Tahliye taahhüdünün geçerli olması için yazılı ve imzalı olması gerekir. 20 tane şahit olsa sözlü taahhüt geçersizdir. Yazılı taahhüt için noter tasdiki gerekmez. Tahliye taahhüdünün bizzat kiracı tarafından ya da temsilcisi tarafından verilmesi gerekir. Örneğin emlakçının kiracı adına vereceği taahhüt geçersizdir.
Türkiye nüfusunun yaklaşık yüzde 28’i kiracı. İşyerlerindeki kiracı sayısı bu oranın çok daha üstünde.
Her yıl milyonlarca kira sözleşmesi yenilenir. Kiracı ile kiralayan arasındaki en büyük sorunlardan birisi, kiralananın tahliyesidir. Kiralayan, kiracısından bir tahliye taahhüdü alarak, kiracısını çıkarmayı garanti altına almak ister.
İhsan Amca’nın da yıllardır kirada olan bir evi var. Geçen ay kiracısı çıkmış. Şimdi yeni kiracısıyla sözleşme yapacak. Aklına gelmiş, kiracısından tahliye taahhüdü almak istemiş. Beni aradı. Söyleyeyim İhsan Amca, kiracının vereceği tahliye taahhüdünün geçerli olması için bazı şartlar var.
Öğrenci evlerinde...
Birincisi, tahliye taahhüdünün yazılı ve imzalı olması gerekir. Her ne kadar toplumumuzda güvenilirliği vurgulamak için “sözüm senettir” gibi bir terim olsa da, sözlü verilen tahliye taahhütleri geçerli değildir. İsterse 20 tane tanık önünde olsun. Yazılı olması da yeterlidir, ille de notere gitmek, noter tasdikli yapmak gerekmiyor.
İkincisi, tahliye taahhüdünün bizzat kiracı tarafından ya da yetkilendirdiği temsilcisi tarafından verilmesidir. Başkasının vereceği, örneğin aracılık eden emlakçının kiracı adına vereceği tahliye taahhüdü geçersizdir, kiracıyı bağlamaz.
Şimdi üniversitelere kayıt zamanı. Binlerce öğrenci yaşadığı şehirden başka yerlerde üniversiteye gidecek. Çoğu üniversite öğrencisinin yerine anne ve babası ev kiralayacak. Kiralık evde fiilen öğrenci kalacak, ama kira sözleşmesi anne ve baba yapacak. Böyle bir durumda dahi tahliye taahhüdünün evde fiilen oturan kiracı değil, kira sözleşmesini yapıp, kiraları ödeyen kişinin vermesi gerekir.
Bir de aile konutu meselesi var İhsan Amca.
Dedin ki, kiracıların karı-koca ve başkaca bir evleri yokmuş. Senin evi aile konutu olarak kullanacaklarmış. Bu durumda sevgili İhsan Amca, yani kiralık evin aile konutu olarak kullanılacak olması durumunda, sadece evi kiralayan tarafın tahliye taahhüdünde bulunması yeterli değil, diğer tarafın da imzalaması gerekir. Çünkü, Türk Medeni Kanunu’nun 194’üncü maddesi, diğer eşin açık rızası bulunmadıkça, eşlerden birisine aile konutu ile ilgili kira sözleşmesini feshetme, devretme veya aile konutu üzerindeki hakları sınırlayıcı işlemleri yapma yetkisi vermiyor.
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu dahi 2005/583 sayılı kararı ile, tek bir eşin verdiği tahliye taahhüdüne dayanarak açılan tahliye davasında diğer eşin kiralık oturulan evin aile konutu olduğunun ispatına yönelik aile mahkemesinde dava açabileceğini söylüyor.
Eşlerin ikisi de imzalamalı
O halde İhsan Amca, evini bir aileye kiraya vereceksen, her iki eşten de tahliye taahhüdü almanda fayda var.
Ya da tersinden ifade edeyim, aile konutu olarak oturmak üzere ev kiralayan okuyucularımdan sadece kira sözleşmesini imzalayanlar yazılı tahliye taahhüdü vermişlerse, endişelenmesinler, eşlerinin de imzası olmadan geçerli olmayacaktır, bu sebeple tahliye edilemezler. Tahliye taahhüdünün geçerli olmasının bir başka koşulu da, tahliye tarihinin belirli olmasıdır. Tahliye tarihi belirli değilse, tahliye taahhüdü de geçerli değildir.
Tahliye tarihi açıkça yazılmalıdır. “Kira sözleşmesinin sonu” gibi bir ibareyi Yargıtay, “belirli tarih” olarak kabul etmemektedir. Yargıtay 12. Hukuk Dairesi’nin 2020/2309 sayılı kararında da, kira sözleşmesinin sonunda tahliye edilecektir ifadesinin belirli tarihi içermediği, tahliye tarihinin belli (açık) bir şekilde yer almadığı, bu sebeple geçerli bir tahliye taahhüdünün bulunmadığına hükmedilmiş. Ne yaparsın İhsan Amca, “şeriatın kestiği parmak acımaz!”
Önce ev teslimi, sonra taahhüt
Tahliye taahhüdünün diğer bir geçerlik koşulu da, kiralananın tesliminden sonra verilmesidir. Kira sözleşmesi yapılmış ama kiralanan ev henüz teslim edilmemişse, tahliye taahhüdü baştan geçersiz. Önemli olan kiralananın kiracıya teslim edilip edilmediğidir, kiracının oturmaya başlayıp başlamaması değil.
Bu hususla ilgili çıkan en fazla uyuşmazlık türü, kira sözleşmesine yazılan tahliye taahhüdü maddeleridir. Böyle bir durumda kira sözleşmesi ile birlikte tahliye taahhüdü imzalanmış olduğundan, yani kira sözleşmesi ile tahliye taahhüdünün tarihi aynı olduğundan, geçersiz oluyor sevgili İhsan Amca. Sen böyle bir tahliye taahhüdüne güvenme, kiracın da endişe etmesin, geçersizdir.
Yargıtay’ın verdiği kararlar
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’ne kadar giden bir olayda, kiracı imzası bulunan ve “halen kiracısı bulunduğum...” ibaresi olan tahliye taahhüdünü kira sözleşmesi ile aynı anda verdiğini, tahliye taahhüdü imza tarihini boş bıraktığını, ev sahibinin bu tarihi, tahliye taahhüdü sonradan alınmış gibi doldurduğunu iddia etmişti. 6. Hukuk Dairesi, taahhütnamenin içeriğinden, kira ilişkisi devam edilirken verildiğine, kiracının tarihi boş bırakarak, boş bırakılan tarih kısmını doldurma yetkisini ev sahibine bıraktığına karar vermiştir. Ona göre, taahhüdün, sözleşme ile aynı tarihte alındığına, tarih kısımlarının sonradan doldurulduğuna ilişkin kiracı savunmasının aynı güce sahip yazılı delillerle kanıtlanması gerekir. Demek ki kiracı olarak ne yapmalıymışız, tahliye taahhüdünü kira sözleşmesi ile aynı anda veriyorsa, kiralananı teslim almadan veriyorsak, imza tarihini boş bırakmayıp, doldurmamız gerekiyormuş.
