Kentsel Dönüşüm Sorununu Çözecek 2 Öneri!

Kentsel Dönüşüm Kanunu olarak bilinen 6306 sayılı Kanunun çıkışının ikinci yılı geride kaldı. İki yıl içinde özellikle riskli binalarla ilgili olarak başarılı çalışmalar yapıldı ancak riskli alan ilan edilen 106 bölgedeki 70 bin dönümde işler tıkanma noktasına geldi.

Kentsel dönüşüm uygulamalarındaki sorunları gündeme getirmek ve çözüm önerileri geliştirmek adına İstanbul’da oluşturulan Kentsel Dönüşüm ve Hukuk Platformu, bir basın toplantısı düzenleyerekriskli alanlardaki tıkanmayı aşmak için „acele kamulaştırma“ ve „ada ile proje ölçeğinde maliklerin 2/3 çoğunlukla karar alma“ kuralınıngetirilmesi önerisini paylaştılar.

İstanbul Levent’deki Sapphire Seyir Terası’nda 28 Mayıs Çarşamba günü gerçekleşen basın toplantısına Kentsel Dönüşüm ve Hukuk Platformu Başkanı Prof. Dr. Gürsel Öngören, Başkan Yardımcısı Prof. Dr. N. İlker Çolak ve Genel Sekreter Avukat Boray Köknel katıldı.

Kazançlı bölgelerde riskli binaların hızla yenilendiği dikkat çekiyor

Kentsel Dönüşüm ve Hukuk Platformu Başkanı Gürsel Öngören,yaptığı konuşmada kentsel dönüşümde riskli yapılar konusunda çok başarılı çalışmalar yapılmasına karşın, riskli alan ilan edilen 106 bölgede çalışmaların tıkandığını söyledi. Öngören, “Platform olarak yaptığımız değerlendirmeye göre, gayrimenkulde kazancın en çok olduğu şehir merkezlerinde riskli yapı bazında etkileyici bir yenileme hareketi var. Yaklaşık 70 bin adet konut riskli olarak belirlendi ve yenileme çalışmaları yapılıyor. Eski inşaatçıların yanı sıra tekstilciler, madenciler, galericiler bile inşaat şirketi kurup, riskli yapı yenileme sektöründe yeni kazançlar peşine düştüler” açıklamasını yaptı.

Öngören, riskli yapı bazındaki kentsel dönüşümün daha da geliştirilmesi için iki yeni model önerdi:

1) “Kentsel Dönüşüm ve Hukuk Platformu olarak ilk önerimiz; Bakanlığın en kısa sürede uygun yerlerde parsel ve ada birleşmesini teşvik eden ekstra imar hakkı ve avantajı getirmesidir. Bu yolla inşaat şirketleri, bankalar aracılığıyla kentsel dönüşümü finanse edebilirler. Daire sahiplerine yük binmez ve riskli yapı dönüşümü hızlanır. Park, spor salonu, kültür merkezi yapmak için de birleşen alanlarda yeni arsalar oluşturulur.

2) İkinci önerimiz ise eskiden “kat karşılığı” denen, müteahhitin daire ve dükkan karşılığı inşaat yapması sisteminin yanına “para karşılığı” başlığıyla yeni bir sistem getirilmesidir. Bu sistemde yüklenicilik/yapımcılık yapan bir inşaat firması binayı sadece “para karşılığı” yeniden yapacaktır. Burada bankaların işin finansal kısmını o apartmanda oturanlara uzun vadeli krediler açarak yürütmesi zorunludur. Bu yeni sistem, kentsel dönüşümün sıkıntılı olan finansal boyutuna rahatlama getirecektir. Burada devletin de kredilerde onbeş ve yirmi yıllık geri ödeme sistemini sağlaması gereklidir. Şu anki on yıllık kredi sistemi yetersizdir.“

Riskli alanlarda ise çalışmalar aksıyor

Kentsel Dönüşüm ve Hukuk Platformu Başkan Yardımcısı Prof. Dr. N. İlker Çolakise şunları söyledi: ”İstanbul’da yaklaşık 11 bin dönüm yer riskli alan ilan edildi. En büyük alan 3 bin 920 dönümle Gaziosmanpaşa ilçesinde, bin 400 dönüm Sarıyer-Armutlu’da ve bin 340 dönüm de Kadıköy-Fikirtepe’de. Riskli alanlarda 377 bin 167 adet konut bulunuyor ve bu riskli alanlarda çalışmalar durma noktasına geldi.Aksamanın en önemli nedeni; çoğunluğun imzaladığı anlaşmalara katılmayan azınlıktaki bina veya arsa sahiplerinin, ikna edilmesi veya zorlanması yönünde çözüm sağlanamaması. Sosyal anlamda, “uzlaşma” en uygun çözüm ama ne yazık ki bu sağlanamıyor. Üst üste gelen seçimler politik ortamı gerdi ve siyasi nedenler de uzlaşmayı etkiledi. Yerel seçimler sebebiyle belediyelerin dikkati dağıldı. Bu durumda “zorlama” yönünde hukuki çözüm devreye girecek.Çevre ve Şehircilik Bakanlığı yetkilileri riskli alanlarda uzlaşma görüşmelerinin tıkanması sebebi ile yeni bir karar verme noktasındadır.”

Riskli alanda tıkanmayı aşmak için iki öneri

Prof. Dr. İlker Çolak, riskli alanlardaki tıkanmayı aşmak için önerilerini şöyle sıraladı:

Hukuken iki çözüm önerisi bulunuyor. İlk öneri, anlaşmayan arsa ve bina sahiplerinin mülklerinin, acele kamulaştırma yoluyla parası ödenerek Devletçe alınması. Burada Bakanlık ve idare kararlarıyla yol alınacaktır.

İkinci önerimiz ise Kentsel Dönüşüm Yasası olarak bilinen 6306 sayılı Kanuna riskli alan için, ada veya projeölçeğinde 2/3 çoğunlukla karar verilmesi kuralının eklenmesi. Bu yolla, ada ve birkaç adayı kapsayan projeye karşı çıkan azınlık kararda etkili olamayacak, projelerin önünü tıkayamayacak, kararlar 2/3 çoğunlukla alınacak. Burada karşı çıkanların hisselerinin satışından ziyade, bu kişilerin dahi işin sonunda 2/3 tarafından belirlenen şekilde, yapılan yeni bağımsız bölümlerden pay almasını daha doğru buluyoruz. Bu ise bir Yasa değişikliği gerektiriyor.

Mahkemeler haksız ve adaletsiz kentsel dönüşümü durduruyor

Platformun Genel Sekreteri Avukat Boray Köknel ise; Anayasa Mahkemesinin Kentsel Dönüşüm Yasasında bazı maddeleri iptal etmesi ile, idare mahkemelerinin yürütmeyi durdurma kararları verdiğini belirtti. Özellikle haksız ve adaletsiz uygulamalara karşı riskli binalarda yıkım kararını ve 1/3 azınlık hisse satışını durdurma için pekçok mahkeme kararı aldıklarını, bu yüzden 2/3 çoğunluktakilerin ve müteahhitlerin adil kararlar almalarını söyledi.

Deprem her an olabilir, zaman kaybedilmemeli

Gürsel Öngören, son olarak sözlerini şöyle tamamladı:“1999 Marmara depreminden sonra Marmara Denizi’ndeki fay hatlarını ölçümleyen bilimsel çevreler, 30 yıl içinde Marmara’da 7-7.5 şiddetinde bir deprem olabileceğini söylemişlerdi. 15 yılı geçti, kaldı 15 yıl. Öte yandan çarpık kentleşmeyi önlememiz lazım; sağlıksız, düzensiz, kentsel estetikten yoksun şehirlerimiz ortada. Kentsel dönüşüm ile, hem deprem sebebiyle can ve mal güvenliğini sağlanmalı ve hem de çarpık kentleşmeyi önümüzdeki onbeş yılda bitirmeli, turizm ve yabancı sermaye girişi için marka şehirler yaratmalıyız. Bu sebeple kentsel dönüşümden asla vazgeçemeyiz.

Bir sivil toplum kuruluşu olarak riskli alanlarda tıkanan kentsel dönüşüm çalışmalarının önünün bir an önce açılmasını yararlı buluyoruz.Riskli alanlarda Çevre ve Şehircilik Bakanlığının hukuki çözüm konusunda kararını ve bu kararına bağlı uygulamaları bekliyoruz.Yaşanan iki yıllık deneyimle, başarıyla ilerleyen riskli yapılardakikentsel dönüşümün ise yeni iş yapma yöntemleri ile daha da hızlanacağı inancındayız. “