Bazı konutların depremde az hasarlı olduğu tespiti yapılmış olabilir. Bazıları için güçlendirme çalışması zorunlu, bazıları için ise zorunlu olmasa da, bina malikleri tarafından gerekli ve faydalı bulunmuş olabilir.
Normalde inşaat teknolojisi binalardaki deprem riskine karşı güçlendirme çalışmalarını, bina tahliye edilmeden yapılma olanağı sağlamaktadır.
Yine de binanın güçlendirme çalışması için tahliye edilmesi zorunlu görülürse, kiracının konutu geçici olarak tahliye etmesi gerekir. Buna gerçekten de kira hukukunda ‘geçici tahliye’ denir ve dayanağı da TBK md 320’dir. Buna göre binada yapılacak depreme dayanıklılık, güçlendirme çalışması kiracının katlanması gereken yenilik ve değişiklik niteliğindedir.
Tabii ki depreme dayanaklılık ve güçlendirme çalışması TBK md 350/2 gereği kira sözleşmesinin feshini gerektirecek esaslı bir onarım niteliği de taşıyabilir. Eğer deprem sonucu meydana gelen hasar, binanın yıkını gerektirmeyecek düzeyde, ancak güçlendirme çalışmaları esnasında içerisinde oturulması mümkün olmayacak ise, kiraya veren kira sözleşmesini sona erdirebilir. Bu konuda TBK md 350/2 hükmünü deprem olayına uyarlarsak aynen şöyle diyor;
Depremde hasarlanan konutun yeniden inşaası veya güçlendirilmesi amacıyla esaslı onarımı ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın konutun kullanımı imkansız ise kira ilişkisi sona erdirilebilir. Böylece kiraya verenin kiracıya bir tazminat vs ödeme zorunluğu da olmaz.
Şunu da yeri gelmişken belirteyim, bu durumda dahi kira ilişkisi TBM md 350’de belirtilen fesih sürelerinin bitiminden itibaren bir ay içinde açılacak dava ile mümkün. Kiraya verenin noterden veya başka bir şekilde çekeceği fesih ihtarnamesi ile TBK md 350 kapsamında kira sözleşmesinin sona ermesi mümkün değildir, süresinde dava açmak gerekir. Ama TBK md 353 ile bu süre bir kira yılı kadar uzatılabilir.
Yeniden inşa, güçlendirme amaçlı olarak kira ilişkisi bu şekilde dava yoluyla sona erdirilirse, onarım ve güçlendirme sonunda eski kiracının öncelik hakkı vardır. Ama tabi ki, eski kira bedelinden değil, yeni onarılmış konutun kiralama bedeli üzerinden. Eğer eski kiracıya öncelik hakkını kullanma olanağı verilmezse, ev sahibi üç yıl başkasına kiraya vermez. Burada da tıpkı ihtiyaç sebebiyle tahliyede olduğu gibi, üç yıl eski kiracıdan başkasına kiralama yasağı var. Çözümü; ev sahibi eski kiracısına deprem sonrası güçlendirilmiş ,esaslı onarım geçirmiş konutu yeniden kiralaması için yazılı bir bildirim yapar. Eski kiracı bir ay içinde kiralamazsa, artık üç yıl başkasına kiralama yasağı sona erer.
