Kira Çarpanı Hesaplarken Neler Eklenir?

Gayrimenkullerin amortisman süresini belirlemede kullanılan değerlendirme kriteri "kira çarpanı" olarak adlandırılıyor. Kira çarpanı, gayrimenkullerin piyasa değeri ve yatırım potansiyeli hakkında ipucu veriyor. Yeni ev almak isteyenler veya emlak yatırımı yapmayı düşünenler kira çarpanı üzerinden gayrimenkulün satın almaya değer bir yatırım aracı olup olmadığını öğrenebiliyor. Kira çarpanı hesaplanırken bazı kriterler göz önünde bulunduruluyor.

Taşınmazın değeri

Kira çarpanı hesaplanırken ilk önce taşınmazın satış değeri belirleniyor. Brüt kira çarpanını hesaplamak için satış fiyatını aylık kira bedeline bölmek yeterli oluyor; fakat net kira çarpanı için vergilerin ve zorunlu sigorta giderlerinin de hesaba katılması gerekiyor. İdeal kira çarpanı, Türkiye şartlarında 144 ay olarak kabul ediliyor. Bu değerin altında kalan gayrimenkuller, yatırım açısından son derece karlı görülüyor.

Aylık kira bedeli

Gayrimenkulün net satış fiyatını ortalama aylık kira bedeline bölerek kira çarpanını hesaplamak mümkün oluyor. Bu hesaplama yapılırken yıllık kira zammı veya fiyat dalgalanmaları göz önünde bulundurulmuyor. Hesaplama yapılırken, söz konusu yatırım aracının bulunduğu muhitteki benzer özelliklere sahip gayrimenkullerin ortalama kira bedelleri üzerinden bir rakam belirleniyor.

Emlak vergisi

Taşınmazlardan yıllık olarak alınan emlak vergisi, gayrimenkul sahibi açısından önemli bir gider kalemi olarak görünüyor. Bu nedenle kira çarpanı hesaplanırken aylık kira gelirinden emlak vergisi düşlüyor. Bu iş için emlak vergisi bedelini 12 aya bölüp kira gelirinden çıkarmak gerekiyor.

Gelir vergisi

Yatırımcılar, sahip oldukları gayrimenkullerden elde ettikleri gelir için her yıl devlete belli bir oranda vergi ödüyor. Bu verginin aylık payı, kira gelirinden çıkarılarak çarpana yansıtılıyor.

Katma Değer Vergisi

3065 sayılı Katma Değer Vergisi Kanunu'na göre, satın alınan her türlü mal, hizmet ve yatırım aracı için devlete belirli bir oranda Katma Değer Vergisi ödeniyor. Bu verginin oranı, Bakanlar Kurulunun yaptığı düzenlemelerle belirleniyor. Çıkarılan son düzenlemelerin ardından yurt dışında yaşayan vatandaşlar, Türkiye'den alacakları ilk konut için KDV'den muaf tutuluyor. Bu istisna dışında kalan herkesin gayrimenkul satın alırken KDV ödemesi gerekiyor. KDV'nin bedeli taşınmazın satış değeri üzerine eklenerek çarpan hesaplamasına katılıyor.

Zorunlu Deprem Sigortası

Doğal Afet Sigortaları Kurumu (DASK) tarafından düzenlenen Zorunlu Deprem Sigortası, 2000 yılından bu yana tüm konut tipi gayrimenkuller için zorunlu tutuluyor. Konut sahipleri, evlerini deprem nedeniyle oluşan maddi hasarlara karşı güvence altına almak için Zorunlu Deprem Sigortası yaptırıyor. Her yıl yenilenen sigorta karşılığında belirli bir prim bedeli ödeniyor. Kira çarpanı hesaplanırken prim bedeli 12'ye bölünerek aylık kira değerinden çıkarılıyor.