'Standartları bir tık yukarı çekiyoruz'

SVR Grubu tanıyabilir miyiz?

SVR Group 3 şirketin birleştirilmesiyle oluşturuldu. Bu birliktelik Fikirtepe’deki kentsel dönüşüm projesi için başladı ve Çengelköy’deki projeyle de devam edecek. Business İstanbul birlikte yaptığımız ilk proje. Bundan sonra Çengelköy’de hayata geçireceğimiz proje de kentsel dönüşüm ile ilgili olacak. Oradaki alanımız 210 bin metrekaresi satın alınabilir olmak üzere toplam 350 bin metrekare. Konut-ofis karışık bir proje olacak. Konutun yüzde 70-80, ticarininse daha düşük olduğu, daha çok cadde ticaretinin yapılacağı bir alan olacak.

Business İstanbul projesi nasıl gündeme geldi?

Business İstanbul projesi kentsel dönüşümle başladı. İstanbul’da kentsel dönüşümün yapılması şart. Türkiye’nin yirmi yıllık süre içinde kentsel dönüşüm yapma mecburiyeti var. Türkiye’deki yapılar genel olarak eski ve ruhsatsız. Kentsel dönüşüm artık devlet politikası haline geldi. Biz de bu oluşumun, bu geminin içinde yer almak istedik. Daha sonraki aşamada da nerede ne yapabiliriz oldu. Fikirtepe bölgenin ve Türkiye’nin ilk kentsel dönüşüm projelerinden bir tanesi. Bizim projemiz İBB’nin riskli alanda kentsel dönüşüm ilanıyla başladı. Daha sonra Ankara’ya verildi ve Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’na bağlandı. Yaptığımız fizibilite çalışmaları sonucunda buranın ticaretinin yoğun olacağı, kentsel dönüşümde ofis ihtiyacının da belli bölümde karşılanması gerektiği konusunda öneriler aldık.

3 firmaya bu konuda fizibilite çalışması yaptırdık. Ticaretin ofis ihtiyacının İstanbul’da 15-20 yıl boyunca devam edeceği öngörülüyor. Doktor muayenehanesi gibi ufak ticarethaneler var. Bunlar belli bir zaman içerisinde ticari ofislere ya da ticaretin yapıldığı bölümlere geçip oralarda görev yapmak zorundalar. Zamanla apartman dairelerinde yer bulamayacaklar. Çünkü orada ihtiyaçlar karşılanmıyor ve prestij ihtiyacı ortaya çıkıyor. Çalışanların beklentileri karşılanmıyor. Ulaşımın da çok etkisi var. Bu bölgenin metro ayağı var, E-5’teki yeri çok iyi, Marmaray çıkışı birkaç yüz metre ileride olacak. Bunların hepsini hesap edince buranın bir ofisin olmazsa olmazlarından bir bölüm olduğunu gördük. Ne yapalımdan ziyade neye ihtiyacımız var, nasıl yapalım , nerede yapalım sorusuna cevap aradık ve bulduk.

Projenin detaylarından bahseder misiniz?

Burayı 2 etap halinde yapacağız. Birinci etabın kazı çalışmaları şu anda devam ediyor. 15 Eylül gibi temel atmayı planlıyoruz. Birinci etapta 3 blok halinde satılabilir 70 bin metrekare olmak üzere toplam 120 bin metrekare bir inşaat alanımız var. Altında cadde dükkanlarının olduğu, sokak ticaretinin yapılabildiği, bir ofisin günlük ihtiyaçlarını karşılayabileceği günlük cafe ve restoranların olduğu, ufak ticaretin döndüğü ticarethaneler olacak. Üst katlara da 20-22 kat civarı toplam 65 bin metrekare civarında da ofisin olduğu bir etap olacak. Katların büyüklükleri aşağı yukarı bin 500 metrekare civarında. Burada kat yüksekliği 3,10 metre olacak. Biz burada kat yüksekliğini önde tuttuk. Çünkü ferah bir ortamda çalışmanın verimliliği arttıracağını düşünüyoruz. Asansörlerden, ofislerin günlük ihtiyaçlarından, çalışanların sosyal aktivitelerini gerçekleştirebileceği, deşarj olabilecekleri ortamlara kadar her şeyi birçok profesyonel danışma firmalarıyla çalışarak hesapladık.

Burada bin 200 araçlık bir otopark yapıyoruz. Deprem hesaplamalarından asansörün yoğunluk hesaplarına kadar her şeyi düşündük. Bütün teknik hesaplamalarda üniversite profesörleriyle çalışıyoruz. Burada yaptığımız ürünü sunacağımız şirketler tamamen uluslar arası şirketler. Böyle bir projeyi gerçekleştirdiyseniz büyük firmalarla çalışmalısınız. Onların beklediği dünya standartlarını siz lokal olarak gerçekleştirmelisiniz. Yoksa kriterlerine göre sizi eleme riskiyle karşı karşıya kalıyorsunuz. Biz burada bu projenin daha verimli insanlar tarafından kullanılabilmesi ve yatırımcıların daha büyük gelir elde edebilmesi için olmazsa olmazlar neyse danışmanlıklar aracılığıyla projeye dahil ettik. 1.etabımızı 2017’nin ilk çeyreğinde teslim etmeyi planlıyoruz. 2.etabımızda imzalar atıldı, resmi prosedürlerle uğraşıyoruz. 2.etabımızı da 2018’in başı gibi sunmayı hedefliyoruz.

Satışlar ne durumda?

Şu ana kadar toplamda projenin 5 katını sattık. Ama şu anda 5 katın tamamı yurtdışındaki firmalara satıldı. 2 yerli yatırımcıyla daha görüşüyoruz ve sonuçlandırmak üzereyiz. Avrupa’dan ve Amerika’dan önce kiralama sonra satın alma şeklinde görüştüğümüz 4-5 tane firmamız var. Bunlar 6 ay gibi uzun prosedürlü işlemler. Yılbaşına kadar anlaşmaları sonuçlandırıp 1.etabın satışını tamamlayabiliriz. Önümüzdeki ay Dubai’deki fuara katılacağız. Arap yatırımcılar arasından da görüştüklerimiz vardı orada onlarla görüşeceğiz. Piyasada da bir durgunluk olmasına rağmen beklentilerimizin üstünde bir talep de alabiliriz. Şu an taleplerin yoğunluğu körfez ülkelerinden.

Burada yaptığımız proje körfez ülkeleri için kıymetli bir yatırım. Lokasyon itibariyle büyük firmalar bu bölgelere yerleşmek istiyorlarsa pek alternatif yok. Olanlarda da fiyatlar yüksek. Bizim projenin artısı kentsel dönüşüm projesi olması sebebiyle daha uygun fiyatlarda olması. Kullanıcılardan ve yatırımcılardan büyük bir beklenti var. Batı ülkelerinde daha kurumsal bir yapı olduğu için karar verme aşamaları daha uzun sürüyor. Bu yüzden körfez ülkelerinin bu projede daha çok yer alacağını düşünüyorum. Bizim buradaki yatırımımız kurumsal kiracılı yatırım olarak geçiyor. Yani kiralanma ve kiracı garantisi veriyoruz. Kiralayacak kişiler de ufak firmalar değil, kurumsal ve uluslar arası firmalar. Bunlara kiracı bulduğunuz zaman artık yatırımcı bir daha kiracı aramıyor. 10 sene problemsiz bir yatırım aracı elde etmiş oluyor. Bu da yatırımcıları cezbediyor.

Fiyatlar hakkında bilgi verir misiniz?

Biz şu an metrekare fiyatı 4 bin dolar diyoruz ama bölgeye baktığımızda metrekaresi 7 bin dolar olan ofisler de var. Bizim projemizin verimlilik oranı yüzde 75’in üstünde. Bizim öngörümüz oturum başladıktan sonra yani 3 sene sonra metrekare fiyatlarında yüzde 50 gibi bir artış olması.

Business İstanbul’u diğer projelerden ayıran en önemli özellik nedir?

Bana göre en önemli özelliği lokasyonu. Göztepe metro durağının hemen yanında olması büyük avantaj. Firmaların kilit adamları çalıştığı yerin merkezde olmasına çok önem veriyor. Aynı zamanda bölge olarak her yere yakın olması projeyi bir adım öne çıkarıyor. LEED sertifikalı olması ve ofis giderlerinin düşük olması da diğer artıları. Yatırımcının daha çok kâr edebilmesi için elimizden geleni yapıyoruz. Hem lokasyonuyla hem de iş kalitesiyle Business İstanbul son zamanlarda yapılan en gözde projelerden bir tanesi.

Türkiye’nin ekonomi olarak büyüyor, gayri safi milli hasıla artıyor. Bunların hepsini düşündüğümüz zaman Türkiye’nin ofis ihtiyacının önümüzdeki zamanda artacağına inanıyoruz. Türk insanı dönüşüyor, ekonomik seviyesi yükseldikçe beklentisi artıyor. Biz de işimizi kaliteli bir şekilde yapıyoruz. Bu noktada Business İstanbul Türkiye’deki ofis projelerinin standartlarını bir tık yukarı çekiyor diyebiliriz.