Nilüfer Kas

 Ayda ortalama 100 bin konut satışı varsa bunun en fazla yüzde 5’i yabancılar tarafından gerçekleştiriliyor. Ancak yabancıların gayrimenkul yatırımlarıyla ilgili toplumda yanlış bir algı var. Yabancı alıcılar kafeste kuş mudur?

Mesela satıcıların çoğu, bir yabancı gelsin (özellikle Katarlılar, Suudiler, Azeriler olsun) istiyor. Türk satıcıların kafasında petrol zengini olan bu ülkelerin vatandaşları, satıcı ne isterse pazarlık yapmadan masaya o parayı koyacak ve gözü kapalı mülkü alacak gibi bir önyargı var. Acı ama bir gerçeği burada paylaşmakta yarar var.

Çok sayıda yabancı müşterinin alım-satımına danışmanlık yaptım.  Öyle ne istenirse vermezler, pahalı olanın pahalı olduğunu bilirler. Kıyasıya pazarlık yaparlar. Danıştıkları çok kişi vardır. Her danıştıkları kişinin görüşünü başka danıştıklarıyla teyit ederler. Bazılarının kafası bu teyitler nedeniyle daha fazla karışır ama her şey usulüne ve kurallara uygun olsun isterler.

Herkes iyi bilir ki, iki türlü satış rakamı vardır. Biri resmi rayiç üzerinden yapılan satışlar, bir de

Zaman zaman ‘Bizim ev şurada olsaydı ne para ederdi’ diye hayıflananları, fiyat farkına isyan ve itiraz edenleri duymuşsunuzdur.  İtirazlarında bir nebze haklılar ama bu kişiler uygulamada fiyat farkının kendi içinde bir mantığı olduğu gerçeğini atlıyorlar.

Bir konutun fiyatını belirlerken maliyet kalemlerini iyi anlamak lazım. Burada en önemli kalem arsadır. Arsa değerini ise konum etkiler. Eğer dünün dutluğunda bugün residence yapılmadıysa sizin dutluk hala dutluktur, fiyatı yükselmemiştir. Boğazı gören bir arsa ile şehrin merkezinden kilometrelerce uzak, İstanbul’dan çok komşu kente daha yakın sınırdaki bir arsanın değer farkı büyüktür. Arsanın imar durumu, emsali, bitişik nizam mı ayrık nizam mı, köşe konum mu, yasal yükseklik sınırı, ana arter üzerinde mi, ara sokakta mı olup olmadığına da bakmak lazım.

İnşaatta kullanılan malzemelerin maliyeti fiyat belirlerken ikinci büyük kalem olarak karşımıza çıkar. Her yıl Hazine ve Maliye Bakanlığı ile Çevre ve Şehircilik Bakanlığı inşaat maliyetlerini ilan eder. Lüks inşatta maliyetler daha

Eminim bu işin uzmanı olan psikiyatrlar, psikologlar hatta sosyologlar pandemi sürecinin insan psikolojisi ve davranışlarına olan etkisini gösteren araştırmalarını yakın zamanda toplumla paylaşacaklardır. O araştırmalar yayınlanmadan bize yansıyan değişiklikleri, gözlemlerimi paylaşmak isterim.

Aylarca evde kapalı kalma duygusu, neresi olursa olsun evden kaçıp gitme istediğini körükledi. Yaşanan kayıplar insanlara hızlı karar alma ve hareket etme konusunda itici bir güç oldu. ‘Hayat kısa’ denildi. Gördüğü mülkü almaya 15 dakikada karar veren ya da daha önce gördüğü ama dönüp bakmadığı bir yere kaparo gönderen, sadece fotoğraf ve videodan ev kiralayan, satın alanlar var. Gerçekten eskiden bunlar olmazdı.

Karantina dönemi pazarda olan satıcıları da alıcıları da aynı oranda etkiliyor. Satıcı evine aldığı her alıcı adayı ile sağlık açısından riske girerken, alıcı da her gezdiği evde aynı riski kabullenmiş oluyor. Bu nedenle 1 yılı aşkın bir süredir içinde yaşanılan mülklerde başka yöntemler kullanıyoruz.

Eskiden bilgi almak

Tıpkı aile doktoru, aile avukatı, aile diş hekimi, mali müşaviri gibi ‘ailenin gayrimenkul danışmanı’ kavramı ülkemizde de benimsenmeye başladı. Son yıllarda ise artık ‘sözleşmesiz çalışmıyoruz’ dediğimizde çoğunluk ‘çalışma şartlarınızı biliyorum’ diyor. Özellikle son 5 yılda gayrimenkul profesyonellerinden hizmet alan kişilerin sayısının düşündüğünüzden daha fazla olduğunu rahatlıkla söyleyebilirim.

Profesyonel hizmet alan ve bunun bir bedeli olduğunu bilenler çoğunlukta ama bir grup da var ki, bir yandan dört dörtlük sorunsuz bir süreç yani kusursuz bir hizmet bekliyor ama ya hizmet bedeli ödemek istemiyor ya da hizmet bedelini minimumda tutmak istiyor.

Şimdi eğri oturup doğru konuşalım. Gayrimenkul sektörünü dışarda tutarak soruyorum: maksimum sonuç aldığınız bir konuda minimum ödeme yapmak adil midir, kabul edilebilir bir durum mudur? Referansı güçlü bir doktora, referansı güçlü bir avukata ya da mali müşavire gittiğinizde ücreti neyse ödemiyor musunuz?

Pandemi, gayrimenkul sektöründe de derin izler bırakarak değişimin kapılarını açtı. Çalışma yöntemlerimizi değiştirdik, az temas – daha çok iletişimin yolunu bulduk. Sektör başlangıçta ‘battık’ derken hiç beklemediği fırsatları gördü ve rekor kırdı.

Mart 2021’de İstanbul tarihi bir rekora imza attı. 2013 Mart ayında 56 bin olan ipoteksiz satış rakamı son sekiz yılda 75 bin bandında takılıp kaldı. Ve sürpriz; Mart 2021’de ipoteksiz satış rakamı 89 bin adet olarak açıklandı. Bu yılın Ocak ayında tapu harcı için de 1 milyar 372 milyon lira ödendiğini biliyoruz. Bunlar gerçekten ciddi sayılar. Böyle bir dönemde bu rekor nasıl mı kırıldı?

Sektörün önde gelenlerine göre faizler görece yüksek olmasına rağmen, yeni inşaat sayısının az, arzın düşük olması sebebiyle fiyatların artmasını öngörenler nakit alıma geçtiler.

Konut fiyatları son 1 yılda yüzde 30’lere varan bir artış gösterdi. Ama fiyatı artan diğer yatırım araçlarına nazaran konut hala ucuz kaldı. Mesela 2-3 yıl

Biliyorsunuz son 5 yılda İranlı vatandaşlar Türkiye’de yoğun şekilde gayrimenkul satın alıyor. Türk vatandaşlığı özellikle İranlılar için önemli. Avrupa ülkelerine rahat seyahat için  Türk vatandaşlığı bir köprü vazifesi görüyor. Bu nedenle yabancılar en çok da İran vatandaşları bir değil bazen beş gayrimenkul satın alıyor, kira getirisi olan gayrimenkullere yatırım yapıyor.

 Peki yabancılar Türkiye’nin kara kaşı kara gözü için mi parasını ülkemize getiriyor? Tabi ki değil. Emlak yatırımı yapanlar, diğer yatırım araçlarına göre her zaman çok daha fazla kazanıyor. Risk yok, gelir ve artış garanti. Gayrimenkul, günlük ekonomik iniş-çıkışlarından en az etkilenen yatırım aracı olarak listenin en üstünde yer alıyor. Bu nedenle hem yerli hem yabancı yatırımcı bulduğu her fırsatta parasını gayrimenkulde değerlendiriyor.

 Bu da başta Ankara olmak üzere İstanbul ve İzmir’i dünya metropolleriyle kıyaslayınca açık ara önde olmasını sağlıyor. Düşünsenize 2020’de emlakta fiyat artışı

Durum aslında şöyle; Türkiye’de gayrimenkuller birkaç büyük emlak portalı üzerinde pazarlanıyor. Yerlisi, yabancısı aynı platforma ilan giriyor ya da arıyor. Bölge rayiçleri aşağı yukarı bir ortalama fiyat aralığında gidip geliyor. Ama asıl sorun fiyatları yerleşmiş büyük sitelerde yaşanıyor.

Nasıl mı? Sitelerde çeşitli tiplerde daireler var. Bu daireleri birbirinden ayıran cepheleri ve katları. Yani şerefiyesi… Bazı canı sıkılan, macera arayan ya da ‘evimi satarsam ne kadar eder’ diye merak edenler emlak platformlarına ilan veriyor. Ama istenen fiyat gerçekçi değil, pazar fiyatından tamamen farklı,  kimsenin de almayacağı yüksek rakamlar. O esnada biri çıkıp istenen fiyatı verse satıcı yine satmayacak çünkü amaç satış değil, sadece merak. Maalesef o meraklı satıcılar gerçek satıcıların kafasını karıştırıyor.

Herkes evini 10 bin lira da olsa daha yükseğine satmayı istiyor. Bunda bir sorun yok. Serbest piyasa ekonomisi, adam içine para harcamış der geçeriz. Ama pazara yüksek rakamlardan çıkan lobici

Pandemi hayatımızı alt üst ettiği kadar seçimlerimiz üzerinde de büyük etkisi oldu. Eskiden sevmediğimiz, tercih etmediğimiz, yüzüne bakmadığımız ne varsa sever olduk… Aslında hepimiz son 1 yıldır bir tuhaf olduk.

Gayrimenkul sektörü özelinde değişen neler mi var? Mesela; son yıllarda kentsel dönüşüme giren ve metrekaresi küçülmesin diye Fransız balkona evrilen, özellikle kadınların güzel perdelerini gösterdiği Fransız balkonlar artık hükmünü kaybetti, 3 metrekare de olsa klasik balkonlar eski tahtına yeniden oturdu.  

Çatısı akar diye istenmeyen teras katları daha fazla istenir oldu. Yeter ki, nefes alacak bir alana sahip olsun. Kimse üstümüze bir şey silkelenmesin diye bahçe katı istemezken herkes ayağını toprağa basmanın peşine düştü.

İlla şehir merkezi diye tutturanlar, şehre en kısa yoldan gelip gidecekleri mesafedeki müstakil evlere göz dikti. Tüm bu kargaşa içinde balkonlu, teraslı, bahçeli ve müstakil evlerin fiyatları bazı ilçelerde yüzde 50 bazı ilçelerde