KONUTTA NELER OLUYOR?

Konut sektöründe sorun var. Bu bir yorum değil; mart ayı konut satış rakamları öyle diyor...

Bu yılın mart ayında satılan konut sayısı 2017’nin aynı ayına göre yüzde 14 azalmış. İpotekli satışlarda azalma yüzde 35. İlk üç aydaki düşüş ise toplamda yüzde 7, ipoteklilerde yüzde 28.5.

Bir zamanlar talebin artış hızındaki yavaşlamadan kaygılanıyorduk, şimdi ise düşüşler başladı. Oysa arz tarafında artış devam ediyor. Yeni projelerin yapımı tüm hızıyla sürüyor.

Faiz düşmeyince...

Konuttaki sorunun çözümü için faizlerin düşmesi gerekiyordu. Çünkü konut talebi konut kredi faizlerine çok duyarlı. Faizler aylık yüzde 1’in, hatta 0.80’in altına geldiğinde talep canlanıyor, yüzde 1’in üzerinde ise durgunlaşıyor. Bu nedenle, sektörün ümidi ekonomideki genel faizlerin düşmesine bağlı olarak aylık konut kredi faizinin de yüzde 1’inin altına gelmesiydi. Ama genel faizler düşmedi, konut kredi faizleri de yüksek kalmaya devam etti. Sektör dört gözle faiz düşüşü beklerken, Merkez Bankası bankalara gecelik borç verdiği faizi 0.75 puan artırdı. Konut kredi faizlerinde düşüş şimdilik hayal oldu.

Mevcut stoklar

İstanbul’u dolaştığınızda sektördeki sıkıntı görülüyor. Bitmiş ya da inşaatı süren binlerce konut alıcı bekliyor. Mevcut stoklar eritilmeden yeni projeler talep yaratmakta zorlanıyor. Dolayısıyla, mevcut stoku eritecek çözümler üretmek gerekiyor.

İç talepteki canlanma için faizlerin düşmesi, bozulan beklentilerin düzelmesi gerekiyor. Talep tarafında yabancıları çekmek rahatlama sağlayabilirdi, kısmen de çekildi ama bir talep patlaması olmadı, olacağı yönünde sinyaller henüz yok. Belki yabancı fonları çekmek bir çıkış yolu olabilir.

İnşaat mı? Gayrimenkul mü?

“Durgunluk nasıl aşılabilir?” sorusunu Kuzu Holding Yönetim Kurulu Başkanı Selim Kuzu’ya sordum. “Şimdiye kadar yüksek kârlı işler hataları, eksikleri örttü. Alternatif olmadığı için ne yaparsan satılıyordu. Arz-talep dengesi, talepten ziyade arzdan yanaydı. O dönem geride kaldı” dedi. Peki, ne yapmak lazım? Kuzu’ya göre; ‘’Türkiye’de inşaat sektörü bitiyor, gayrimenkul geliştirme sektörü ön plana çıkıyor. Artık esas olan, inşaat yapmak değil. İhtiyaç ve beklentileri doğru okuyarak konsept geliştirmek ve o kitleye hitap eden yaşam alanları inşa etmek gerek.” Kuzu, “sağlıklı yaşamak isteyen yaşlılar” için proje geliştirmiş, Çeşme’de inşaata başlamış bile.

Arazi geliştirme

Peker Holding Yönetim Kurulu Başkanı Hasan Peker yıllar önce arazi geliştirme işine başlayanlardan. “Arazi geliştirmek Türkiye’de aslında çok üzerinde durulmayan bir kavram. Markalı konut geliştiricilerini ve doğrudan konut satışı yapan müteahhitlerin adlarını duyuyoruz. Fakat aslında konutun satışına kadar geçen süreç belki de hepsinden daha zorlu, en ‘çetrefil’ bir süreç” diyor. Ancak konutu, ofisi “önce sat, sonra da yap” modeli tıkandı. Firmalar için çıkış yolu; sağlık, turizm, öğrenci yurdu, huzurevi gibi farklı temalara yönelmek, yurtdışına açılmak olabilir

Avrupa’ya yöneldi

Peker Grubu Türkiye’de yıllar önce başladığı arazi geliştirme işini daha sonra Avrupa’ya taşımış. Türkiye’deki faaliyetleri de devam ediyor. Maslak’taki bir arazide proje geliştirmiş ve bir hastane grubuyla ön anlaşma yapmışlar. 6 yıldır İngiltere ve Almanya’da yerel ortaklarla projeler geliştiriyor. Bu iki ülkede 14 projeyi hayata geçirmiş. Son olarak Londra’nın 40 kilometre doğusundaki Gravesend bölgesinde bir gayrimenkul satın almış. Düsseldorf’ta ise 12 bin metrekarelik arsa üzerinde karma bir proje geliştiriyor.

Peker, “Biz Türklere satmak için yola çıkmadık. O ülkenin yerleşiklerine satıyoruz” diyor. Yani, Türkiye’deki talebi dışarıya taşımıyor, gittiği ülkelerde kendi talebini yaratıyor.

Devir değişiyor. Belki de Selim Kuzu’nun dediği gibi, “Bir müteahhit hem arsa geliştirip, hem inşaat yapıp, hem de bunun satışını yapamayacak.”

Türkiye’de konut ucuz mu?

OECD endekslerine göre ucuz değil. OECD’nin 43 ülke için hesapladığı reel fiyat endeksleri bizden daha ucuz 25 ülke olduğunu söylüyor. Ucuzluk 2010 fiyatlarına göre. Endeksin baz yılı yani değerin 100 olduğu yıl 2010. Geçen yıl sonu itibarıyla Türkiye’nin aldığı değer 122.4. Yani reel olarak 22 puanlık bir değer artışı var. İyi haber, çünkü geçmişte konut alanlar reel olarak kazanmışlar. Kötü haber çünkü mevcut fiyatların bir ölçüde şişkin olduğunu söylüyor bize; tabii ki diğer birçok ülkeye göre ucuz olmadığımızı. Mesela bizde 122.4 olan değer, OECD ortalamasında 112.9’muş. Euro bölgesindeki ülkelerin ortalaması ise çok daha düşük 100.2. Hatırlarsınız, bundan 6-7 yıl önceki Euro bölgesi borç krizi emlak fiyatlarını çökermişti. Kriz Euro ülkelerinin çoğundaki gayrimenkul piyasa şişkinliğini almış, fiyatlar nispeten cazip hale gelmiş.

Fiyat ve kira oranı

Bir de fiyat/kira oranı endeksi var, fikir veren. Gayrimenkule ödenen paranın o mülkten elde edilen kiralarla kaç yılda karşılandığını gösteriyor. OECD 39 ülkeyi karşılaştırmış. 2010’da 100 olan değer Türkiye için 2017 sonunda 130.7 olmuş. 32’nci sıradayız. Dememektir ki bu kritere göre bizden daha cazip 31 ülke var. OECD ülkelerinin tamamının ortalaması 108.9, Euro bölgesinde ise 98.9’muş. Merak edenler için söyleyeyim; her iki endeksin de en düşük olduğu ülke Rusya.