Prof. Dr. Erol Ulusoy

Deprem felaketi yaşayan Hatay ve Adana’da kiraların yıllık ve peşin ödenmesi yaygın. Peşin ödenen kirada kullanılamayan sürenin karşılığı olan kiranın iadesi istenebilir.

Deprem bölgesindeki 11 ilde, özellikle sayfiyeleri, yaylalarda kiralık yazlıkları bulunan Hatay ve Adana’da kiraların yıllık ve peşin ödenmesi yaygın bir uygulama... Bir çok ev sahibi bir yıllık kirasını peşin istiyor. Artık hangi tecrübeleri yaşadıysa!

Kiracılar da yıllık peşin kira bedelinin indirimli olması bu yöntemi tercih ediyorlar.

6 Şubat 2023 tarihi itibariyle bir yıllık kira süresini tamamlamamış ancak bir yıllık kira bedelini peşin ödemiş okuyucularım var.

Depremde kirada oturdukları evin yıkıldığını, içinde oturulamayacak kadar ağır hasarlı olduğunu belirtip, peşin ödedikleri yıllık kira bedelinin akıbetini sormuşlar.

Kullanıma elverişlilik

Buna da şöyle cevap vereyim; ödenen bir yıllık peşin kira bedelinden, konutun kullanılamaz hale geldiği tarihte kullanılan süre ile kalan süre arasında orantısal bir hesaplama yapılarak, peşin ödenen kirada kullanılamayan sürenin karşılığı olan kira bedelinin iad

Bazı konutların depremde az hasarlı olduğu tespiti yapılmış olabilir. Bazıları için güçlendirme çalışması zorunlu, bazıları için ise zorunlu olmasa da, bina malikleri tarafından gerekli ve faydalı bulunmuş olabilir.

Normalde inşaat teknolojisi binalardaki deprem riskine karşı güçlendirme çalışmalarını, bina tahliye edilmeden yapılma olanağı sağlamaktadır.

Yine de binanın güçlendirme çalışması için tahliye edilmesi zorunlu görülürse, kiracının konutu geçici olarak tahliye etmesi gerekir. Buna gerçekten de kira hukukunda ‘geçici tahliye’ denir ve dayanağı da TBK md 320’dir. Buna göre binada yapılacak depreme dayanıklılık, güçlendirme çalışması kiracının katlanması gereken yenilik ve değişiklik niteliğindedir.

Tabii ki depreme dayanaklılık ve güçlendirme çalışması TBK md 350/2 gereği kira sözleşmesinin feshini gerektirecek esaslı bir onarım niteliği de taşıyabilir. Eğer deprem sonucu meydana gelen hasar, binanın yıkını gerektirmeyecek düzeyde, ancak güçlendirme çalışmaları esnasında

Kiracının kolonlarla ilgili ayıp niteliğindeki olumsuzlukları bildirmemesi halinde, zarardan sorumlu olacağına dair bir yasal düzenleme var.

11 ili etkileyen deprem bölgesinde tüm Türkiye’yi yasa boğan can kayıpları yaşandı, binlerce bina ve bu binalarda bulunan konut yıkıldı, hasar aldı. Depremde kiradan doğan haklar ve borçlar konusuna bakmaya devam ediyoruz. Deprem bölgesinde ev sahipleri ile kiracıları arasındaki ilişkilerin her iki tarafın da yararına olacak şekilde değerlendirilmesi gerekir.

Peki kolon kesilmesinde kiracının sorumluluğu var mı? Maalesef bu az olmayan, oldukça da sık rastlanan bir durum. Bilhassa, alt katları mağaza olarak projesi yapılmayan ve inşa edilmeyen binalarda, mağaza kiralayanalar bazı kolanları kesmekte, binanın taşıyıcı sitemini zayıflatmaktadırlar.

Acaba konutun bulunduğu binanın kolanlarındaki bu olumsuz değişiklikleri kiracının ev sahibine, kiralayana bildirme, haber verme yükümlülüğü var mı?

Gecikmeden bildirilmeli

Hemen yanıtı vereyim, evet, var, kiracı bu tür kolon kesme, kolondaki çatlak oluşması, taşıyıcı sitemin zayıflatılması gibi durumları bildirmekle, hem de

11 ili etkileyen deprem bölgesinde binlerce bina ve bu binalarda bulunan konut yıkıldı ya da hasar aldı. Bu tür konutların birçoğunda kiracılar oturuyordu. Şimdi maalesef hem kiracılar hem de ev sahipleri mağdur oldu. Kiracıların oturdukları evler yıkılmışsa, hem yeni bir konut aramak hem de yeni ev eşyaları almak zorunda kalacaklar. Ev sahiplerinin de ya kendileri başka bir yerde, ilde ilçedeki evde oturduklarından ya da yatırım amaçlı satın aldıklarından, kiraya verdikleri malvarlıkları bir anda enkaza dönüştü.

Bazı ihtimallere göre ev sahipleri ile kiracıları arasındaki ilişkilerin her iki tarafında yararına olacak şekilde değerlendirilmesi gerekecektir.

Tamamen yıkıldıysa

Eğer bina depremde tamamen yıkılmışsa, ortada kiracıya oturması için bırakılan bir konut kalmadığından, başkaca bir hukuki işleme gerek kalmaksızın, kira sözleşmesi sona erer. Kira sözleşmesinin feshine dair bir bildirimde bulunmaya dahi gerek yoktur. Kiracının kira ödeme borcu da böylece bitmiş olur. Eğer kiracı ile kiralayan arasında tahliye davaları açılmışsa, ortada tahliye edilecek bir konut bulunmadığından, bu davalar da

Türkiye’yi yasa boğan depremler sonrası enkaz altında kalan ve cenazeleri bulunamayan vatandaşımızın ölü sayılmasına vali veya kaymakam karar verirken, gaipliğe ise mahkemenin karar verdiğini önceki yazımızda anlatmıştık.

Gaiplik kararı evlilik haricinde kişi sanki ölmüş gibi, ölüme bağlı hukuki sonuçlar doğurur. Gaiplik kararı ile kanunda öngörülen kişinin ölü mü, sağ mı olduğuna dair belirsizlik ve şüphenin ortadan kaldırılması amaçlanmıştır. Gaiplik, ölüm olayına karinedir ve sanki gerçekten ölmüş gibi ölüme bağlı hukuki sonuçların doğmasını sağlar, evlilik hariç.

Gaip olan kişinin hayattaki eşi, boşanma davası açmadıkça kanunen evli sayılacağından, örneğin yeni bir evlilik yapamaz.

Hakkında gaiplik kararı verilen kişinin sonradan sağ olduğu veya ölmüş olduğu anlaşılırsa, yine dava açarak, gaiplik kararının iptali istenir. Kişi sağ olduğu için gaiplik kararı iptal edilirse, ölüme bağlı sonuçlar ortadan kalkar. Ölü olduğunun tespiti üzerine gaiplik kararı iptal

Enkaz altında kaldığı kesin olan fakat cenazesine ulaşılamayan bir vatandaşın ölü sayılmasına vali veya kaymakam karar verirken, gaipliğe ise mahkeme karar verir... Gaip olan kişinin hayatta olan eşi, boşanma davası açmadıkça kanunen evli sayılır

Depremde yıkılan binaların altında kalan ve cenazeleri bulunmayan vatandaşlar hakkında, ilgili yerin en büyük mülki amiri (vali veya kaymakam) tarafından nüfus kaydına ölü kaydı düşülerek, bu kişi hukuken ölmüş kabul edilir. Birçok enkazın başında günlerce bekleyen vatandaşlarımızı gördük. Bekleme sebepleri, enkaz altında olduğundan emin oldukları yakınlarına ölü veya canlı ulaşmaktı. Ama enkaz altında kaldığından emin oldukları bu yakınlarının bazılarının cesetlerine ulaşılamadı ve bir daha da haber alınamadı. Enkaz altında kaldığından emin olunan depremzede için mahkeme kararına gerek olmaksızın vali veya kaymakam kararı ile ölü kaydı düşüldükten sonra, malvarlığını oluşturan terekesi mirasçılarına geçer. Tabii ki mirasa dahil olan borçtan da, hayatta kalan ve mirası

Deprem acısı çok büyük... Bazı hukuki durumlar da gündeme gelmeye başladı. Yıkılan binalarda olduğu kesin olan fakat bulunamayan depremzedeler için miras nasıl olacak? Konuyu inceleyelim...

6 Şubat Kahramanmaraş Depremi arkasında çok dram ve enkazdan başka, bir yığın hukuki sorun da bıraktı. Bu hukuki sorunlardan birisi de miras...

Normalde bir kişinin ölümü ile miras devreye girer. Ölümün ispatlanması için, cesedin bulunması gerekir. Cesedin hekim tarafından değerlendirilmesi ile ölü hakkında ölüm belgesi düzenlenir ve Nüfus Hizmetleri Kanunu gereği yetkili makamlar ölüm olayını Nüfus Müdürlüğü’ne bildirirler, kişinin nüfus kaydı ‘ölü’ olarak kapatılır

Oysa bazı durumlarda kişinin cesedi, cesedinin bir parçası dahi bulunamaz ve dolayısıyla ölüm de bu şekilde ispatlanamaz. Kişinin cesedinin bulunmamasına rağmen, nüfusa ölü kaydı düşülebilir, sanki ölmüş gibi kabul edilip, malvarlığı, terekesi mirasçılarına geçer, evliliği sona erer. Kahramanmaraş

Kural olarak taşıyıcı sistemi olumsuz yönde etkileyecek şekilde tadil edilen veya zayıflatılan binalar için DASK yapılmaz. Ancak DASK kolon kesiminde kusuru olmayan konut sahibine tazminat ödemeli ve kolonu kesen kişi veya kişilere ödediği tazminatı rücu edebilmeli.

Zorunlu deprem sigortası teminatını sadece Doğal Afet Sigortaları Kurumu, yani kısaltılmış adıyla DASK veriyor ve poliçeyi kesiyor. Yazılarımızda DASK ile ilgili ayrıntıları işlemeyi sürdürüyoruz.

Kural olarak taşıyıcı sistemi olumsuz yönde etkileyecek şekilde tadil edilen veya zayıflatılan binalar için DASK yapılmaz.

Taşıyıcı sistemi olumsuz yönde etkileme en fazla kolon kesme şeklinde karşımıza çıkıyor. Alt katı mağaza veya başka ticari amaçla kullanılan bazı binalarda kolon kesilmesine rastlıyoruz.

Kolon kesilerek veya başka şekilde taşıyıcı sitemi zayıflatılan binalarda konut sahipleri DASK yaptırmışlarsa, DASK’ın onlara tazminat ödemesi gerekir. Çünkü kolon kesiminde hiçbir dahilleri yoktur, muhtemelen haberleri bile yoktur. Onlara yüklenemeyecek bir kusur sebebiyle DASK tazminatı ödenmemesi