Ev sahibi-kiracı arasında yeni tartışma: ‘Piyasada kiralık daire sayısı artıyor'
10.10.2024 - 07:26 | Son Güncellenme:
Kiraların kontratlarının e-Devlet üzerinden yapılacağının duyurulması, elden ödeme yapan kiracılara getirilecek ceza, kira gelirlerinin vergilendirilmesi için atılan adımlar kamuoyunda merakla takip edildi. Kira kontratı olmayan, ödemeyi elden yapan kiracılar kontrat yapmak istediğinde ev sahipleri ‘ya kiraya zam yaparım ya da evi boşaltırsın’ şeklinde baskı yapmaya başladı. Peki böyle bir durumda kiracılar ne yapmalı? İşte detaylar...
Milliyet.com.tr/ÖZEL Ekonomi yönetiminin kira kayıp kaçaklarını önlemek ve vergi gelirlerini artırmak adına yaptığı adımlar kamuoyunda çokça konuşulmuştu. Bu süreçte Hazine kira geliri beyanını zorunlu tutarken, Gelir İdaresi Başkanlığı elden kira ödeyen kiracılara da para cezası uygulanacağını duyurdu. 2025 itibarıyla da kira kontratlarının e-Devlet üzerinden entegrasyonu sağlanacak.
Bu süreçte kira kontratı olmayan, parayı elden ödeyen kiracılar, mülk sahipleri ile kontrat yapma, ödemeyi resmi yollarla yapma talebinde bulunduklarında vergi ödemek istemeyen ev sahiplerinden ‘ya kiraya zam yaparım ya da evi boşaltırsın’ şeklinde geri dönüşler gelmeye başladı.
Yaz aylarının ardından büyükşehirlerde kira fiyatlarında bir düşüş olduğu konuşuluyor. Peki ekim itibarıyla fiyatlarda bir gerileme var mı? Ev sahipleri kontrat yapmayı reddedip, parayı elden alma, banka transferinde kira ödemesi yazmama gibi talepleri diretirse kiracılar bu durumda ne yapmalı?
‘MUTLAK YAZILI KONTRAT YAPILMALI’
Konuyla ilgili merak edilenleri milliyet.com.tr’ye açıklayan Gayrimenkul Uzmanı Mustafa Hakan Özelmacıklı şu ifadeleri kullandı: “Kira kontratı yapılmadan kiraya verilen evler aslında çok az sayıda. Bunlar ancak adres beyanında bulunma ihtiyacı olmayan, bazen öğrenciler için ya da kısa dönemli kiralamalar için yapılıyor.
Kira kontratlarının hukuk sistemimizde yazılı olma şartı yok. Kiracı ve mal sahibinin kendi aralarındaki ilişkiyi ispat edebilmeleri, kira artışlarının takip edilebilmesi, aboneliklerin üzerine alınması gibi birçok farklı nedenlerle kira kontratları yapılıyor.
Her durumda kiracılar mutlaka yazılı bir kira kontratı ile kiralama yapmayı istiyor olmalıdır. Bu onların en doğal hakkı ve yasal olarak haklarını ispat edebilmeleri açısından elzem bir husustur.
KİRA ÖDEMESİ BANKADAN YATMAZSA NE OLUR?
Gelir İdaresi Başkanlığı’nın bir düzenlemesi vardı. Kira ödemelerinde yapılan ödemelerin belgelendirilmesine ilişkin bir taslak hazırlandı. Mevcut düzenlemede konutlarda her bir kira için aylık 500 TL ve üzerindeyse bu ödeme banka veya PTT üzerinden yatmak zorunda. Kısa süreli kiralamalarda tutara bakılmadan tüm bedeller bankadan yatmak zorunda. İş yerlerinde miktar sınırı olmadan tüm ödemeler bankadan yapılmak zorunda. Bunlara uyulmaması halinde her bir işleme konu tutarın yüzde 5’i nispetinde öze usulsüzlük cezası kesilebiliyor. Diyelim ki kira 10 bin TL seviyesinde. Bankadan yatırılmadı, bu durumda 500 TL’lik bir ceza tahakkuk ettiriliyor. Yeni dönemde ise elden ödeme yapıldığında ceza tutarı yüzde 10’a yükseltilecek. Yani 10 bin TL’lik bir kira ödemesini elden yaptığınızda bin TL gibi bir ceza durumu ortaya çıkacak.
ŞUNA DİKKAT ETMEK LAZIM: DAİREYİ KİRALAYAN KİŞİ GERÇEKTEN MAL SAHİBİ Mİ?
Mal sahibi siz elden ödeme yapsanız dahi ‘ben ödeme almadım’ diye dava açabiliyor. Ödediğiniz tutarlar için de yükümlü olabiliyorsunuz. Hatta şuna da dikkat etmek lazım. Daireyi kiraladığınız kişi gerçekten mal sahibi mi? Annesi, babası veya çocuğuna yaptığınız bir ödeme kontratta kiraya veren kişi değilse, kiralar ödenmedi diye dava açılabiliyor.
BANKADAN PARA GÖNDERMEDE ‘KİRA ÖDEMESİ’ YAZILMALI MI?
Kiranın illa ‘kira bedeli’ olarak yatırılması icap etmiyor. Aslında kiracıdan mal sahibine bir para akışı var. Ancak tabi ki para transferleri ‘kira ödemesi’ şeklinde yapılsa bu iyi olur. Çünkü bunlar işaretlendiği zaman hazır beyan sisteminde de bu görüntüleniyor. Mal sahipleri de bunlar üzerinde kira vergisi ödüyor.
EV SAHİBİNİN YASAL SINIR ÜZERİNDE ZAM İSTEMESİ DURUMUNDA KİRACI NE YAPMALI?
Yasal sınır üzerinde zam talep eden mal sahipleri var. Şu anda son kira artışları yüzde 64 seviyesinde çıktı. Yüzde 100 kira artışı isteyenler de var. Tabi kiracı arzu ediyorsa bu oranda zammı kabul edebilir ancak bunda zorunlu değil. TÜFE’nin son 12 aylık ortalamasına göre artırmalıdır. Bunun dışında ev sahiplerinin bir zam yapma yükümlülüğü yok. Hatta kiracı fazla ödeme yapıyorsa, fazla ödeme yaptığına dair bir ibarede bulunarak ileride bu bedellerin geri alınması için dava açabilir.
‘KİRA YENİLEMELERİNDE ARTIŞLAR YÜKSEK SEVİYEDE’
Zaten şu anda kira artışları oldukça yüksek seviyelerde. 10 bin TL kira ödediğiniz bir yer 16-17 bin TL’ye çıkıyor. 30 bin TL ödediğiniz yer 50 bin TL’ye yaklaşıyor. Şu anki artışlar mevcut piyasanın reel kira artışlarının üzerinde diyebiliriz.
BÜYÜKŞEHİRLERDE KİRA FİYATLARI NE DURUMDA?
Ağustos ayından sonra şu an için birçok ilimizde kira seviyeleri yatay süreçte. Bazı illerimizde kiralar arttı. İzmir’de metrekarede 150 lira olan kiralar ağustos ayında 225 TL’ye çıktı. İstanbul’da ocak ayında 180 TL civarında olan metrekare kira fiyatları ağustos ayında neredeyse 240 TL seviyelerine kadar ulaştı. Türkiye genelinde ocaktan, ağustos ayına kadar kiralar yüzde 40-50 aralığında arttı.
‘PİYASADA KİRALIK DAİRE SAYISI ARTMAYA BAŞLADI’
Bu dönemden sonra mevsimsel etkiler artık geçiyor. Mevsimsel etkiler geçtiği için kira fiyatları enflasyona göre azalıyor. Şu anda piyasada ilginç bir şekilde kiralık daire sayısı artmaya başladı.
‘KİRA FİYATLARI DÜŞME EĞİLİMİ GÖSTERDİ’
Kiralık daire sayıları arttıkça bazı bölgelerde kira fiyatları düşecek. İstanbul ve Ankara’da kira fiyatlarının düşme eğilimi gösterdiğini görüyorum.
KİRA FİYATLARI DÜŞMEYE DEVAM EDER Mİ?
Kira fiyatlarının düşmeye devam edeceğini düşünüyorum. Yeni kiralık arzlar var. Üç büyükşehirde kiralık daire fiyatlarına baktığımızda İstanbul’da 100 metrekare bir daire ortalama 24 bin TL seviyesinde. Yeni bir daire ise bu 30 bin TL’ye kadar çıkıyor. Eski dairelerde ise 20 bin TL’ye kadar düşüyor.
Ankara’da sıfır dairelerde fiyatlar 100 metrekarede 25 bin TL seviyelerinde. Genel ortalamaya baktığımızda 100 metrekare bir daire 17 bin TL seviyelerinde. Eski yapılarda 16 bin TL seviyelerine kadar düşüyor.
İzmir’de 100 metrekarede ortalamalar 22 bin TL seviyelerinde. Sıfırda 25 bin TL’ye kadar çıkıyor. Eski yapılarda da 18 bin TL’ye kadar düşüş var.”
