Eviniz Dönüşüm Kapsamında mı?

Kentsel Dönüşüm, Türkiye'nin gündemine otursa da hala birçok kişi aslında dönüşüm hakkında bilgi sahibi değil. Konu hakkında çok şey yazılıp çizilse de bu bilgi kirliliği içerisinde gerçekten pratikte iş görecek şeyler duymak bir hayli zor. Süreç ilerlese de birçok insan devletin gelip yeni bir ev yapacağını ya da elindeki evden olacağını düşünüyor. Bu sebeple yola çıkarak Kentsel Dönüşüm Derneği Başkanı Hakan Çatalkaya'dan dönüşüm sürecinde neler yaşandığını öğrendik.

Kentsel Dönüşüm kimleri kapsıyor, evinizi dönüştürmek için neler yapmanız, ne kadar ödemeniz gerekiyor? Hangi evler dönüşüme hazır? İşte tüm merak edilenler…

Bengü Öner: Sizce sağlıklı bir kentsel dönüşüm süreci için uygulanması gerekli olan prosedürler neler?

Hakan Çatalkaya: Öncelikle vatandaşın kentsel dönüşümü iyi bilmesi lazım. Biz bu konuda İstanbul Kentsel Dönüşüm Derneği olarak eğitimler vermeye başladık. Katılım belgesi de verdiğimiz bu eğitimleri yaklaşık 1 senedir yapıyoruz. Profesyonellerden sonra şimdi vatandaşı da eğitmeye başladık. Çünkü vatandaş kentsel dönüşümü farklı biliyor.

Bengü Öner: Şu an vatandaşın algısı ne yönde? Dönüşüm ne zannediliyor?

Hakan Çatalkaya: Fikirtepe bir kentsel dönüşüm algısı oluşturdu. Herkes dönüşümü Fikirtepe'deki gibi olacak zannediyor. Orada 2-3 katlı binalar vardı. Yapılan projeyle orada yüksek katlı binalar yapıldı ve hak sahiplerine 2-3 daire düştü. Herkes fazlasıyla kazançlı çıktı. Bu kötü bir örnek oldu. Herkes böyle olacak zannediyor ve "Gelsin devlet yapsın" diyor. Hâlbuki o özel bir projeydi.

Bengü Öner: Süreç aslında nasıl işliyor?

Hakan Çatalkaya: Süreç iki türlü işliyor. Birincisi devletin yaptığı proje alanları var. Mesela Gaziosmanpaşa, Esenler gibi. Belediye, Bakanlar Kurulu Kararı ile bu alanları "Riskli Alan" ilan etti. Dönüşüm kapsamına aldı. Oradaki insanlara mevcutta ne varsa yenilenen binalarda aynı hak verildi. Bu çok kapsamlı gitmiyor henüz. Ancak genelde diğer ikinci şekilde vatandaşın talebiyle gerçekleşiyor. Vatandaş isterse dönüşüm süreci için başvuruyor. Birçok avantajdan da yararlanabiliyor. Genelde vatandaşlar bunu bilmiyor.

Bengü Öner: Şu an ne kadar bina dönüştürüldü?

Hakan Çatalkaya: 15 bin bina bir buçuk sene içerisinde Kentsel Dönüşüme vatandaş talebiyle girdi. Henüz çok bilinmemesine rağmen... Her binada 10 daire olduğunu farz edersek 150 bin konut ve aile bu dönüşümden kendi isteğiyle yararlanmış. Riskli alanlar içindeki yerler ise kendiliğinden yapılıyor zaten. Bir buçuk sene önce ayda 50 bina talebi geliyordu şu anda 1500 bina talebi geliyor ve giderek artıyor. Bu senenin sonunda ayda 2500 binanın vatandaş talebiyle sisteme gireceğini düşünüyoruz. Kadıköy mesela İstanbul ve Türkiye'de bir numarada. 1000 bina dönüşüm sürecinde şu an.

Bengü Öner: Peki bu konuyu iyice açıklamak istersek; ben bir daire sahibiyim ve binanın yenilenmesini istiyorum. Bu süreç başından sonuna kadar nasıl işleyecek, ne kadar maliyet olacak özetleyebilir miyiz?

Hakan Çatalkaya: Örnek üzerinden açıklarsak mesela siz Kadıköy'de oturuyorsunuz, daire sahibisiniz ve sistemden yararlanarak binanızı yenilemek istiyorsanız öncelikle bu konuda Bakanlığın yetkili kuruluşları var. Öncelikle binanın riskli olduğunu tespit ettirmeniz gerekiyor. Bakanlığın yetkilendirdiği kuruluşlardan Deprem Risk Raporu'na dilekçeyle başvurduğunuzda kuruluştan gelip örnek alarak binanızı denetliyorlar, gerçekten riskli olduğu tespit edilirse Deprem Risk Raporu'nuzu alıyorsunuz. Bu süreç bir hafta sürüyor ve eskiden daha fazla olmasına rağmen dönüşüm kapsamında maliyeti 4000 lira civarına düşürüldü. Sonra bu rapor Bakanlığa ve İl Müdürlüğü'ne ulaşıyor, onların onayıyla bina 3 hafta içerisinde dönüşüm kapsamına girmiş oluyor. Binadan bir kişi başvurduysa, Bakanlık diğer hak sahiplerine yazı gönderiyor ve itiraz hakkı sunuyor. İtiraz gelirse 15 gün içerisinde İtiraz Komisyonu inceleme yapıyor ve riskli olduğu gerçeği değişmezse bina kesinlikle dönüşüm kapsamına girmiş oluyor.

Bengü Öner: Devletin teşvikleri neler bu süreçte?

Hakan Çatalkaya: Vergi Muafiyeti var alım satımlarda. Tapu işlemlerinin tamamı ücretsiz. Yeni bina yaparken verilen harçlar ödenmiyor. Kendiniz bir müteahhit bulduysanız noter huzurunda anlaşmanız normalde 50-60 bin lira tutarken dönüşümde herhangi bir şey ödemiyorsunuz. Onun dışında İstanbul için mesela 18 ay boyunca 680 lira kira yardımı hibe şeklinde veriyor. Ya da binayı kat karşılığı verdiyseniz kentsel dönüşüm kredisi veriyor. Bu parayı ya binayı yenilemek için kullan, ya da başka bir yerden ev almak için kullan diyor. 120 ay vadeli ve şu an Mortgage faiz oranının yarısı kadar faizle oluyor.

Bengü Öner: Dönüşüm sürecinde kiracılara hangi şartlar sunuluyor?

Hakan Çatalkaya: Kiracılar için 1400 liralık taşınma yardımı hibe olarak veriliyor. Kiracı derse "Ben artık bir yerden ev almak istiyorum" O zaman ev sahibine verdiği gibi aynı oranlarda krediyi kiracı için de veriyor. Sonrasında da müteahhit süreci başlatıyor ve vaat ettiği sürede yeni binayı size teslim ediyor. Binanın ve dairelerin değeri de artıyor bu şekilde.

Bengü Öner: Müteahhide verilen hakkın ödeme zorluğundan dolayı dönüşüm sürecinde sıkıntılar yaşanabiliyor. Bu süreç nasıl aşılıyor?

Hakan Çatalkaya: Kat karşılığında ya da fazla imar hakkınız varsa bir problem yok. Problem bu olmadığında yaşanıyor ve devlet kentsel dönüşüm kredisi veriyor. Dairelerinizin de ufalmasını istemiyorsanız yani müteahhide ek daire çıkamayacaksanız, bütün daireler anlaşıp kredi için başvuruyor. Çıkan kredi bankada tutuluyor. Taahhütlü anlaştığınız müteahhidi banka inceliyor. Uygunsa, müteahhit hafriyata başladığında bankaya gidip ilerleme raporunu sunuyor. Banka, ekspertiz gönderiyor ve hak edişi hesaplıyor. Apartman yönetimine fatura kesiliyor ve ödeme yapılıyor. İşi bırakırsa da yeni bir müteahhitle devam etme şansınız oluyor. 100 bin lira krediyle binayı yenilemeniz mümkün oluyor. Dolayısıyla banka hem sizi hem müteahhidi koruyor.