Temelden ev alırken neye dikkat edelim?

İster yatırım amaçlı isterse sadece başımızı sokacak bir konut sahibi olma amacıyla olsun, henüz temelden bir konut satın almanın en büyük riski, müteahhidin, inşaat şirketinin inşaatı tamamlayamadan iflas etmesidir. Hayalleri bu şekilde hüsranla bitmiş binlerce insan vardır.

En sağlamı, tamamlanmış konut satın almaktır. Ama satın alınan konutun yatırım olabilmesi için onu projeden, ya da halk deyimiyle “temelden” satın almak daha iyidir. Bitmiş konutların fiyatları, proje halindeki fiyatına göre bazen yüzde 100 artış gösterir. İşte o zaman geçekten kârlı bir “yatırım” olur.

İnşaatların tamamlanamamasının en büyük nedeni, projenin finansmanının özkaynaklardan sağlanmaması, finansmanı garanti olmadan projeden satış yapılmasıdır. İnşaat şirketlerinin konut projelerini tamamlayamamalarına yöneticilerinin kusurlu ve hatalı kararları neden olur da denilemez. Ekonomik şartlardaki olumsuz değişiklikler, maliyetlerde olağandışı artışlar, taşeron şirketlerden kaynaklanan olumsuzluklar gibi bir çok dış etkenlerde vardır.

İnşaatı tamamlanmış konutların peşin veya taksitle satın alınmasında bir risk yok. Bir konutu henüz projeden ya da “temelden” peşin veya taksitle satın alındığında, inşaatın tamamlanmaması halinde alıcının maddi kaybının yanında konut sahibi olma hayalleri de yıkılır.

Konut inşaatlarının yarım kalmaması, tüketicilerin hayallerinin ve tasarruflarının heba olmaması için Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun ön ödemeli taksitle konut satışını özel olarak düzenlemiş. Ön ödemeli konut satış sözleşmesi, tüketicinin konut amaçlı bir taşınmazın satış bedelini önceden peşin veya taksitle ödemeyi, satıcının da bedelin tamamen veya kısmen ödenmesinden sonra taşınmazı tüketiciye devir veya teslim etmeyi üstlendiği sözleşmedir. Bu sözleşmenin ve bir ön bilgilendirme formunun size en az az bir gün önceden verilmesi zorunludur.

Elden yapılan ödeme

Hemen belirteyim ki, yapı ruhsatı alınmamış konutların tüketicilerle satılması mümkün değildir. Yapı ruhsatı alınmış, ama tamamlanmamış projeden konut satın alanların en büyük güvenceleri bina tamamlama sigortasıdır. Bina tamamlama sigortası, inşaat şirketinin, müteahhidin iflas etmesi ya da kararlaştırılan teslim tarihinden itibaren 12 ay geçmiş olmasına rağmen konutun halen teslim edilmeme rizikosuna karşı, konut sahibi olma hayallerini devam ettirmeye yarayan bir teminattır.

Bina tamamlama sigortasını müteahhit yaptırır, ancak konutu satın alana da müstakil teminat senetleri verilir. Teminat senetlerinin işe yaraması için, ödemelerinizi banka aracılığıyla yapmanız gerekir. Elden yapılan ödemeler teminat senedi kapsamına girmez. Bir de, eğer konutun fiyatının sadece müteahhidin belirlediği bir bankadan alacağınız “bağlı kredi” ile ödediğiniz veya ödeyeceğiniz kısmı teminat kapsamındadır, bağlı kredi alınmadan ödenen tutarlar da teminata girmez.

Müteahhit ya da inşaat şirketi inşaatı tamamlamadan iflas eder ya da teslimde en az 12 ay gecikirse, altı ay içerisinde sigorta şirketinden talepte bulunulması gerekir. Sigorta şirketi de teminat senetlerindeki limit geçmeyecek şekilde müteahhide ödenmiş bulunan anaparayı yasal faizi ile birlikte alıcıya öder.

Teminatsız satış...

Ancak bina tamamlama sigorta sözleşmelerine özel bir hüküm konularak, sigortacının konut alıcılarına ödeme yapmak yerine projenin tamamlanarak hak sahiplerine teslim edilmesine de karar vermesi de sağlanabilir. Hatta Bu durumda, yeni teslim tarihi yüklenicinin belirlenmesinden itibaren makul süreyi ve her halde 24 ayı geçemez. Yani en geç 24 ay sonra konutunuzun size tamamlanmış olarak teslimi gerekir. Görüldüğü gibi, bina tamamlama poliçesine hüküm konulması halinde, sigorta şirketlerinin tamamlanamamış inşaat projelerinin müteahhidi olmalarına da olanak sağlanmış.

Bina tamamlama sigortası yapılması zorunlu değildir. Ancak konut adedi otuz veya daha fazla olan inşaat projeleri için ya bina tamamlama projesi, ya da başka bir teminat gösterilmesi zorunludur, projeden peşin veya taksitle teminatsız konut satışı mümkün değildir. Bina tamamlama sigortasından başka, banka teminat mektubu, hakediş sistemi, bağlı kredi ile teminat veya Gümrük ve Ticaret Bakanlığı tarafından uygun görülen başka teminatlar da kabul edilir. Teminatsız projeden konut almamanız sizi bilhassa iflaslara karşı korur.

İlk söz son söz olsun

Söz, toplumsal hayatta senet olabilir, hukuk dünyasında değil!