Konutunuzu veya çatılı işyerinizi bir kere kiraya verdiniz mi, ilk yıl dahil, 11 yıl kiracınızı, yasal sebepler yoksa, tahliye edemezsiniz. Ama kiracı isterse, her yıl kira sözleşmesini sona erdirme hakkına sahip. Bu durumu, kira artışlarına getirilen yüzde 25 sınırlama ile birlikte değerlendirdiğimizde, menfaatler dengesini bir daha düşünmekte fayda var...
Bir kimse ilk defa bir konutu kiralayacaksa, Meclis’in kira bedeline hiçbir müdahalesi bulunmuyor; kira piyasasındaki serbest oluşan rakama göre taraflar anlaşıyor. Ancak kira sözleşmesi yapıldıktan sonra gerçekleşecek kira artışlarına Meclis’in müdahalesi söz konusu.
Şöyle ki, TBK md 344’e göre kira artış oranı son 12 aylık TÜFE ortalamasını geçemez. Kanun diyor ki, en fazla 12 aylık TÜFE ortalaması kadar kira artışı yapılabilir, daha fazlası sözleşmede yazılı olsa bile geçersizdir.
Ama hemen söyleyeyim, yıllık kira artışının en fazla 12 aylık TÜFE ortalamasına göre yapma hakkı, 5 yıl ile sınırlıdır. Beşinci yılın sonunda ev sahibinin, ya da kiracının mahkemeye başvurarak 5’inci yıldan sonraki yeni kira yılında uygulanacak kira bedelinin belirlemesini isteme hakları var.
Meclis 2012 yılında TBK md 344 ile kira artışına getirdiği 12 aylık TÜFE ortalama sınırlamasını, geçen sene daha da aşağıya çekti.
TBK’na eklenen ve 11 Haziran 2022 tarihinde yürürlüğe giren Geçici Madde 1 ile konutlarda kira artış oranı, yüzde 25 ile sınırlandırıldı. Adalet Bakanı Yılmaz Tunç, kira artışına getirilen yüzde 25 oranındaki sınırlamamın Kurban Bayramı’ndan sonra Meclis’e sunulacak “Torba Kanun Tasarısı” ile uzatılacağını duyurdu.
1 yıl mı olacak?
Her ne kadar bu uzatmanın yine 1 yıl mı yoksa daha uzun süre ile mi, yoksa kalıcı mı olacağını henüz bilmesek de, bu habere kiracılar sevindi, ev sahipleri üzüldü.
Bazı ev sahipleri ise çok daha üzüldü. Onlar 3 dönem yüzde 25 oranında kira artışı yapma durumunda kalanlar... Kiralarını geçen sene 11 Haziran 2022 ile 1 Temmuz 2022 arasında yüzde 25 artıran kiracı ve ev sahipleri, bu sene 2023’te de kirayı yasal olarak yüzde 25 artıracaklar, fazla değil. Bu geçici sınırlama bir yıllığına uzatılırsa, 2024 yılında da kira artış oranı yüzde 25 olacak. Yani kira artış dönemi 11 Haziran 2022 ile 1 Temmuz 2022 arasında olanlar, 2022, 2023 ve Meclis bir yıllığına uzatırsa, 2024 yılında da yüzde 25’ten fazla kira artışı yapamayacaklar.
Matematiksel olarak söyleyeyim, kirada olan her evin bir kiracısı varsa, bir de ev sahibi vardır. Fakat kiralayanlar ile kiracıların sayısı eşit olmayabilir. Çünkü bazen bir kişinin birden fazla konutu olabiliyor.
Barınma anayasal hak
Kira artışına getirilen yüzde 25 oranındaki yasal sınırlamanın ilk bakışta sözleşme özgürlüğüne aykırı olduğu düşünülebilir.
Fakat bu tür sınırlama zaten TBK md 344’te 2012 yılından beri var ve uygulanıyor. Sadece oranı farklı; birisinde 12 aylık TÜFE ortalaması, diğerinde kararlaştırılan ve ödenen kiranın yüzde 25’i.
Bu sınırlamalara şeklen bakıldığında gerçekten de sözleşme özgürlüğüne aykırı. Ancak, barınma anayasal bir hak olduğundan ve kira piyasasında fahiş artışların toplumsal barışı bozma ve zor durumdaki kiracıların içinde bulundukları zaruret halini istismar edilmesinin önlenmesi devletin görevleri arasında yer aldığından gerektiğinden, bütün hukuk sistemlerinde kiralara devletin müdahalesi söz konusu olabiliyor. Güdülen sosyal amacın ve toplumsal barışın, barınma ihtiyacının anayasal bir hak olmasının yüksekliği, sözleşme serbestisine müdahaleyi hukuka aykırılıktan çıkarmakta kanaatimce.
Okurlarımdan mesaj var...
Lütfü Bey yazıyor: “Kira artışları konusunda yüzde 25 sınır getirilmesinde, kendi evi olan olan kiracılar olduğunda, eksik ve haksızlıklar vardır. Şöyle ki, Benim Aydın’da ... Mahallesi’nde 3+1 ve 160 metrekare olan evimde 13 yıldır ikamet eden kiracım aylık 2 bin TL kira ödemektedir. Bu arada kendisine aynı cadde üzerinde ev satın almış, ayrıca ailesinden de iki ev miras kalmıştır. Eşinin de evi vardır. Evlerin hepsini günün şartlarına göre yüksek kira bedellerinden kiraya vermişlerdir. Kendi evlerinde oturmayı tercih etmemektedirler. Çünkü benim evime ödedikleri kira kendi aldıkları kiraya göre çok ucuza gelmektedir ve ödedikleri kiradan fazla gelir etmekte, girdi sağlamaktadırlar. Ben 82 yaşında, kanserden ameliyatlı, engelli bakıma muhtaç birisiyim. Eşim de 72 yaşında. Yaşam şartlarımız için emekli maaşımızı kira geliri ile takviye ediyoruz. Bu kira bedeli çok yetersiz kalıyor.
Bundan başka aynı apartmanda kendi evini yüksek kira bedelinden kiraya verip kendisi aynı apartmanda düşük kiradan oturan Ergün Bey de var.”
Yaşar Bey yazıyor: “Ankara ...’da 50 metrekare dükkanım var, emeklilik için almıştım. Bir marangoz kendi dükkanını kat karşılığı vermiş. Bina yapılıncaya kadar kiraya tutayım dedi. Anlaştık. Şimdi dükkanının inşaatı bitti. Çok değerlendiği için kendi dükkanını 20 bin TL’ye kiraya veriyor. Benim dükkanımda da 1.650 TL ye oturmak istiyor. 3 bin TL yap, diyorum, devlet - kanun neyse onu veririm, diyor. ‘Dükkanın bitti, çık’ diyorum, çıkmıyor. ‘İlan asayım, satacağım’ diyorum. ‘İlan astırmam, ben esnafım, prestijim var’ diyor. Ne yapacağım, şaşırdım!”
Kirada oturan ev sahibinin durumu
Türk Borçlar Kanunu’nun kiracı dostu bir kanun olduğu rahatlıkla ifade edilebilir. Bu sonuca varmak için sadece TBK md 347’deki şu hükmü dikkate almak yeterli; kiracı bildirimde bulunmadıkça, kira sözleşmesi birer yıl, birer yıl olmak üzere on yıl uzar. Böylece, bir konutunuzu veya çatılı işyerinizi bir kere kiraya verdiniz mi, ilk yıl dahil, onbir yıl kiracınızı, yasal sebepler yoksa, tahliye edemezsiniz.
Ama kiracı isterse, her yıl kira sözleşmesini sona erdirme hakkına sahip. Bu durumu, kira artışlarına getirilen yüzde 25 sınırlama ile birlikte değerlendirdiğimizde, ev sahibine şunu söylemiş oluyoruz: “Kiracına onbir sene katlanmak zorundasın ve kira artışlarını da şu anda yüzde 25’ten fazla yapamazsın!”
Burada bir menfaatler dengesinde bozulma olduğunu düşünüyorum. Bence bu yüzde 25 sınırlamasından vazgeçilmeli ve TBK md 344 tekrar uygulanmaya başlanmalı.
Çünkü ev sahiplerinin kira gelirlerinde yüzde 25 artış olurken, genel giderlerinde en az TÜFE oranı kadar artış olmakta.
Bir kimsenin giderindeki artış kadar gelirinde de artış olmalı ki, ekonomik olarak zor durumda kalmasın. Kiracılar bakımından da ele alırsak, örneğin asgari ücretteki yıllık artış oranı yüzde 107’lere ulaştı.
Bir tarafta asgari ücrette, memur ve emekli maaşlarında bu oranlarda yıllık artış olurken, geçimini kira geliri ile sağlayan ev sahiplerinin gelirindeki artışı sadece yüzde 25 ile sınırlamak bana göre haksız bir sonuca neden oluyor.
Hele hele okuyucularımın da dile getirdiği, kendi evini yüksek piyasa rayicine göre kiraya veren ama kendisinin kiracı olarak oturduğu evin kirasını yüzde 25 oranında artıran kiracıların varlığı düşünüldüğünde!
En azından kendi evini kiraya verip kendisi kirada oturanlar, bu sınırlamanın dışında tutulmalı.