Kirada yüzde 25 sınırı arabulucuyla aşılabilir mi?

Arabuluculuk, birbirleri ile iletişimi kesecek kadar ileri gitmiş kiracı ve ev sahibi ilişkilerinde uzlaşma kültürünü geliştirmede faydalı. Ayrıca yüzde 25 sınırı ile bozulan toplumsal barış da arabuluculuk yöntemiyle yeniden inşa edilebilir.

Kira sözleşmelerinden doğan uyuşmazlıkların çözümünde artık arabulucuya başvurmak 1 Eylül 2023 tarihinden beri zorunlu hale geldi. Teknik terim olarak biz buna dava şartı diyoruz. Bu da şu sonucu doğuruyor, eğer kiracınız veya ev sahibiniz ile aranızdaki kira sözleşmesinden doğan bir uyuşmazlık çıkmışsa ve dava açmayı düşünüyorsanız, önce arabulucuya başvurarak uyuşmazlığı dava açmadan çözülmesi için çaba sarfetmeniz gerekiyor. “Uyuşmazlık arşa dayandı, artık konuşacak bir şey kalmadı” demek olmuyor, karşı taraf ile son bir kere konuşmak gerekiyor.

Arabuluculuk sistemi alternatif uyuşmazlık çözüm yollarından birisi.

Ancak önemle vurgulayayım ki, arabulucu hakem değildir. Uyuşmazlığı kendisi çözme yetkisine sahip değildir. Kiracının mı, ev sahibinin mi haklı olduğuna karar verme yetkisi yoktur.

5’inci kira yılının sonunda kira tespit davası açılacaksa, arabulucu kendisi kirayı tespit edemez.

İhtiyaç sebebiyle tahliye davası açılacaksa, arabulucu ihtiyacın samimi ve gerçek olup olmadığı hususunda değerlendirme yapamaz.

Kısaca arabuluculuk, adından da anlaşılacağı gibi bir yargılama faaliyeti değildir. Sadece dava yoluna gitmek isteyen taraf ile karşı tarafı uzlaşmaları için uygun ortamı sağlayacak olan faaliyettir. Karayolları jargonu ile ifade edersek, “köprüden önce son çıkış”tır!

Kim ödeyecek?

Başlangıçta arabulucuya başvuran ve karşı taraf hiçbir ücret ödememekte, ancak arabuluculuk masrafları ileride açılacak davayı kaybeden tarafa yüklenecektir. Arabulucu ücreti şu anda 1.400 TL’dir. Taraflar uzlaşırlarsa arabulucuya ödenecek ücret, uyuşmazlığın değerinin yüzde 6’sı olup, farklı bir anlaşma yapmamışlarsa, eşit olarak öderler. Kira uyuşmazlıklarında kural olarak uyuşmazlığın değeri, yıllık toplam kira bedeli olmalıdır. Asıl belirsizlik, örneğin talep tahliye ise, uyuşmazlığın değerinin de yine toplam yıllık kira bedeli üzerinden hesaplanıp hesaplanmayacağıdır. Kişisel görüşüm, yıllık toplam kira bedelinin de tahliye talepli uyuşmazlıkların dava değerini oluşturacağı yönündedir. Çünkü tahliye davası açılırken de dava değeri olarak yıllık toplam kira tutarı gösterilir ve harçlandırılır.

Hangi hallerde zorunlu?

Kira sözleşmesinden doğan uyuşmazlıkların en fazlası ve uzun sürenleri hiç şüphesiz tahliye davalarıdır. Tahliye davaları ister ihtiyaç sebebiyle olsun, ister sözleşmenin ihlali, isterse taşınmazın yeniden inşası sebebiyle olsun, çok uzun sürmektedir. Böyle olunca, başlangıçta samimi ve gerçek olan taşınmaza olan ihtiyaç, 4-5 yıllık dava sürecinin sonunda ortadan kalkmış, taşınmaza davanın açıldığı tarihte gerçekten olan ihtiyaç, başka şekilde çözülmüş olabilmekte ve bu sebeple de başlangıçta haklı olarak açılmış olan tahliye davası reddedilebilmektedir. İşte arabuluculuk görüşmeleri esnasında kiracı taşınmaza olan ihtiyacın gerçek ve samimi olduğu hususunda ikna edilebilecektir.

Kira güvencesinden, depozitodan doğan uyuşmazlıklarda da arabulucuya başvurma zorunlu.

Hangi giderlerin kim tarafından üstlenileceği konusunda uyuşmazlık çıkarsa, yine arabulucuya başvurma zorunlu.

Sadece İcra ve İflas Kanunu gereği dava açmadan doğrudan ilamsız icra yoluyla tahliye takip talebinde bulunma olanağı varsa, arabulucuya başvurma zorunlu değil. Bu tür tahliye talepleri de iki haklı ihtara dayalı kira bedelinin ödenmemesi veya kira süresinin sona ermesiyle başvurulabilen ilamsız takip türünün konusudur. Bunların dışındaki bütün tahliye talepleri dava konusu yapılması gerektiğinden arabulucuya başvuru zorunludur.

Arabuluculuğun zorunlu hale gelmesinin kira davalarında ne kadar bir azalma sağlayacağını hep birlikte göreceğiz. Ancak birbirleri ile iletişimi kesecek kadar ileri gitmiş kiracı ve ev sahibi ilişkilerinde son bir kere uzlaşma kültürünü geliştirme ve oluşturmada faydalı olacağını düşünmekteyim.

Her türlü kirayı kapsar

Kira artışına getirilen yüzde 25 sınırlamasının toplumsal barışı nasıl bozucu etkileri olduğu malum. İşte kirada arabuluculuk ile yüzde 25 sınırlamasının bozmuş olduğu toplumsal barış tekrar inşa edilebilir hale geldi. 6325 sayılı Arabuluculuk Kanunu md 18A/1-a, “kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklar” dediği için işyeri kiralarından doğan uyuşmazlıklar için de arabulucuya başvuru zorunlu hale gelmiştir.

Yasa maddesi taşınır-taşınmaz ayrımı da yapmadığından, taşınırların kiralanmasından doğan uyuşmazlıklar için de önce arabulucuya başvurulmalıdır. Elbette ilk akla gelen araç kiralamasıdır. Yabancı turistlerin binlercesi de araç kiralamaktadırlar. Rent a car şirketlerinin kira sözleşmelerinde değişiklik yaparak, arabuluculukla ilgili açıklayıcı hükümlere yer vermeleri doğru olacaktır.

‘Yüzde 25’ sınırı emredici hüküm

Bazı yerlerde kiracı ve ev sahibinin anlaşarak kiraya yüzde 25’ten fazla zam yapabileceklerine ilişkin görüşlere rastlanmakta.

Öncelikle şunu belirteyim, Türk Borçlar Kanunu’nun 27’nci maddesine göre kanunun emredici hükümlerine aykırı sözleşmeler kesin olarak hükümsüzdürler. Türk Borçlar Kanunu Geçici 2’nci maddesi de bu hükme paralel bir şekilde açıkça, kira bedelinin artışıyla ilgili anlaşmaların yüzde 25 oranını aşmaması koşuluyla geçeli olduğunu söylemektedir. Ayrıca demektedir ki, bu oranı aşacak şekilde yapılan sözleşmeler, fazla miktar yönünden geçersizdir.

O halde TBK Geçici 2’nci madde demektedir ki, eğer kiracı ve ev sahibi anlaşarak örneğin kiraya yüzde 100 zam yaparlarsa, anlaşmalarının yüzde 25’in aşan fazla kısmı geçersizdir. Dolayısıyla yüzde 100 oranında zam isteyen ev sahibinin sırf bu sebeple arabulucuya başvurusu geçersiz olmalıdır. Keza arabulucunun emredici hükümlere aykırı bir taleple arabulucuya başvurulduğunu tespiti halinde arabuluculuktan çekilmesi gerekir. Keza alternatif uyuşmazlık çözüm yolları, emredici hükümlere aykırı çözüm üretme yolları değildir.

Kanaatimce kiracı, sebepsiz zenginleşmeye ilişkin iki yıllık zamanaşımı süresi içinde fazladan ödediği kira zammının iadesini dava edebilir. Tabii önce arabulucuya başvurarak.