"İş yerim/evim satıldı" şimdi ne olacak?

Emlak piyasasında hızlı dalgalanmaları izlediğimiz bir dönemdeyiz. Kira artışlarıyla ilgili çok fazla soru alsak da konut-işyeri satışı halinde kiracıların tahliyesi de diğer bir gündem maddemiz.

Konut ve işyerleri insanlar açısından hayati fonksiyon taşımaları sebebiyle özel bir öneme sahip. Gerçekten de konut insanların barınmaları ve huzur içinde yaşamaları için gerekliyken; işyeri de insanların yaşamlarını idame ettirmeleri adına kazanç sağlamalarına ortam sağlıyor.

Birçok kiracıdan yaşadıkları veya işyeri olarak kullandıkları mülklerin satıldığını ve yeni mülk sahiplerinin tahliye talep ettiği yönünde duyum ve şikayetler alıyorum.

Gayrimenkülün satılması halinde gayrimenkülü sonradan alan kişinin mevcut kiracıyı tahliye ettirmesi mümkün mü? Evet.

Konut satışında “yeni malikin gereksinimi” başlıklı bir düzenlememiz var. Türk Borçlar Kanunu’nun 351. maddesi yeni mülk sahibine tahliye için imkan tanıyor. Bu imkanı kullanmak için belli şartlar var.

Öncelikle gayrimenkulü alan kişinin 2 seçeneği var diyebiliriz:

1. Gayrimenkulü kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu olabilir. Böyle bir zorunluluk varsa, tapu devir tarihinden başlayarak 1 ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmesi gerekiyor. Yazılı bildirim oldukça önemli olduğu için bildirimin genelde noter kanalı ile yapılmasını öneriyorum. Ardında kişi, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebiliyor.
2. Kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabiliyor.

Özetle tapu devrini takiben 1 aylık süre içinde yazılı bildirim yapılmazsa (süre kaçarsa), tahliye niyetinde olan yeni malik kira sözleşmesi süresinin bitimini beklemek ve 1 aylık süre içinde dava açmak zorunda kalıyor.

Her iki halde de konut-işyeri ihtiyacının gerçek, samimi ve sürekli olması aranıyor. Aksi takdirde tahliye talepleri reddediliyor. Diğer bir deyişle, daha yüksek bedelden kira almak için mevcut kiracıyı “sözde ihtiyaç” sebebiyle tahliye etmek yasaklanmış durumda. Tüm bu sebeplerle, gayrimenkulü yatırım için, yüksek kira geliri elde etmek için alıyorsanız, içerdeki kiracıyı da düşünmeniz gerekiyor. Eğer gerçekten ihtiyacınız varsa, bu halde bildirim ve dava sürelerine dikkat etmeniz önem arz ediyor.

Av. Oğuz Kara

(kara@oguzkara.av.tr)