Gayrimenkule hücum nereye kadar sürecek?

Gösterge Bir ülkede emlak fiyatlarını birçok etmen belirliyor. Bunların başında kişi başına düşen gelir ve buna bağlı olarak tasarruf eğilimi geliyor. İkincisi, o ülkedeki reel faizler ve konut kredilerindeki vadelerin uzunluğu da etkili oluyor. Çünkü emlak alımında kredi çok yoğun kullanılıyor. Üçüncüsü, güven ortamı ile istikrar da önem taşıyor. Ortalık karışıksa kimse uzun vadeli yatırıma girmek istemiyor. Dördüncüsü ise demografik değişimler. Nüfus artışı, göç gibi toplumsal olgular emlak talebini doğrudan etkiliyor. Tabii gelecek hakkındaki düşüncelerle uluslararası emlak piyasası da etkili oluyor. Çünkü emlak sadece kullanmak için değil, spekülatif amaçla da alınıyor. Üstelik İstanbul artık önemli metropollerden biri oldu. İstanbul'un seçkin arsaları çok yüksek fiyatlara satılmaya başladı. Önce Zincirlikuyu'daki Karayolları arazisi, sonra Levent'teki İETT garajının ihalesinde fiyatlar birdenbire yükseldi. Kimileri İstanbul'da emlak hâlâ ucuz diyor ve fiyat artışlarının süreceğini iddia ediyor. Acaba bu iddia doğru mu? Krizden sonra tarımdan kopuşun hızlandığını biliyoruz. Yani, kentlere göç yoğunlaştı. Öte yandan ülkemizde kişi başına gelir hızla artıyor. Ayrıca uzun zamandır ertelenen konut talebi artık su yüzüne çıkıyor. Buna faizlerin düşmesi ve vadelerin uzaması da katkıda bulunuyor. Kısacası, talebin çok canlı olduğu gözleniyor. Son iki yıldır bir de yabancı yatırımcılar ortaya çıkınca artık emlak ilgi odağı haline geldi. Gerçi geçen mayıs ayındaki dalgalanmayla şimdilik talep frenlenmiş görünüyor. Ancak faizler düşer düşmez talebin tekrar güçlü biçimde devreye gireceğinden kimsenin kuşkusu olmasın. Bu özel ihalelerde ortaya çıkan yüksek fiyatlar da bu artış hesaplanarak oluşuyor. Yani, verilen bu yüksek bedeller projeler tamamlandığında elde edilecek kâr beklentilerini de içeriyor. Kaldı ki bu arsaların çok özel, çok nadir olduğu da unutulmamalı. Gerçekten İstanbul'un merkezinde artık boş arsa bulmak kolay değil. Bu nedenle tüm dünya metropollerinde olduğu gibi bundan böyle kent merkezi ile çevresi arasında ciddi fiyat farklılıkları oluşacaktır. Su yüzüne çıkan, ertelenmiş talep Kimileri tut-satın (mortgage) devreye girmesiyle emlak piyasasında müthiş bir hızlanma olacağını düşünüyor. Ancak bu görüşü tam olarak paylaşmıyoruz. Çünkü henüz bu sistem yaygınlaşmış değil. Merkez Bankası'nın faizleri düşürmesi çok daha önemli. Öte yandan, seçimlerden sonra yabancı yatırımların etkili olacağı belirtiliyor. Bunun önemli bir kısmı alışveriş ve iş merkezlerine gireceğine göre kent merkezlerindeki fiyatlar daha da hızlanacaktır. Ancak bu artışların sonsuz olacağı da düşünülmemeli. İstanbul'da emlak fiyatları hiçbir zaman New York ya da Paris'i bulamaz. Çünkü İstanbul'da kişi başına düşen gelir bu kentlerdeki yaşayanların gelirlerinden düşüktür.İstanbul'da fiyatlar ancak orta gelişmiş ülkelerin metropolleriyle eşdeğer hale gelebilir. İstanbul'daki fiyatlar Seul, Rio de Janerio, Varşova ya da Bükreş'te metrekare fiyatlarına yaklaşabilir. Bu arada fiyatların epeyce yaklaştığını da şimdiden belirtelim. hgunes@milliyet.com.tr Yabancıların ilgisi ve mortgage