Çin'de emlak balonu patlayacak mı?

- Çin’de son yıllarda hızla artan emlak fiyatları ülkede son dönemde yavaşlıyor ve bu durum düşüş eğilimine girdiği yönünde değerlendiriliyor.

Ülkede özellikle büyük şehirlerde son dönemde emlak piyasasının düşüş eğilimine girmesi, beklenmeyen daha derin sonuçlar doğurabileceği yönünde endişelere yol açıyor.

Çin’de gayri menkul sektörü özellikle son on yılda olağanüstü büyüme göstererek ülkede inşaat, demir, çelik sektörlerine büyük katkı sağlamıştı. Emlak fiyatlarının hızlı bir ivmeyle artışı Çinlileri banka mevduatlarından ziyade gayri menkul sahibi olmaya iterken, gayrimenkul ülkede tercih edilen bir yatırım aracı haline geldi. Ülkede, yerel yönetimlerin altyapı projelerinin finansmanında da arazi satışları önemli bir araç oldu.

Ancak özellikle son bir yıl içerisinde dünya bankası ekonomistleri başta olmak üzere, yabancı basın ve uzmanlar da Çin’de bir "emlak balonu" olduğu yönünde yorumlar yapmış ve bu durum Çin ekonomisindeki büyük risklerden biri olarak değerlendirilmişti.

Ülkede piyasaları izleyen uzmanlar Çin’deki büyük şehirlerde gayri menkul fiyatlarında yılın ilk çeyreğinde gayrimenkul ücretlerinin artışında yüzde 4,9 oranında bir düşüş olduğunu, geçen yıl büyük şehirlerde bu oranın yüzde 21,5 olduğu, Çin’in küresel mali krizden çıktığı dönemde 2009 yılında ise artışın neredeyse yüzde 10’larda seyrettiğini kaydediyor.

-"EMLAK SEKTÖRÜNDEKİ YAVAŞLAMA PİYASALARA ZARAR VEREBİLİR"- Öte yandan, birçok yabancı uzmanın da Çin’in emlak sektörüyle ilgili son dönemde dikkat çektiği unsurların başında gayri menkul piyasasındaki düşüşün ülkenin diğer sektörlerine verebileceği zararlar geliyor.

Özelikle gelişen ülkelerde ekonomik kalkınmanın lokomotif unsurlarından olan inşaat sektörü ve buna bağlı olarak sanayi, yatırım sektörü ve dolaylı tüketici harcamaları gibi unsurlara da zarar vereceği yönünde görüşler bulunuyor.

Çin’in emlak piyasası beklenenin üzerinde yavaşlama eğilimine girerse etkisinin de birçok sektörde hissedileceğini ifade eden uzmanlar, ihracat ağırlıklı Çin ekonomisinin bu durumdan etkileneceğini dile getiriyor.

Yabancı basında yer alan haberlere göre ülkede gayri menkul piyasasının yavaşlaması inşaat sektöründe kullanılan birçok metal ücretini de etkilemeye başladı.

Washington Post gazetesinde konuyla ilgili bir yorumda, Çin Emlak Bankası Başkanı Guo Şuçing’in "gayrimenkul piyasası bazı açılardan çıldırmış" sözlerine yer verilmiş ve Pekin’in kent sakinlerinin gelirlerine oranla dünyadaki en pahalı gayrimenkul piyasalarından biri olduğuna vurgu yapılmıştı.

Gazetede bazı verilere de yer verilirken Pekin’de 2006 yılında ortalama yeni bir dairenin 100 bin dolar olduğu, bu rakamın ortalama bir kent sakininin 32 yıllık harcanabilir gelirine eşit olduğu belirtiliyor.

Pekin’de 2011 yılında ise aynı şekilde bir daire ücretinin iki katından daha fazla arttığına vurgu yapılırken, ortalama bir daire fiyatının 250 bin dolar olduğu ve bir sakinin 57 yıllık bir birikimle aynı eve sahip olabileceği kaydediliyor.

Çin’in ekonomik başkenti lokomotif şehirlerinden Şanghay’da ise ev satışlarında son 6 ayda düşüş gözlenirken, Şanghay Emlak Ticaret Merkezi nisan ayında satışların 11 bin birime düştüğünü, bu rakamın ocak ayında 17 bin 500 olduğunu aktardı.

Dev metropoldaki emlakçılar daire satışlarında düşüşün, emlak sahiplerini dairelerini satmamaya teşvik ettiğini ve ev sahiplerinin fiyatların eski haline dönmesini beklediğini ifade ediyor.

-FİYATLAR İKİNCİ VE ÜÇÜNCÜ KADEME ŞEHİRLERDE YÜKSELİYOR- Öte yandan Çin’de yüksek emlak fiyatları son dönemde büyük şehirlerden orta ölçekli ve gelişen şehirlere doğru kaymaya başladı.

Çin basınında yer alan haberlerde Pekin ve Şanghay’ın şehir merkezlerinde inşa alanlarının eskiye oranla azaldığı, bu nedenle çevre bölgelerde arsa fiyatları nedeniyle konut fiyatlarında artış görüldüğü yönünde yorumlar yer alıyor.

Çin’de ikinci çeyrekte iş dünyası ile ilgili mülklerin metre kare arsa fiyatının 5 bin 506 yuen civarında bir ortalamasının olduğu, büyüme oranına göre yüzde 0,56 yavaşlama olduğu kaydediliyor.

Konutlarda ise bu durumun değişmediği ortalama metrekare fiyatının 4 bin 443 yuen olduğu ve büyüme oranında yüzde 0,27 düşüş gözlemlendiği bildiriliyor.

Ülkenin en müreffeh üç bölgesi olan Yangzı nehri deltası, İnci nehri deltası ve Bohay hattında da eskiye oranla arazi fiyatları çok yavaş bir büyüme gösterdi.

Batı medyasında yer alan "Çin’deki büyük emlak balonu patlayabilir" şeklindeki yorumlara Çinli uzmanlar, nisan ayındaki emlak fiyatlarında artışın aşağı seyrinin balonun patladığı şeklinde söylemenin yanlış olduğunu ifade ediyor.

The Economist dergisinde yer alan bir yorumda fiyatlarda keskin bir geri dönüşün işaretlerinin hemen görülmeyebileceği yönünde yorumlar yer alırken, ilk olarak satış oranlarında düşüş eğiliminin görüleceği kaydediliyor.

Dergide iyimser satıcıların fiyatların önceki haline dönmesi için bekleyeceği değerlendirmesi yapılırken, ABD menşeli uluslararası kredi değerlendirme kuruluşu Standard & Poor’un gelecek 12 ay içerisinde ülkede gayri menkul fiyatlarında yüzde 10 düşüş tahmin ettiği bilgisi de yer alıyor.

-"EMLAK PİYASASI HALSİZ VE MIZMIZ"- Çin basını ise soğutma politikaları nedeniyle gayrimenkul fiyatlarının düştüğüne dikkat çekiyor.

Ülkede aralarında Tiencin, Nancing ve Çıngdu gibi büyük şehirlerinde olduğu 12 şehirde emlak piyasasında her ay düşüş görüldüğü belirtildi. Diğer kentlerde yüksek fiyatların rapor edildiği belirtilirken, 24 şehirde de fiyat artışlarının yavaşladığı ifade ediliyor.

Hükümet emlak piyasasında artan fiyatları frenlemek için çeşitli tedbirler almıştı. Bu çerçevede Şanghay ve Çongçing gibi büyük şehirlerde insanların ikinci, üçüncü bir ev alması durumunda yeni alacakları konut kredilerinde yüksek meblağlarda ana para talep etmeye başladı ve bunlara ek olarak bu şehirlerde yeni emlak vergileri tesis etti.

Şanghay’da bulunan Çin Araştırma ve Kalkınma Enstitüsü analistlerinden Yang Hongşü Şinhua ajansına yaptığı değerlendirmede emlak fiyatlarının geçen yıla oranla belirgin bir oranda düşüş kaydettiğini kaydetmiş, geçen ayın emlak piyasasını da "halsiz ve mızmız" olarak nitelendirmişti.

Pekin’de bulunan büyük emlak şirketlerinden Homelink hazırladığı verilerde başkentte satılmayan yeni ev sayısının 14 temmuz itibariyle 108 bin birime ulaştığını belirterek yaptığı yorumda, "Satılmayan bu evlerin satışının piyasanın son performansını dikkate alarak 15 ay alacağı" değerlendirmesinde bulunuyor.

-HÜKÜMET 16 MİLYON UYGUN FİYATLI KONUT İNŞA EDECEK- Ülke genelinde fiyatları soğutmak için yapılan uygulamalara rağmen sektöre olan yatırım tüm zamanların en yüksek seviyesinde seyrediyor.

Ülkede bu yıl üç kez yapılan faiz artışına rağmen yatırımcılar gayrimenkul piyasasına yatırım yapmaya devam ediyor. Ancak Şanghay, Çongçing gibi büyük şehirlerdeki sert ve kısıtlayıcı satın alma politikaları karşısında yatırımcılar ülkedeki ikinci ve üçüncü kademe şehirlere odaklanmaya başladı.

Çin İstatistik Bürosu birinci kademe şehirlerden olmayan kentlerde geçen ay artış oranlarının çoğaldığını belirterek, geçen ayın büyüme oranlarının yüzde 1,78 ile 2,72 civarında görüldüğünü kaydediyor.

Öte yandan, Konut ve Kent-Kırsal Bakanlığı gereğinden fazla emlak alışlarını önlemek için ilk kademe olmayan şehirlerde kısıtlayıcı alım politikaları uygulamalarını yürürlüğe koyacak.

Çin hükümeti piyasayı frenlemek için 2011 ile 2015 arasında 16 milyon adet uygun fiyatlı konut inşa edeceğini duyurmuştu.

Ülkede geçen hafta yapılan Devlet Konseyi toplantısında hükümet yetkilileri yıl sonuna kadar 10 milyon konut inşasının başlaması için çalışmaların yapılacağını ifade etmişti.

Toplantıdan sonra yayımlanan açıklamada 5 milyon konutun inşasının haziran ayıyla birlikte başladığı belirtilirken, 4 milyon kadar konutun bir yıl içerisinde bitmesinin beklendiği kaydedildi.

Uzmanlar, uygun fiyatlı konutların satışa hazır hale gelmesinin uzun zaman alabileceğini ifade ederek, bu durumun tüketici beklentilerinde belirsizliklere neden olduğu yönünde değerlendiriyor.