Son iki yıldır TÜFE’nin yarısı bile etmeyen yüzde 25’in üzerinde kira artış yasağının da etkisiyle kira sektöründe asıl mağdurların kiracılar değil, ev sahipleri olmasına rağmen, muhtemelen “istikrar” ve koruyucu refleks gereği halen mahkemeler kiracı lehine yorum yapma eğilimindeler. Ev sahiplerinin yaşam maliyetleri TÜFE oranında (ortalama yüzde 55) artmasına karşın, kira gelirleri yüzde 25 arttı. Üstelik kiracıların maaş ve ücretlerinde yüzde 100 oranında bir artış olmasına rağmen.
Kira sektöründe ve kira hukukundaki gelişmeler ev sahipleri aleyhine olunca, ev sahipleri de artık kira sözleşmelerini yaparken yedikleri yoğurdu epey bir üflemeyi tercih ediyorlar.
Yıllardır tanıdığım ve dostum Baran Bey’in Rusya Federasyonu vatandaşı olan kiracısı, turistik ikamet izni uzatılmayınca, evi 10 gün içinde tahliye etmiş ve ailece Türkiye’yi terk etmiş.
Baran Bey evi yeni kiracısına kiralayacak. Ancak yeni kiracısı yıllık değil, üç yıllık sözleşme yapmak istiyormuş. Baran Bey de kabul etmiş ve anlaşmışlar. Kira sözleşmesini imzalamadan önce beni aradı ve kira sözleşmesine yazmak istediği bazı hususları sordu.
Ceza geçersiz
En çok merak ettiği nokta, sözleşmeye, kira bedelinin zamanın da ödenmemesi halinde ceza koşulu ödenmesini yazıp yazamayacağıydı. Örneğin, “Kiracı aylık kira bedelini zamanında ödemezse, 10 bin TL ceza koşulu ödemek zorundadır” gibi bir madde yazılabilir miydi?
Baran Bey aldığı kira ile taksitlerini, kredi kartı borcun ödüyordu. Kiracısının zamanında kirayı ödemesi halinde, onun da ödediği ve ödemesi gereken taksitleri olduğu ve kendisi de taksitlerini zamanında ödeyemeyeceğinden, yüksek temerrüt faizleri ödemek zorunda kaldığıydı, merak ettiği. Kiranın geç ödenmesine karşı kendisini nasıl hukuki korumaya alabilirdi?
Baran Bey’e yanıtım çok net oldu, çünkü Türk Borçlar Kanunu md 346 hükmü bu konuda çok açık ve net bir düzenleme içeriyordu; kira bedelinin zamanında ödenmemesi hâlinde ceza koşulu ödeneceğine dair anlaşmalar geçersizidir.
Bu da şu demektir sevgili Baran Bey, kira sözleşmesine kira bedelinin geç ödenmesi halinde belirli bir meblağın ceza koşulu olarak ödeneceği yazılsa bile hukuken geçersizdir ve hiç bir hükmü olmaz.
Temerrüt faizi %18
Kiracının kira bedelini geç ödemesinin asıl ve en önemli yaptırımı, iki haklı ihtar çekilirse, bunun bir tahliye sebebi olacağıdır. Ama bunun için, kira bedelinin bir yıl için de en az iki kere geç ödenmesi ve bu sebeple de kiralayanın iki kere ihtar çekmesi zorunludur.
Baran Bey haklı olarak sordu: “İyi ama geç ödenen kira bedeli için faiz işletilemez mi? Ben kredi kartı borcumu ödemede bir gün bile temerrüde düşsem, banka benden hemen temerrüt faizi tahsil ediyor!”
Maalesef Baran Bey. Ama sözleşmeye açıkça yazarsanız, kira bedeli geç ödendiğinde faiz işletilecektir diye, o zaman faiz talep edilebilir. O da şu anda yıllık yüzde 9 olup, en fazla yüzde 13,5 olarak sözleşmeye yazılabilir. Yine temerrüt faiz oranı olarak da en fazla yüzde 18 yazılabilir.
Baran Bey bu, durur mu, sorulara devam: “Tamam da hocam, benim kredi kartı temerrüt faizim yıllık yüzde 40 civarı. Aradaki fark benim için bir zarar değil mi?”
Ne diyebilirim ki? Baran Bey de haklı. Kiracısı kira bedelini zamanında ödeseydi, o da kredi kartı borcunu zamanında ödeyecek ve yıllık yüzde 40 civarı bir temerrüt faizi ödemek zorunda kalmayacaktı. Kiracısından talep edeceği yıllık yüzde 18 temerrüt faizi, onun ödeyeceği yüzde 40 kredi kartı temerrüt faizini karşılamıyordu.
“Durun Baran Bey, hemen moralinizi bozmayın. Hukuk düzenimiz buna da bir çözüm öngörüyor; aşkın zararın tazmini.”
Bu da şu demek: Alacaklı, senin durumunda olduğu gibi, temerrüt faizini aşan bir zarara uğramış olursa, borçlu kendisinin hiçbir kusuru bulunmadığını ispat etmedikçe, bu zararı da gidermekle yükümlüdür.
Baran Bey, kiracınız kirasını geç ödediği için siz de kredi kartınızı veya taksitinizi ödemede temerrüde düşüp daha yüksek temerrüt faizi ödediğinizi kanıtlamanız halinde, aradaki farkı kiracınızdan aşkın zarar olarak talep edebilirsiniz. Bu yasal çözüm sizi bir nebze rahatlatır ve adalet duygunuzu incitmez.
