‘İstanbul’a daha fazla koruma lazım’

Süleyman Çetinsaya, kurduğu şirketinin ismi Artaş olsa da Avrupa Konutları markasıyla anılan bir isim. Yedi yıldır bu markayla üretiyor. Kimseler alınmasın ama, markası, TOKİ?ile hasılat paylaşımı modeliyle harekete geçirilen projeler içinde çoğunlukla en çok satan isim oluyor. Ona göre formül çok basit: Doğru lokasyon ve fiyatlandırma. Bir de işi çok sahiplenme. “Mesela” diyor ve ekliyor: “Kurduğumuz sitelerin tümünü ben yönetirim.” Şimdi 1.5 milyon metrekarede Mesa ile birlikte geliştireceği Temapark için çalışıyor.
Onu genellikle yukarıdaki fotoğraftaki gibi güleryüzlü görüyorsunuz. Ama, iş, Türkiye ve ekonomi meselelerine gelip de sohbet derinleşince aşağıdaki karede olduğu gibi bakışları odaklanıyor.
Mesela Türkiye’de zengin sayısının sayılı olmasını hazmedemiyor. “Bir yanda günlük üç-beş dolarlık gelir, diğer yandan...” deyip gözlerini karartıyor. Üç konuda uyarısı var. Birincisi, faizlerin artmaya devam etmesi halinde konutun krizle tanışacağı yönünde. İkincisi, dönüşümde Fikirtepe’de olduğu gibi emsallerin yükseltilmesinin insanlarda yaratacağı tehlikeli beklenti. Üçüncüsü, tarihi İstanbul için çok daha fazla koruma.


MESLEK

Mesleğim
ANNEYLE ÇOCUK GİBİ…
Kirada oturanı ev sahibi yapınca mutlu oluyorum. Bir de bu, bir annenin çocuğunu büyütmesi gibi. Anne, çocuğunun her safhasında yanındadır, onu besler, büyütür ve her aşamasını seyreder.
Bizde de öyle. Arsayı alırsınız, projeyi geliştirirsiniz, ilk temeli atarsınız, temeller yükselir, bina ortaya çıkar, cepheleri yapılır, etrafında yaşam alanları yaratılır. Sonra orada yaşamlar başlar. Tıpkı bir çocuğun annesiyle ilişkisi gibi.

İlk adımlar
AİLEDEN BAĞIMSIZ AZAK HAN
Babam, Kayseri’den mal almaya geldiğinde İstanbul’u çok seviyor, çok beğeniyor. Gelmeye karar verdiğinde yıl 1963, ben de 9 yaşındayım. Her Kayserili gibi ticareti babamın yanında öğrendim. İnşaatla tanışmam ise 1971’de inşaat mühendisi ağbim Nuh Çetinsaya ile oldu.
Daha sonra, aileden ayrı işler yapmaya başladım. Çemberlitaş’ta eski Azak Sineması’nın olduğu yere Azak Han adıyla bir çarşı yaptım. Yıl, 1977 idi. Sonra çok çeşitli inşaat işleri yaptık. Çarşı işini 1993’te Bakırköy’de Carrousel ile ileriye taşıdım.
Büyük ölçekli konut işine girmem de TOKİ’nin 2003’te başlattığı ‘hasılat paylaşımı modeli’yle olmuştur. 2004’te bu modeldeki ihalelere girdik. Avrupa Konutları’nda ilk adres Atakent oldu. Yine Avrupa Konutları çatısında TEM, Atakent 2, Ispartakule 1, Ispartakule 2, Atakent 3, Florya ve Saklıbahçe’ye proje yaptık.
Bizim ilk projemize başladığımız yıllar, Avrupa Birliği (AB), oldukça gündemdeydi. Oradan esinlenip markamızı, Avrupa Konutları diye belirledik. Renkleri de Avrupa’dır. Ama, çoklukla bu renkler, Fenerbahçe’nin renklerine benzetilir. İlgisi yok. Ben de zaten Beşiktaşlıyım.

Şimdi ve bundan sonra
İKİ BÜYÜK PROJE
Şu anda yine Avrupa Konutları markası altında Atakent 3 ve Florya’nın inşaatlarını sürdürüyoruz. Çok önemsediğim iki projemiz var. Biri 1.5 milyon metrekarelik Temapark. Mesa ile birlikte projelerine çalışıyoruz. Diğeri de Seyrantepe’de Arena Stadı’nın arkasındaki Evyap projesi. Bundan sonra da mutluluk duyduğum işi, yani milleti ev sahibi yapmayı sürdüreceğim.

İstanbul hayali
ŞİMDİKİ KORUMA YETERSİZ
Bıraksalar beni İstanbul’u depreme dayanıklı yapılarla yeni baştan yaparım. Sağlıksız binalardan arındırırım.
Bir de şu anda Suriçi’nde eskiye, Osmanlı dönemine dönülmesinde fayda var. Yani, şu andaki koruma yetersiz. Daha fazla koruma lazım. Fatih ve Beyoğlu civarlarını kastediyorum. Bölgenin yoğun olarak turizm alanı olarak değerlendirilmesi lazım.




Kriz kapıyı çalar mı?
FAİZ ARTARSA...
Faizler yükselmeye devam ederse kriz, konutun kapısını çalar. Yakın zamana kadar yüzde 0.90 faizle kredi alınırken yarın 1.80’lere çıkıldığında insanlar vadeli alımda çok zorlanır.



Faiz artışı yaralar mı?
SATIŞLARI ZAYIFLATIR
Aslında bankalar haklı bir yerde. Yurtdışındaki gelişmeler ışığında bunu yapmaları gayet doğal. Ancak, yine de konut için bir ayrıcalık yapılabilirdi. Mesela, konut kredileri için istenen karşılık payı düşürülebilir.
Sonuç olarak, faiz artışı sektörü etkiler. Satışları zayıflatır. Bankalar faiz oranlarını 0.90’lardan 1.10’a, 1.15’e yükselttiler. Hatta, 1.20 diyen bile var. Oran yükseldikçe, konut alımı düşer.



Üretici, finansmanı da yapmalı mı?
BUNUN RİSKİ YOK
Şirketler, ödemeleri, uzun vadelere yayabilirler. Bu, onları zorlamaz da. Çünkü, bunun değişik yöntemleri var. Konutu biraz daha pahalıya satar ya da bankadan kredi alır ama faizi kendi öder… Bunun riski yok. Vatandaş, konutu alıp da başka yere götürmüyor ki. Vatandaşla şirket arasındaki bir sözleşme bu. Sonuçta tapuyu verse de ipotek koyuyor.
Bize gelince… Uzun vadeye girmeyiz. En son yüzde 50 peşin, yüzde 50’si 30 Haziran’a diye bir kampanya yaptık. Aradaki zamanda faiz yok. Banka da yok…


Fiyatlar şişti mi?
İSTANBUL’UN BEDELİ OLMALI
Yok. İstanbul, hâlen fiyatını bile bulabilmiş değil. İstanbul, ucuza satılıyor. Bu kentte yaşamanın bir bedeli olmalı. Bu kentte yaşamak ucuz olmamalı. Dünyanın metropollerine bakın… Kuzeyde Moskova’ya, batıda Avrupa ülkelerine; metrekare fiyatları 10 bin dolardan başlar, 20 bin dolara kadar çıkar.
İstanbul’da ise merkezin sadece 10 kilometre ötesinde metrekaresi 2 bin dolara ev sahibi olabiliyorsunuz. Fiyatlarda artış bekliyorum ama, bunun için milletin zenginleşmesi lazım.


YAŞAM


Geçmiş ve mimari
SELÇUKLU
Selçuklu mimarisini beğenirim.

Hayran olduğu mimar
MİMAR SİNAN
Mimar Sinan. Günümüz açısından sorarsan… Bugün dünyada 75 kadar mimarlık bürosu var. Biz, bunların bir kısmıyla çalışıyoruz. Ama, yerlilerle de çalışıyoruz. Çok büyük gelişme kaydettiler.

Hayran olduğu yapı
600 YILLIK İNŞAAT TEKNİĞİ
Bakıyorum Türkiye’ye; 600 sene önce yapılmış camilere, kervansaraylara… Soruyorum kendime: Mimar bunu hangi teknolojiyle, hangi statik hesapla, hangi demirle, hangi çimentoyla yaptı? Nasıl yüzyıllardır, onlarca depreme rağmen ayakta kalabildi? Yapıları çok inceliyor ve onlar hakkında çok okuyorum. Mimar Sinan’ın inşaattaki tekniğini okuyorum mesela. 25 metrelik yuvarlak kemerleri nasıl, hangi teknikle ayakta tuttuğunu ve daha pek çok şeyi inceliyorum. Bir temeli atıp beş yıl beklemesini…
Yani, bir yapıdan söz etmek mümkün değil. Yurtdışına gidince de binaların cephesine bakarım hep. Eşim, sorar hep “Niye bakıyorsun” diye. Ama bakarım. Hangi malzemeyi kullanmış, nasıl kaplamış, hangi teknikle yapmış?

İk param
KÖSELE DÜKKÂNINDAN
Ticareti babamdan öğrendim. Yaşım zannedersem 14-15’ti. Babam, onun deri kösele dükkânında çalışırken haftalık verirdi.

Çocuklarım
ÜÇ OĞUL
Üç oğlum var. Gökhan, Serhan ve Oğuzhan. Gökhan, bizimle çalışıyor. Serhan, Miami’de eğitim alıyor. Oğuzhan da henüz lise 1’de. O da inşaat okuyacak. Başka çaresi yok görünüyor.

Ekibimde olmazsa olmaz
TEMBELE VE YALANCIYA YER YOK
Çalışkan ve dürüst insan isterim. Yani, tembele ve yalancıya ne tahammül ne de yer var.

Vazgeçilmez ritüeller
İKİ SAAT SPOR
Sabah 06.00’da kalkarım. İki saat yürüyüş ve yüzme yaparım. Kahvaltı yapar, en geç 08.30 gibi evden çıkarım.

Dostum
GECE GÜNDÜZ YANINDA OLAN
Gecenin karanlığında da gündüzün ışığında da yanında olandır. Dost meclislerimiz vardır bizim. Ekonomi konuşuruz, siyaset konuşuruz…

İş yerinde şeytanın avukatı
‘SEN BİLİRSİN’Cİ HOŞUMA GİTMEZ
Çalışanların her söylediğime, “doğru”, “sen bilirsin” demesi hoşuma gitmez. Yanlış olduğu yerde, “bu yanlış” da denilebilmeli.



Dünyaya proje
BENİM DÜNYAM TÜRKİYE
Tabii ki öncelikle Türkiye’yi ve İstanbul’u tercih ederim. Paris’e, Roma’ya gidecek halimiz yok. Ticari amaçla gidilebilir. Ama, öncelik Türkiye’dir.

Hobi
KILIÇ KALKAN
1980’lerin ortalarına kadar halk oyunlarıyla ilgilendim.Yedi yıl boyunca kılıç kalkan oynadım. Halk oyunları derneklerinde de başkanlık yapmıştım. Şimdi yapamıyorum. Spora yöneldim.


TÜRKİYE

Türkiye’nin en önemli sorunu
ZENGİNLİĞİN METRESİ YOK
En büyük sorun halkın yeterince zenginleşememesi. Halkın zenginleşmesini sağlamamız lazım. Zenginlerin sayısının sayılı olmaması lazım. Zenginliğin bir metresi yoktur ama, bir taraftan üç-beş dolarlık günlük gelir, diğer taraftan… Bunlar, hoş şeyler değil.

80’lerde doğru bina
KALİTE O ZAMAN DA VARDI
80’lerde de doğru bina yapılırdı. O günkü şartlarda da araştırıp kaliteli malzemeyi bulmak mümkündü. 1977’den beri inşaat sektörünün içindeyim. 17 Ağustos depreminden sonra inşaatlarımı dolaştım. En ufak sorun göremedim. Teknoloji ve yönetmelik geride de olsa doğru işler yapmak mümkündü.

İstanbul silueti
ÇARPIK YAPI BOZUYOR
Birincisi, dünyadaki bütün başkentlere ve iddialı şehirlere bakın; büyük ve yüksek yapılar görürsünüz.
İkincisi de eski İstanbul’u mutlaka korumamız gerekiyor. Ama, şimdi tartışılan Zeytinburnu’ndaki bir bina. Denize bakan bir cephesi var. Silueti çok bozduğunu sanmıyorum. İstanbul’da asıl siluet bozukluğu yaratan, çarpık yapılaşma. Sıvasız, boyasız yapılar, dar sokaklar, yeşili olmayan sokaklar…

Şehri yıkmak ve yeniden yapmak
TEHLİKELİ BEKLENTİLER...
Bugün İstanbul’da Fikirtepe dönüştürülüyor. 4.4 gibi çok yüksek bir emsal verildi. Vatandaşı, büyük ve tehlikeli bir beklentiye yöneltti bu oran. Emsal çok yüksek olmamalı. Mevcut, 1.5 emsal ise, en fazla 2-2.5 olmalı. Yükseklik beraberinde beton yığını bölgeleri getirir. Bir de vatandaşa bir evi varsa üç eve daha sahip olacağı değil, bir ev sahibi olacağı fikri verilmeli.
Aslında yasalar henüz oluşmadı. İstanbul Büyükşehir Belediye Başkanı’nın açıklamaları oldu birkaç gün önce. Belediyede müdürlük kurmayı planlıyor. İyi bir gelişme. İşin yönetimi belediyelerde olmalı. Hem müteahhiti kontrol etmek hem de tüketiciye güven sağlamak açısından.
DönüşümdeKadıköy, Şişli, Esenler, Küçükçekmece ve Bağcılar öncelikli. Ama, tüm İstanbul’u düşünmek lazım.

Arz, talebin üstünde mi?
FİYATI VATANDAŞ BELİRLER
Eğer lokasyonu doğru, fiyatı uygun bir proje geliştirmişseniz mutlaka satarsınız. Bunlardan biri yanlışsa satamazsınız. Burada fiyatı da satıcı değil, vatandaş belirler. Ben, binamı çok güzel buluyorum ve onun metrekaresine 5 bin dolar istiyorum. Ama, asıl olan müşterinin ne verdiğidir. Mesela, beş müşterinin ortalamasından ne çıktığıdır.
Siz bir gazetede çalışıyorsunuz. Diyelim ki 50 kuruşluk bir ürünü, 1 liraya satmaya karar verdiniz, ne olur? Satarsınız belki ama, tiraj kaybedersiniz. İnşaat da böyle bir şey.
Bir de önemli olan müşteriye kazandırmaktır. Bizim projelerimizde ilk satış kampanyasıyla son satış kampanyası arasında müşteriye kazandırdığımız oran yüzde 50 ila 60 arasındadır. Mesela Atakent 3’te bu oran 1.5 yıl içinde yüzde 65’e ulaştı.

Yabancı
YASAKLAR ÖLÇÜLÜ?KALKSIN
Artık, Mütekabiliyet Yasası’ndaki düzenlemelerin yapılması gerekiyor. Evet, şu anda satıyoruz ama, anlaşmamız olan devletlere. Olmayanlar da farklı yöntemlerle satış yapıyoruz. Ortadoğu ülkelerinden özellikle İstanbul, İzmir, Antalya ve Bodrum’a ciddi bir talep var.
Yasakların olmaması gerekir, ama yine de ölçü olmalı. Herkes birey olarak istediği kadar konut alabilmeli. Bugün Azerbaycanlı kendi ülkesinden bir Türk vatandaşının konut almasına izin vermiyor olabilir, ama biz verebiliriz. Ancak, konu, onların burada 50 dönüm arazi proje geliştirmesine gelince itinalı davranmak lazım. O ülke böyle bir yatırıma izin vermiyorsa biz de vermemeliyiz.
Bugün yabancıya kat irtifakında ciddi sıkıntılar var. Mesela Afganistan’a satamıyoruz. Bir Afgan geldi ve bizden daire almak istedi. Mütekabiliyet olmadığından doğrudan satamadık. Bir tanıdığının üzerinden almaya çalıştı. Parayı tanıdığına havale etti ama, bize o para ulaşamadı henüz. En son Çinli bir karı koca da benzer bir yöntemle ev satın aldı.

Tehlike sinyalleri
GARANTÖR OLMALI
Biz, ancak halka, firmanın geçmişine, yaptığı işlere bakmalarını önerebiliriz. Her önüne gelen maketten satıyorum derse… Bunun bir garantör tarafı olmalı.



ÇOCUKLUĞUM: Yaramaz bir çocuktum. Bir de çok iyi resimler yapardım. Notum, hep diğerlerinden yüksekti.
İYİ Kİ BU KARARI ALMIŞIM: Meslek ve ailemle ilgili olanlar.
KEŞKE YAPMASAYDIM: Öyle dediğim bir şey yok.
BİR GÜN MUTLAKA: Ne olabilir diye düşünüyorum. Bulamıyorum.
EN ÖNEMLİ SERMAYEM: Ailesidir insanın en önemli sermayesi.
BU?MESLEĞİ?YAPMASAYDIM: Başka hiçbir planım olmadıı
STRES: Ben onu hissettiğimde kendime, “sakin ol” diye telkinde bulunurum.
SPOR: Günde iki saat yürüyüş ve yüzme.
BENİM ŞEHRİM: Kayseri.
SON KİTABIM: Kaybettiğim ağabeyim Muharrem Eskiyapan’dan Babam Nuh Ağa ve Ben Hayatım Anılarım’.
SON FİLMİM: Dizilerde en çok Papatyam’ı takdir ediyorum.
PAZARLAR: Yine inşaatları kontrolle geçer. Bazen ve aslında çoğu zaman bu kontrollere eşim de katılır.
TATİL: En son bayramda üç günlüğüne Antalya’ya gitmiştik.
EMEKLİLİK PLANI: Böyle hiçbir planım yok.
GÖZBEBEĞİ PROJE: Tümü.