Sektörde balon var mı yok mu?

Eva Gayrimenkul Değerleme Genel Md.'ü Cansel Turgut Yazıcı GYODER Zirvesi'nde "konut balonu"nu anlatacak. Yazıcı konuşmasında şu noktalara değinecek...

Balon ortamlarında konut fiyatları fiyatların artacağı beklentisi ile sürekli yukarı doğru ivmelenir ancak maliyetler aynı orada artmaz veya sabit kalır. Ülkemizde ise fiyatlar yukarı çıkarken maliyetler hem inşaat hem de arsa açısından hızla yukarı çıkmaktadır.

2011 Ocak ayında bu yana konut piyasasındaki maliyet ve satış fiyatları değişimini incelediğimizde Konutta fiyatların farklı endekslere göre %53-%60 arasında arttığını görüyoruz. Konutun fiyatının içindeki en önemli iki maliyet faktörü inşaat maliyeti ve arsa maliyeti : İnşaat maliyetleri bahsi geçen aynı dönemde %38-45 arasında artarken arsa maliyetleri ise yeri , bölgesi ve diğer özelliklerine göre %30-%60 artmış durumda, hatta yer yer daha yüksek artış da görüyoruz. Sonuçta fiyatları maliyetler kadar arttıramayan sektörün kar marjları düşmüştür. Konutta bir balondan söz etmek mümkün değildir aynı fiyat kategorisinde üretim yapma zorunluluğunun bir sonucu belli kategorilerde ve belli bölgelerde bir arz fazlalığından söz edilebilir.

• Sektörü bekleyen tehlikeler

o Rasyonel olmayan arsa fiyatı sektörümüzdeki en önemli problemdir,

o Sektör yatırımcılarının kar marjları %10-%15 seviyelerine inmiş durumdadır ve mevcut göstergeler daha da düşebileceğini göstermektedir,

o Sektörde son 3 yılda birçok mevzuat değişikliği olmuş bu değişiklikler maliyetlere ilave yükler getirmiştir. Katma Değer Vergisi ile ilgili değişiklikler, emlak vergileri ile ilgili düzenlemeler, Tip İmar Yönetmeliği, Tüketici Kanunundaki değişikler çoğu gerekli , ama ilave maliyet unsurlarıdır. Aslında bu değişikliklerin birçoğu halihazırda son kullanıcının alım fiyatına tam olarak etki etmemiştir. Ancak zaman geçtikçe yansıyacaktır, bu fiyatların maliyet kaynaklı daha artmasına neden olacaktır.

o İnşaat sektörünün her geçen gün kar marjı daralmakta, riskleri artmaktadır. Fiyat ise maliyet ve enflasyona göre o kadar da artmadığı ortaya çıkmaktadır. Bu gerçeğin doğal sonucu olarak sektörün 4 yıl öncesine kıyasla bugün kendi maliyet yükünü daha fazla taşıdığı ortaya çıkmaktadır.

o Maliyetlerdeki ve özellikle arsa maliyetleri bu şekilde artarken “erişilebilir fiyatlı orta ve alt kesime konut üretmek” neredeyse imkansızdır, sektör ancak orta üst ve üst gelir gurubunun erişebileceği fiyatta konut üretilebilir durumdadır,

oDevlet imar ve planlama çalışmalarını kolaylaştırarak arsa üretimine katkıda bulunmalı, yeni imar alanlarını planlı bir şekilde yapılaşmaya açmalı ve konut üretimine uygun arsayı “kıt kaynak” olmaktan çıkarmalıdır.

TAPU SATIŞLARI

• Yılın ilk 10 ayında konut satışları geçen senenin aynı dönemine kıyasla sadece %1,3 gerilemiş durumda. Aslında bu fark temmuz sonunda %10 gibi iki haneli bir rakamken; ağustos, eylül ve ekim aylarında sektörün canlanmasıyla %1,3 gibi tek haneli bir rakama geriledi. ipotekli satışların geçen sene aynı dönemdeki ipotekli satışlara oranını kıyasladığımızda %20 gerilediğini görüyoruz.

• İpotekli satışlar 2013 senesinde toplam satışların %41 gibi büyük bir rakamı oluştururken ; 2014 senesinde ipotekli satışlar toplam satışların sadece %33 ünü oluşturabildi.

YABANCILAR

• Yabancıların alan bazında Türkiye’ye yaptıkları yatırımları incelediğimizde 2014 senesinde 2013 e göre %78 daha fazla alana yatırım yaptıklarını görüyoruz.Yatırım yapan kişi sayısı da %66 artmış. Yabancı satışları içinde Körfez ülkeleri payının nasıl değiştiğini incelediğimizde 2014 senesinde 2013 e göre %167 daha fazla yatırım yaptıklarını yatırım yapan kişi sayısı bir önceki yıla göre %200 ün üzerinde arttığını görüyoruz. Bir önceki yıla göre yabancı yatırımcılar içindeki Körfez ülkelerinin payı %25 den %38 ‘e çıkmış durumda.