Tipik Bir Balonun Anatomisi

Gayrimenkul sektörüne yeni bir çizgi getirmeyi kendine görev edinen Hakan Aytekin sizler için yazıyor.

2016'da bana en sık sorulan soru, (Türkiye’de ekonomik kriz olup olmayacağı hariç) İstanbul ev fiyatlarında büyük bir çöküşe neden olacak bir balon olup olmadığıdır. Kısa cevap hayır.Herkes, bu korkutucu "balon" kelimesinin kullanırken dikkatli olmalı. Fiyatlardaki küçük gel gitler, sürekli olarak olacaktır ve bu gerçek bir ekonomik balon oluşumu ile karıştırılmamalıdır. Ekonomik bir balon patlamasının özellikleri, kısa sürede fiyatlarda minimum% 35-65 gerileme içerir.Balonlar hakkında kendi

çok yazdım. Ama aşağıdaki grafikte açıklanan, herhangi bir piyasada tipik bir balonun oluşumunu genel olarak anlayınca, daha iyi anlaşılacağını düşünüyorum.Her şeyden önce tanımla başlayalım.

Balon nedir? Ne değildir?

Basitçe, “Herhangi bir piyasadaki fiyatların suni olarak şişmesidir.” denmekte, böyle kullanılmakta ve anlaşılmaktadır ülkemizde. Bana göre, bu tanım, hem tam değil, hem de çok açıklayıcı değil. "Her fiyat artışı balon mudur? Suni ne demek? Fiyatlar şişince ne olur? Patlamak zorunda mıdır?" gibi oruları ortada bırakmaktadır.Ayrıca, Türkçede kullandığımız “balon” terimi ile İngilizce’deki sabun köpüğü (bubble) anlatılmak istenmesine karşılık şişirilen balonlar (balloon) aklımıza geldiğinden kafalar iyice karışmakta.Bunlar patlamayabilir, durabilir veya yavaş yavaş sönebilir ama sabun köpüğü balonlarının oluştuğu anda bir süre sonra aniden patlayıp yokolacağı bellidir…

Yukarıdaki grafikte “sinsi evre” olarak tanımlanan süreçte fiyatta belli belirsiz bir yukarı hareket vardır ve bu evrede “Akıllı Para” sahipleri pozisyonlarını yavaş yavaş alırlar. Sonra kurumsal yatırımcılar hareketi hisseder ve onlar da erken sayılabilecek bir zamanda vagona binerler, “farkındalık evresi” olarak isimlendirilen bu evrede hala profesyoneller vardır, halk ve basın yoktur.Bu evrenin sonuna doğru, nispeten kısa sürede kar eden profesyonellerden bazıları bu kadar yeter deyip vagondan inerken trenin hızı biraz yavaşlar, bu fiyatlarda biraz düşüş yaratır ama çılgınlığı yaratan etkenler devam ediyorsa, yeniden yükseliş başlar ve satıp çıkanlardan bazıları tuzağa düşüp, yeniden aynı vagona daha fazla bilet ücreti ödeyerek binerler ve basının da ilgisiyle başlayacak daha sert bir yükselişe sebep olurlar.Artık çılgınlık evresine geçilmiştir, trenin fren kolu kırılmış ve treni yavaşlatmanın imkanı kalmamıştır. Burada halk kitleleri, nereye gittiğini tam olarak bilmedikleri trene, herkes biniyor diye birbirlerini iterek hırsla binmeye başlamış ve treni daha da hızlandırmışlar, gaflet içinde parti vererek kutlamalara başlamışlardır.

Bütün ekonomik kurallar altüst olduğundan, bu irrasyonel durumun yeni bir kurallar dizisi, paradigma gerektirdiğinden bahsedildiğinde artık zirve görülmüştür, tren yokuş aşağı frensiz gitmeye başladığı fark edilir, çöküş evresi başlamıştır ama bu durum keyifleri bozmamak için inkar edilir, panikle inenler, tuzağa düşüp yine daha fazla bilet parasıyla binerek treni eski durumuna getirmeye çalışsalar da, camdan dışarı bakanlar artık korkuyla, bunun normal bir gidiş değil, hızlı bir düşüş olduğunu fark ederler ama heyhat trenin içindedirler. Atlayan kolu bacağı kırıp kurtulmaktadır, ama çoğu inmez, durumu kabullenip kaderlerine razı bir şekilde teslim olurlar. Bu arada trenin ilk kalktığı durağa gelmişlerdir ama bu kadar para ödedikten sonra inip inmemekte kararsızdırlar. Tren seferini bitirip garaja giderken, hala seyahatin yeniden başlayacağı ümidiyle inmeyenler vardır ve büyük bir hayal kırıklığı yaşamaktadırlar…Karşılaştırma için kullanılabilecek, tarihi, iyi bir hisse senedi balonu örneği, 1700'lerin başında Güney Denizi hisse senetleri fiyatlarıdır. South Sea hisse senedinin fiyat grafiğinin yukarıdaki grafikle ne kadar benzediğine bir bakın. Newton girdikten 6 ay sonra 9 kattan fazla artarak zirve yapan köpük balonu, patlayarak, 6 ay sonra Newton’un servetini sıfırlamıştır…

Yer çekimi kuvvetini keşfeden Isaac Newton, kişisel iflasına sebep olan bu olaya gönderme yaparak,

demiştir.Grafikte, kırmızıyla gösterilen ok ise, “yukarı çıkan, aşağı gelmeli” diye özetlenebilecek Newton'un çok iyi bildiği yerçekimini işaret etmektedir…