Uygulamada en çok tereddüt edilen konu, hem konut hem de işyeri kira geliri elde edenlerin durumuyla ilgili. Çoğu kira sahibi bu durumda konut kira geliri istisnası ile beyan sınırının nasıl uygulanacağı konusunda tereddüt yaşıyor.
2016 yılında hem konut hem de üzerinden vergi kesintisi yapılmış işyeri kira geliri elde edenler açısından 30 bin TL’lik beyan sınırının hesaplanmasında, konut kira gelirinin 3 bin 800 TL’lik istisna tutarını aşan kısmı ile brüt (vergi kesintisi öncesi) işyeri kira gelirinin toplamı dikkate alınacak.
Konut kira gelirinin 3 bin 800 TL’yi aşan kısmı ile işyeri kira gelirinin toplamı 30 bin TL’yi aşıyorsa hem konut hem de işyeri kira geliri beyan edilecek. Aşmıyorsa, işyeri kira geliri beyannameye dahil edilmeyecek, sadece 3 bin 800 TL’yi aşan konut kira geliri beyan edilecek.
Örnek 1: Kamil bey 2016 yılında 6 bin TL konut kira geliri, 25 bin TL vergi kesintisine tabi tutulmuş işyeri kira geliri elde etmiş olsun. Kamil beyin konut kira gelirinin 3 bin 800 TL’si gelir vergisinden müstesna olup, geri kalan 2 bin 200 TL ile işyeri kira gelirinin toplamı 27 bin 200 TL olur. Bu tutar 30 bin TL’yi aşmadığından, Kamil bey işyeri kira gelirini beyannameye dahil etmeyip, sadece konut kira gelirini beyan edecek.
Örnek 2: Mete bey 2016 yılında 3 bin 500 TL konut kira geliri, 28 bin TL vergi kesintisine tabi tutulmuş işyeri kira geliri elde etmiş olsun. Konut kira geliri 3 bin 800 TL’lik istisna tutarının altında kaldığı için, işyeri kira geliri de 30 bin TL’lik beyan sınırını aşmadığından, Mete bey kira gelirlerinin her ikisini de beyan etmeyecek.
Örnek 3: Ebru hanım 2016 yılında 9 bin TL konut kira geliri, 27 bin TL de vergi kesintisine tabi tutulmuş işyeri kira geliri elde etmiş olsun. Ebru hanımın konut kira gelirinin 3 bin 800 TL’si gelir vergisinden müstesna olup, geri kalan 5 bin 200 TL ile işyeri kira gelirinin toplamı 32 bin 200 TL olur. Bu tutar 30 bin TL’yi aştığından, Ebru hanım hem konut kira gelirini hem de işyeri kira gelirini beyan edecek.
Görüldüğü gibi, Ebru hanımın işyeri kira geliri 30 bin TL’nin liranın altında olmakla birlikte, konut kira gelirinin istisna tutarını aşan kısmı ile birlikte toplamı 30 bin TL’yi aştığından, işyeri kira gelirini de beyannameye dahil edecek.
İşyeri kira gelirlerinde özellikli durumlar
30 bin TL’lik beyan sınırı uygulaması, üzerinden vergi kesintisi yapılmış işyeri kira gelirleri için söz konusu. Bu nedenle işyerlerini vergi kesintisi yapma zorunluluğu olmayanlara (örneğin basit usulde vergilendirilen mükelleflere veya elçiliklere) kiralayanların, 2016 yılında elde etmiş oldukları vergi kesintisine tabi tutulmamış işyeri kira gelirleri tutarının 1.580 TL’yi aşması halinde, kira gelirlerinin tamamını beyan etmeleri gerekiyor.
KİRANIN NET TUTAR OLARAK BELİRLENMESİ
Bazen bina sahipleri işyerini kiraya verirken kira bedelini net tutar üzerinden anlaşırlar.
Yani “Ben elime geçen tutara bakarım, vergiye karışmam.” derler. Kiranın net tutar olarak belirlendiği durumlarda, vergi kesintisi net kira tutarı üzerinden değil, “netten brüte” giderek bulunacak brüt kira tutarı üzerinden hesaplanacak.
GAYRİMENKULÜN HEM KONUT, HEM İŞYERİ OLARAK KULLANILMASI
Kiracının net olarak ödediği kira, brüt kiranın (100-20 =) yüzde 80’i olup, netten brüte hesaplama yaparken (Brüt Kira = Net Kira / 0,80) formülü uygulanır.
Özellikle doktorluk, müşavirlik, mimarlık gibi serbest meslek faaliyetleri, ayrı bir işyeri açmaksızın ikamet edilen konutun belli bir bölümünde yürütülebiliyor.
İşte bu durumda, yani kiralanan gayrimenkulün hem konut hem de işyeri olarak kullanılması halinde, kiralanan yerin tamamı veya bir kısmı işyeri olarak kullanıldığı sürece, işyeri olarak kullanılan kısma isabet eden kira tutarı üzerinden değil, kira bedelinin tamamı üzerinden stopaj (vergi kesintisi) yapılması gerekiyor.
KİRACI STOPAJI YATIRMAZSA İŞYERİ SAHİBİ SORUMLU OLMAZ
İşyerini kiraya veren kişinin, kiracının kira stopajını beyan etmemesinden ya da vergi dairesine yatırmamasından dolayı herhangi bir sorumluluğu yok.
Gayrimenkul sahibinin beyan edilmeyen veya beyan edilmiş olmakla birlikte ödenmemiş olan stopajdan sorumlu olabilmesi için Maliye Bakanlığı’nca müteselsil sorumlulukla ilgili usul ve esasların belirlenmesi gerekiyor. İşyeri kira ödemelerinde, kiracının stopaj yapmaması halinde, mal sahibinin de müteselsilen sorumlu olacağı yönünde, Maliye’ce bir belirleme yapılmadığından, beyan edilmeyen veya ödenmeyen stopajından dolayı gayrimenkul sahibi sorumlu olmaz.
YARIN: KİRA GELİRİ NE ZAMAN ELDE EDİLMİŞ SAYILIR?