Doğru arsa yatırımı için uzun vadeli düşünün

İnşaat ve gayrimenkul sektöründe hareketli günlerin yaşandığı bu günlerde doğru arsa yatırımı da ön plana çıkıyor. Bir yandan İstanbul’da yapılması planlanan yeni şehir projesi ve 3. Havalimanı gibi projeler de, şehrin en uzak bölgelerindeki arsaların değerlenmesinin önünü açıyor.
Doğru arsa yatırımının uzun vadeli düşünülerek yapılması gerektiğini belirten EVA Gayrimenkul Değerleme Danışmanlık Genel Müdürü ve Lisanslı Değerleme Uzmanı Cansel Turgut Yazıcı, arsa yatırımlarının genelde 5-10 yıl vadeli düşünülerek yapılması gerektiğini söyledi. Arsa yatırımı yapmadan önce beklentilerin belirlenmesi gerektiğini vurgulayan Yazıcı, beklentilerle eşleşecek olan arazinin satın alınmasının önemini belirtti.

Yer seçimi önemli
Arsa yatırım sürecinin en önemli ve en zor kısmının aslında doğru yer ve doğru arsa seçimi olduğunu ifade eden Yazıcı, değerli arazilerin pahalı ve sınırlı olduğuna dikkati çekerek, şunları söyledi:
“Önemli olan ve esas gelir sağlayan, arazi geliştirme yöntemleri kullanılarak plansız arazilerden planlanmış ve altyapısı sağlanmış arsalar elde etmektir. Sonra da bu arsalara doğru yatırımları yapmak, yapacak olana satmak ya da hasılat paylaşımı üzerinden anlaşma yapmak ciddi kâr getiren bir yaklaşımdır. Bu da ‘gayrimenkul geliştirme’ adını verdiğimiz bilimdir.”

Arsa almadan önce dİkkat edİlmesİ gerekenler

* Arsa almadan önce yeri mutlaka görülmeli hatta üzerine ayak basılmalı.
* Arsanın imar durumu ve mülkün yeri gibi konular satıcının sözlü beyanı yerine bizzat araştırılmalı.
* Mülkün tapusunda ‘arsa’ mı yoksa başka bir ifade mi yazdığına dikkat edilmeli.
* Gayrimenkuller, imar parseli haline gelirken Düzenleme Ortaklık Payı(DOP) denen imar terklerini yapmak durumundadırlar. Bu nedenle arazilerden göre yüzde 40’a kadar terk alınabilir. Arsanın tapusu, henüz terki yapılmamış bir mülke aitse alınan metrekarenin bir miktarı kaybedilebilir.
* Arsanın belediyesinde imar araştırmaları yapılmalı.
* Arsanın konumu, eğimi, büyüklüğü, inşaat yapılabilme imkânları incelenmeli. Bazı eğimli araziler ilave inşaat hakları imkânı sağlayabilir, imar durumları iyi değerlendirilmeli.
* Arsanın bağlı bulunduğu Tapu Müdürlüğü’ne giderek mülkiyet haklarını sınırlayacak (orman, su havzası, kamulaştırma vs.) bir kısıtlamanın olup olmadığı mutlaka kontrol edilmeli.
* Gayrimenkul alırken, belediyesinde geçmiş yıllara ait emlak vergisi borcunun olup olmadığı araştırılmalı.
* Ayrıca taşınmazın hisseli mi, müstakil tapu mu olduğuna dikkat edilmeli. Alınan hissenin, hissedar olunan arsa üzerinde tespitini yapmak mümkün değildir. Dolayısıyla hisseli arsalarda yatırım daha risklidir.
* Hisseli arsalarda diğer malikler ile her metrekarede ortak olunur. Bu nedenle, diğer hissedarlarla parselin rıza-i taksiminde anlaşılmadıkça hissedarı çok olan parseller tercih edilmemeli.
* Tapu işlemi sırasında alınan gayrimenkulün harçları ‘devir ve iktisap bedeli’ üzerinden hesaplanarak beyan edilmeli ve ödenmeli.

3 aşamalı bİr süreç
Arsa yatırımının sadece satın almak ve beklemekten oluşan bir yatırım türü olmadığını söyleyen Yazıcı, “Temelde bu yatırım süreci üç temel evreden oluşuyor. Öncelikle doğru yer tespit edilmeli ve arsa satın alınmalı. Daha sonra arsa doğu zamana kadar bekletilmeli. En önemlisi ise arsanın doğru zamanda satılması “dedi.

‘İmar notlarını inceleyin’
Yazıcı, arsanın bekletilmesi süresinde ise imar bilgilerinin sık sık güncellenmesi ve bir değişiklik olup olmadığının kontrol edilmesi gerektiğini vurguladı. Arsanın satılma sürecinde de ‘Arsayı satmalı veya alternatif şekilde değerlendirmelisiniz’ diyen Yazıcı, “Pazarı yakından takip etmeli, çevre gelişiminin ve fiyatların uygun olduğu noktada satışı yapmalısınız” dedi.
Arsa almadan önce bölgenin imar planlarının incelenmesi gerektiğini söyleyen Yazıcı, resmi dairelerdeki araştırmaların düzgün şekilde yapılmasının gerektiğini anlattı.

Bayraktar: Emsal artışları artık zorlaşacak

Çevre ve Şehircilik Bakanı Erdoğan Bayraktar, belediye başkanlarına emsal değerleriyle ilgili uyarıda bulunduğunu belirtti.
Bayraktar, emsal artışlarıyla ilgili düzenleme yapacaklarını belirterek, “Emsal artışları çok daha zorlaşacak” diye ifade etti.
Başbakan Erdoğan’ın bu yöndeki talimatlarıyla ilgili çalışmalar yaptıklarını ve yapmaya devam ettiklerini anlatan Bayraktar, “Yeni bir imar kanunu çıkarıyoruz. Orada birtakım gerekli kıstaslar getiriyoruz. Yeni Yapı Denetim Kanunu yapıyoruz, orada kıstaslar getiriyoruz. Çevre Kanunu’nda birtakım değişiklikler yapıyoruz. Bu kulvarı çok daha güzel ve çevreci konuma getirmek için adımlar atıyoruz” diye konuştu.

‘Belediyeler de rahatsız’
Bayraktar, İmar Kanunu’nda emsal artışlarıyla ilgili düzenleme yapacaklarını vurgulayarak, “Emsal artışları çok daha zorlaşacak. Öyle herkes kafasına göre plan notlarıyla, bilmem neyle emsal artışı yapamayacak” dedi.
Emsalin çok teknik bir konu olduğunu dile getiren Erdoğan Bayraktar, şunları söyledi:
“Emsal 2 dersin ama diğer taraftan emsal vermezsin, kütle koyarsın. Diğer taraftan taban alanı katsayısı dersin, yükseklik verirsin, emsal belli olmaz. Bunlar çok izafi şeyler. Onun için biz inşaat emsali konusunda, yol, çevre, meydan, sosyal donatı, teknik altyapı konusunda bunlara çok daha dikkat etmek için adımlar atacağız. Düzenlemelerini çok daha ciddi yapacağız.”
Bayraktar, çalışmayı belediyelerle yaptıklarını kaydederek, “Belediyeler de yapılanlardan rahatsız. Bu bir olgu, belediyelerle ortaklaşa toplantılar yapıyoruz. Bunlar devam edecek” dedi.

TOKİ’den 240 ay vade ile kurasız konut satışı

Başbakanlık Toplu Konut İdaresi Başkanlığı (TOKİ), Samsun’da 172, Denizli’de 238 ve Manisa’da 136 konut olmak üzere toplam 546 konutu kurasız, başvuru önceliğine göre seçme ve alma olanağı ile satışa çıkardı. 240 aya varan vade seçeneğiyle satışa sunulan konutların başvuruları 28 Haziran 2013’te sona erecek. Açık satış yöntemi ile alıcıya sunulan konutlardan, ilk gelen istediği konutu satın alabilecek.
Samsun-Ulugazi’de inşa edilen 172 konut açık satış yöntemi ile satışa sunuldu. Konutların 29’u, 85 metrekare 2+1, 143’ü, 119, 131 ve 135 metrekare 3+1 olarak planlandı. 2+1 konutların peşin fiyatları 86 bin liradan, 3+1 konutların peşin fiyatları ise 121 bin liradan başlıyor. Konutların satışında dört farklı ödeme seçeneği geçerli olacak. Konut alıcıları yüzde 10 peşin 96 veya 180 ay, yüzde 15 peşin 108 ay ya da yüzde 25 peşin 120 ay vade seçeneği ile konutları alabilecekler.

71 bin liradan başlıyor
Denizli-Eskihisar’da alt gelir grubu kapsamında inşa edilen 141 konut ile toplu konut uygulaması kapsamında inşa edilen 97 konut alıcıya sunuldu. Alt gelir grubuna dönük yapılan 141 konutun 115’i 84 metrekare, 26’sı da 94 metrekare 2+1 olarak planlandı. Konutların peşin fiyatları 71 bin liradan başlıyor. 6 bin lira peşinat verilerek alınabilecek konutlar için 240 ay vade seçeneği ile aylık taksitler 273 liradan başlayacak.
Eskihisar’da toplu konut uygulaması çerçevesinde üretilen 97 konut 112 metrekare büyüklüğünde inşa edildi. Peşin fiyatları 101 bin ile 131 bin lira arsında değişiyor. Konutlar için dört farklı ödeme seçeneği bulunuyor. Yüzde 10 peşin 96 ay, yüzde 15 peşin 108 ay, yüzde 25 peşin 120 ay veya 10 bin lira peşin 180 ay vade ile konutların satışı gerçekleştirilecek.

Manisa’da 136 konut satışta
Manisa-Kula’da alt gelir projesi kapsamında 110, sosyal konut kapsamında da 26 konut kurasız, başvuru önceliğine göre satışa çıkarıldı. Alt gelir gurubu kapsamında üretilen 110 konut 74 metrekare 2+1 olarak planlandı. Konutların peşin fiyatları 50 bin liradan başlıyor. 6 bin lira peşin verilerek alınabilecek konutlar için 240 vade ile 183 liradan başlayan taksitlerle alınabilecek.
Kula’da toplu konut uygulaması kapsamında inşa edilen 26 konut ise 115 metrekare 3+1 olarak planlandı. Konutların peşin fiyatları 88 bin liradan başlıyor. Bu konutlardan almak isteyen vatandaşlar yüzde 10 peşin 96 ay, yüzde 15 peşin 108 ay, yüzde 25 peşin 120 ay veya 6 bin lira peşin 240 ay vade seçeneğinden yararlanabilecekler.

Yeşil bina sertifikaları külfet olmaktan çıkmalı

İnşaat Müteahhitleri Konfederasyonu (İMKON) Genel Başkan Yardımcısı ve Türkiye Genç İşadamları Derneği (TÜGİAD) Ankara Başkanı Barış Aydın’ın, ‘yerli yeşil bina’ sertifikası konusunda TSE’ye yaptığı çağrı kısa sürede karşılık buldu.
Türk Standartları Enstitüsü’nün (TSE), konut ve ticari yapıların yeşil bina kriterlerine göre tasarlanarak inşa edilmesi konusunda 2 ay içinde ulusal standartları belirleyerek, sertifika verebileceği bildirildi.

‘Sertifika verebiliriz’
TSE Genel Sekreter Teknik Yardımcısı Coşkun Şentürk ve TSE Ürün Belgelendirme Merkezi Başkanı Doğan Yazar, Barış Aydın’ı, ziyaret ederek bugüne kadar inşaat firmalarının ciddi meblağlar ödeyerek yurt dışındaki kuruluşlardan aldığı yeşil bina sertifikasını, ulusal koşullara uygun standartlar belirleyerek vermeye hazır olduklarını bildirdiler.
Şentürk, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nın da onay vermesi halinde TSE’nin gerekli altyapıyı en geç 2 ay içinde hazırlayabileceğini belirtti.

Akredite edilmeli
TSE’nin vereceği sertifikanın öncelikle yurt içi ve yurt dışında akredite edilmesi gerektiğinin altını çizen Şentürk, “Görev verilirse biz hazırız. Bakanlığın desteği önemli. Firmalar da binaları yeşil bina kriterlerine uygun inşa etmeleri konusunda özendirilmeli. Yeşil bina sertifikası almak, maddi açıdan külfet olmamalı” dedi.
İMKON Genel Başkan Yardımcısı Barış Aydın da yeşil bina sertifikalarının yabancı kuruluşlardan alınmasının yatırımcılara çok büyük mali yük getirdiğini vurgulayarak, “Yeşil bina kriterlerine uygun inşaat yapacak müteahhite teşvikler verilmeli” dedi.

Bağdat Caddesi’nde atölyeli proje açılımı
Adana’da çıkışlı Çukurova Gayrimenkul, rotasını İstanbul’a çevirerek Kartal’da Adanus Park ve Çukurova Tower projelerini hayata geçirdi. Firma, şimdi de Bağdat Caddesi’ne yelken açtı. Çukurova Gayrimenkul, özellikle yenileme projeleri için gelen yoğun talep üzerine Bağdat Caddesi’nin en değerli lokasyonlarından Caddebostan’da bir ‘Proje Atölyesi’ kurdu.
Bağdat Caddesi’nde bölgenin prestijli yapısına uygun butik projeler inşa etmeyi planladıklarını belirten Çukurova Gayrimenkul İcra Kurulu Başkanı Cafer Kara, yeni projeleri için İstanbul’da arsa arayışına da devam ettiklerini söyledi.
Kara, artık tüm projelerini Proje Atölyesi’nde geliştireceklerini ifade etti.

Bahar kampanyasıyla 1 ayda 90 daire sattı
Via Properties & Gürsoy Yatırım Ortaklığı ile Gaziosmanpaşa’da yükselen Via Port Venezia’nın Mart ayı içerisinde başlattığı, yüzde 5 peşinatla taksitleri 1 yıl erteleme kampanyası kapsamında kısa süre içerisinde toplam 90 daire satışı gerçekleşti. Yapılan açıklamaya göre, bahar kampanyası nisan ayı sonuna kadar devam edecek.
Ayrıca projede anlaşmalı bankalardan, 60 ay vadeyle yüzde 0,62’den başlayan faiz oranları ile kredi kullanma imkânı sunuluyor.
Via Port Venezia Satış ve Pazarlama Direktörü Cenk Hayırlıoğlu, “Mart ayında başlattığımız kampanya büyük ilgi gördü ve kısa sürede 90 daire satışı gerçekleştirdik” dedi.

Vialand’e komşu Eyüp Park’ta 30 ay sıfır faiz
Gül Proje tarafından hayata geçirilen Eyüp Park’tan kampanya haberi geldi. Buna göre, projede yüzde 50 peşinat, yüzde 5 indirim ve 30 ay sıfır faiz uygulanıyor. Ayrıca peşin ödemelerde yüzde 10 indirim fırsatının verildiği Eyüp Park’ta 11 farklı tipte konut alternatifi mevcut. 329 konut ve 119 mağazadan meydana gelen Eyüp Park’ın altından Kabataş-İkitelli metro hattı geçiyor. Arsa alanı 13 bin 600 metrekare olan proje 23 Nisan 2013 tarihinde hizmete açılacak olan eğlence merkezi ViaLand’a 5 dakika mesafede yükseliyor. Teslim tarihi 2015 Haziran olarak belirtilen projede, stüdyo daireden, 3+1 daireye kadar farklı konut seçenekleri yer alıyor.

Soyak, 1 yıl faturasız ve aidatsız yaşam sunuyor
Soyak’ın İzmir Karşıyaka’daki Soyak Siesta projesindeki kampanyası devam ediyor. 4 Nisan’a kadar sürecek kampanya dahilinde yüzde 1 peşinatla hemen ev sahibi olmanın yanı sıra daireler dayalı döşeli ve 1 yıl faturasız ve aidatsız yaşam paketiyle satışa sunuluyor.
2 bin 250 konutluk Soyak Siesta’da evler, halısından beyaz eşyasına, yemek takımından nevresimine kadar dayalı döşeli olarak satılıyor. Kampanya dahilinde ev satın alanlar ayrıca tam 1 yıl boyunca elektrik, su, doğalgaz ve aidat da ödemeyecekler. Ayrıca Soyak Siesta’dan ev sahibi olmak isteyenler hemen taşınabilecekleri gibi, ödemelere de 1 yıl sonra başlayabilecekler.