin dava süresince de devam etmesi gerekmektedir. Bu anlamda, babasının kiralık konutuna gereksinim duyan çocuğun durumunun dava sonuçlanıncaya, karar verilinceye kadar devam etmesi de zorunludur. Çocuk davanın uzun sürmesine dayanamayıp, kredi ile bir konut satın alırsa ve o konuta taşınırsa, artık babanın, oğlunun neden kredi ile satın aldığı konutta değil de kendisine ait kiralık konutta oturma gereksinimi olduğunu kanıtlaması gerekecektir.

Gerçek ve samimi

Bunun gibi, kişi kendi gereksinimi dolayısıyla tahliye davası açtıktan sonra, yargılamanın bir yerinde konutunu satarsa, artık gereksinim nedeniyle tahliye davasına devam edilemez. Hatta yeni malik de bu davaya davacı olarak katılıp devam edemez. Yeni malik kendisi kendi gereksinimi için TBK md 351

Kira artışına kısıtlama ve 11 yıl boyunca kiracıya oturma hakkı, gereksinim nedeniyle tahliye davalarında da belirgin bir artışa neden oldu. Gelin buna yakından bakalım...

Son yıllarda fiyatlarda en fazla oranda artış gösteren sektör, emlak sektörü... Konutların hem fiyatında hem de kirasında olağanüstü artışlar oldu. 2 yıl önce 1 milyon TL’ye satılan yerler 4 milyon, 3 bin TL’ye kiraya verilen yerler 10 bin TL oldu.

Her ne kadar kira artışlarına geçen yıl yüzde 25 sınırlaması bir yıl uzatılmış olsa da, bu sınırlama fiiliyatta tam bir çözüm getirmediği gibi, yeni kiralamalar için zaten geçersiz, yeni kiralamalar cari kira piyasasındaki fiyatlar üzerinden yapılıyor. Bir konuta kiracı olarak girildi mi, artık kiracı istemedikçe 11 yıl süreyle kiracıyı çıkarmak mümkün değil. Kira hukuku temelde zaten kiracı dostuydu; yüzde 25 sınırlama ile kiracının dostu olmaktan çıktı, kiracıyla sanki “birlikte kiracı” hale geldi. Hoş, yüzde 25 sınırlaması gelmeseydi de zaten TÜFE ortalaması da kiralardaki piyasa artışını yakalamayacaktı;

Eğitimin önemini ne kadar anlatsak yetmez. Bugünkü varlığımız ve yarınki geleceğimiz eğitime bağlı. Geçmişte çocuklarımıza, gençliğimize ne düzeyde eğitim vermişsek, şu anda o düzeydeyiz.

Eğitimin kalitesi bir çok etkene bağlı. Bunlardan birisi de hiç şüphesiz, eğitime ayrılan bütçe. Keza eğitime ayrılan bütçe ne kadar yüksekse, fiziki olanaklar da o kadar iyi olacak, araştırmaya ve bilimsel çalışmalara o kadar yüksek kaynak ayrılacak.

Bununla birlikte şu hususu ıskalamamak gerek; eğitime ayrılan bütçe sadece fiziki olanaklar için harcanacak bütçe olarak kabul edilirse, dar anlamda niteleme yapılmış olur. Eğitime ayrılan bütçeye, eğitimin baş aktörleri olan eğitimcilere, öğretmenlere ve akademisyenlere verilecek maaşlar da dahil olduğunda, geniş anlamda niteleme yapılmış olur.

Akademisyenlerin maaşlarında yıllardır iyileştirme yapılmadı. İlan edilen 2023 artışlarıyla bir profesör aylık yaklaşık 48 bin TL maaş alacak. Artık akademisyenlerin maaşlarıyla ev sahibi olmaları, araba sahibi olmaları hemen hemen olanaksız.

Maaşıyla

‘Çalışmaktan yorulan bir hakim ve savcıya rastlamadım. Adaletin tecellisini sağlamak gibi kutsal bir mesleğin mensuplarını kaygılandıran, ailelerine mali yönden sıkıntısız bir yaşam olanağı sunamamak...’

Hakim ve savcılar mesleklerinin saygınlığına göre ve ekonomik kaygılarını nispeten bertaraf edecek yükseklikte bir refah payı düzenlemesi yapılması konusunda umutlular...

Adli ve İdari Yaz Yargı Kararnameleri hazırlanmaya başlandı. Birçok hakim ve savcı -ki sayılarının ikibin civarında olacağı tahmin ediliyor- yer değiştirme hazırlıklarına başladı. Fakat onları bir de endişe aldı: “Acaba yaşam koşullarını mali olarak karşılayamayacağım büyük bir ile mi, yoksa göreceli olarak daha az maliyetli küçük bir il veya ilçeye mi tayin olurum?”

Kira artışına getirilen yüzde 25 sınırlaması, tayin olacak hakim ve savcılar için bir şey ifade etmiyor. Çünkü onlar, lojman tahsis edilmezse, gittikleri yerde cari kira piyasasındaki kiralardan yeni ev kiralayacaklar.

Muhtemelen bugünkü maaşlarının yarısını, mevki ve yapı olarak içinde oturabilecekleri 1+1 veya

Hemen kelime karmaşası olmaması için belirteyim, resmi adı “Başkordostan” olsa da aslında onlar konuşurken kendilerini “Başkurt” diye adlandırıyor ve ülkelerine de “Başkurdistan” diyorlar.

Lise öğrenciliğimden kalma bir alışkanlıktır; Dünya Atlası’nı dakikalarca incelemek. Geçenlerde de öyle yaptım ve iki kıtada birden bulunan ülkemizi incelerken, gözüm Ural Dağlarını aradı. Orada da dikkatimi Başkurdistan Özerk Cumhuriyeti çekti. Sudaki sınırları Boğazlar olan Avrupa ve Asya’nın karadaki coğrafi sınırlarını oluşturan Ural Dağları’nın güney uçları Başkurdistan Cumhuriyeti sınırları içerisinde sona eriyordu. Ural Dağlarının bulunduğu Başkurdistan coğrafik olarak hem Avrupa, hem de Asya’da yer alması nedeniyle Türkiye’ye benziyordu. Birisi Ural Dağlarıyla, diğeri İstanbul ve Marmara Boğazlarıyla hem Asya hem Avrupa’da sınır hem de her iki kıtada da toprakları var.

Doğrusu en çok görmek ve izlenimde bulunmak istediğim yerlerden birisinin, Başkurdistan’ın Ural Dağları’nın Doğusu ve Batısı. Acaba

Konutunuzu veya çatılı işyerinizi bir kere kiraya verdiniz mi, ilk yıl dahil, 11 yıl kiracınızı, yasal sebepler yoksa, tahliye edemezsiniz. Ama kiracı isterse, her yıl kira sözleşmesini sona erdirme hakkına sahip. Bu durumu, kira artışlarına getirilen yüzde 25 sınırlama ile birlikte değerlendirdiğimizde, menfaatler dengesini bir daha düşünmekte fayda var...

Bir kimse ilk defa bir konutu kiralayacaksa, Meclis’in kira bedeline hiçbir müdahalesi bulunmuyor; kira piyasasındaki serbest oluşan rakama göre taraflar anlaşıyor. Ancak kira sözleşmesi yapıldıktan sonra gerçekleşecek kira artışlarına Meclis’in müdahalesi söz konusu.

Şöyle ki, TBK md 344’e göre kira artış oranı son 12 aylık TÜFE ortalamasını geçemez. Kanun diyor ki, en fazla 12 aylık TÜFE ortalaması kadar kira artışı yapılabilir, daha fazlası sözleşmede yazılı olsa bile geçersizdir.

Ama hemen söyleyeyim, yıllık kira artışının en fazla 12 aylık TÜFE ortalamasına göre yapma hakkı, 5 yıl ile sınırlıdır. Beşinci yılın sonunda ev sahibinin, ya da kiracının mahkemeye başvurarak 5’inci yıldan

Bir kiracı evi boşaltmak için ev sahibinden hava parası isteyebilir mi? Gelin örnek bir olay üzerinden inceleyelim...

Kiracı ve ev sahibi ilişkisi hakkında çok şey duyarız. Hepsinde hukuken bir taraf haklıdır. Ama hakkaniyet ve adalet duygumuz bazen hukuken haklı olanı “haksız” algılar.

Son iki yıldır kira piyasasındaki gelişmeler, hukuken haklı olan ile adalet ve hakkaniyet duygumuza göre haklı olan kiracı ve ev sahibi konumlarında şiddetli değişiklik yaptı. Öyle olaylar duyar olduk ki, ev sahibi kirayı 5 kat artırarak aylık 10.000 TL’ye çıkarmak istiyor.

Gel gör ki, kiracının geliri 5 kat artmamış ki! Nasıl ödesin! Ev sahibi de haklı, o da bütçesini tek geliri olan kira gelirine göre ayarlamış. Her ne kadar yasal kira artışı konutlar için yüzde 25 ile sınırlı olsa da -ki bu sınırlamanın 1 Temmuz 2023’ten itibaren yeniden uzatılacağını Adalet Bakanı Yılmaz Tunç duyurdu- ev sahipleri piyasa koşullarına göre kira artış talebinde bulunuyorlar.

Asgari ücret yüzde 34 artırılırken, yasal kira artışının yüzde 25 ile sınırlı olmasının isabetli olup

Azınlık hissedarlar, şirketlerde genel kurulu toplantıya çağırmaktan şirketin feshi ile ilgili konulara kadar pek çok hakka sahip. Elbette bu hakları kullanırken bazı koşulların da yerine gelmesi lazım.

Anonim şirketlerde azınlık haklarıyla ilgili bilgi vermeye dün kaldığımız yerden devam ediyoruz. Genel kurul bütün pay sahiplerinin katıldığı tek ve şirketin temelini ilgilendiren kararları olmaya yetkili organ olduğundan, toplanması sadece yönetim kurulunun iradesine bırakılamaz. Sermayenin en az % 10’unu oluşturan pay sahipleri, yönetim kurulundan, noter aracılığıyla yazılı olarak gerektirici sebepleri ve gündemi belirterek, genel kurulu toplantıya çağırmasını isteyebilirler. Genel kurul zaten toplanacak ise karara bağlanmasını istedikleri konuların da yönetim kurulunun belirlediği gündeme eklenmesini isteyebilirler (TTK md 411).

Yönetim kurulu azınlık pay sahiplerinin bu talebini reddeder veya 7 işgünü içerisinde yanıt vermezse azınlığa çare olarak aynı taleple mahkemeye başvurma olanağı getirilmiş (TTM md 412). Böylelikle azınlık pay sahiplerine, şirket yararına