Yeni Yasayla İnşaat Sektöründe Neler Değişecek?

Yürürlüğe giren kanunla birlikte konut satışında ve alma aşamasında birçok değişiklik yaşanacak.

Tüketicinin haklarını koruyan bu yasa ile ilgili detayları, hukukun çeşitli alanlarında hizmet veren Uluslar arası Yalçın&Toygar&Tüfekçi Hukuk Bürosunun avukatları, Kortan Toygar ve Mert Yalçın, sade ve herkesin anlayabileceği bir dille anlattı.

Yeni uygulamada tüketici konut alırken nelere dikkat etmeli, gayrimenkul sözleşmesi imzalarken, tapuya gerçekten sahip olabilmek için neler uygulamalı? Kötü niyetli müteahhitlere karşı hangi önlemleri almalı? Kısaca gayrimenkul alım- satım sürecinde baştan sona ne yapmanız gerektiğini öğrendik.

Kortan Toygar: Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun, eskiden var olan 4077 sayılı kanundu. Kasım ayının sonunda Türkiye Büyük Millet Meclisi’nden yeni bir kanun geçti. Zaten uzun süredir tasarı halinde konuşuluyordu. Tüketicinin Korunması Hakkında Kanunu genişlettiler. Ama tüketici lehine geliştirildi. Bakanlığın açıklamaları da bu yöndeydi. Yapılan sözleşmeleri daha belirginleştirdiler. 12 punto olacak, önemli detaylar koyu şekilde yazılacak, sokaktaki herkesin anlayabileceği şekle sokmaya çalıştılar. Bu kapsamda değerlendirdiğimizde taşınmazlar da etkilendi. Şu an için maketten ya da ruhsatı olmadan gerçekleştirilen satışlar için, proje satışları için tüketici lehine çeşitli hükümler geldi.

Kortan Toygar: Genelde bir inşaat yapılmak istendiğinde, öncelikle arsa ve arazi üzerine belediyeden imar geçmesi gerekir. Yani inşaata uygun olması gerekir. Yani genel olarak konuşursak, önce bir arsa bulunur, bu imara uygun hale getirilir. Bunun çeşitli prosedürleri vardır ve zaman alır. Ama aynı zamanda müteahhidin paraya ihtiyacı olacağı için bir yandan da projesini satmak ister. Problem de bu aşamada çıkar. Çünkü müteahhit, henüz ruhsat almadan projesini satmaya çalışır. Yeni kanun diyor ki: “Eğer senin inşaat ruhsatın yoksa satış yapamazsın” Bu çok güzel bir uygulama çünkü insanların mağduriyetini önlemeye yönelik bir karar.

Genel olarak insanlar, gayrimenkul alım satımının tapu dairesinde yapılması gerektiğini bilmiyorlar. Bize öyle davalar geliyor ki, vatandaş müteahhitle imzaladığı basit bir sözleşmeyle gayrimenkul aldığını düşünebiliyor. Bu uygulamayla en azından ruhsatı alınmış projelerden daire alınabilecek.

Yeni uygulamaya göre, inşaata başlanmış olabilir, sözleşme yapılmış olabilir. Sözleşmeden 14 gün boyunca “Cayma Hakkı” olacak. Yani sözleşme imzaladığınız projeden cezai uygulama olmadan cayabilirsiniz.

Sözleşme imzalamadan 1 gün önceden müteahhidin, gayrimenkulün durumu hakkında bir form imzalatmak zorunda. Her şeyi detayıyla bilgilendirdiği bir sözleşmeyi, bir gün önceden tüketiciyi bilgilendirecek. 1 gün önce olmasının nedeni, tüketicinin bilinçli şekilde düşünüp karar vereceği sürenin tanınması. Fakat pratikte dikkat edilmesi gereken şey, bu bilgi formunun tarihini değiştirip satış gününde imzalatmaması. Tüketici bu konuda bilinçli olmalı.

Yapı ruhsatı olması yani müteahhidin inşaat yapabilecek kapasitesi olması, formu tüketiciye sunmuş olmasının haricinde müteahhidin sigorta yaptırması zorunlu hale getirilecek. Büyük AVM, siteler, rezidanslarda mesela proje tamamlanamadan firma iflas edebiliyor. Bayrampaşa bölgesinde misal böyle bir vaka yaşanmıştı. Büyük maliyetler olduğu için zamanla finansman sağlanamıyor ve proje duruyor ve tüketici mağdur oluyor. En güzel yenilik, bina tamamlama sigortasının getiriliyor olması. Müteahhit projeyi tamamlayamadığında tüketici mağdur olmayacak.

Muhtemelen devlet bunu hukuki yasal zemine oturtup, devletin güvencesi altında özel şirketler sigorta hizmeti sunacak. Bunu DASK ya da Trafik Sigortası gibi düşünebiliriz. Yani ortada bir inşaat olacaksa ve sözleşme yapılacaksa, sigorta zorunlu hale gelecek.

Bunun dışında yeni uygulamada şöyle bir şey olacak. Bir inşaat yapılırken, genel hatlarıyla açıklarsak iskân ve yapı ruhsatından bahsedebiliriz. İnşaata başlanırken yapı ruhsatı alınır, devamında müteahhit tapu verecek kıvama gelir. Ancak burada çok ince bir detay var. Tapuda “kat mülkiyeti” yerine “kat irtifakı” yazar. Kat irtifakı demektir ki; oraya bir bina yapılacak ve sen 5 numaralı dairenin sahibi olacaksın. Şu an İstanbul’da tapuların yüzde 60’ına yakını kat irtifaklıdır. 2007 senesinde bir yasayla bunu değiştirmeye çalıştılar ama sürekli ertelendi. Ufak bir bildirim ve harç bedeliyle kat mülkiyetine çevirebilirler ama ihmal ya da maddi yükümlülükten kaçmak için ihmal ediliyor. Yeni kanunda, anlaşmayı yaptıktan sonra, formu doldurdun ve 36 ay içerisinde kat irtifakı tapusunu vermek zorundasın deniliyor. Kat irtifakı tapusunu alınca orada bir hissen olduğu ve daire numarasına kadar belirlendiği tüketicinin elinde olacak.

Cayma hakkından bahsetmiştim. Cayma hakkı 14 gün içerisinde olacak. Ve tüketici, projeden çekilebilecek.

14 günü geçirdiyseniz, inşaat devam ediyor ancak teslimattan önce siz projeden çekilmek isterseniz yeni kanunla Dönme Hakkı getiriliyor. Karardan dönülebilir fakat tüketici sözleşme ve yasal masrafları karşılayarak çekilebilecek. Eskiden sözleşmeden dönüldüğünde müteahhit, yüzde 20-40 arasında bir bedeli ceza olarak talep ederdi. Yani 200 liralık bir daire aldığınızda 40 lirayı cezai şart olarak alıyordu. Şimdi kanun, sözleşmeden döndüğünüzde vergi harcı ve yasal yükümlülükler düşüldükten sonra en fazla satış bedelinin yüzde 2’sinin tüketiciden alınabileceğini söylüyor. Yani fahiş cezai şartlardan tüketici kurtulmuş oluyor.

Satış Vaadi sözleşmeleri de biraz gündeme geldi. Gayrimenkule tapu huzurunda sahip olunur. İnsanlar hala sadece sözleşmeyle devrin tamamlanabileceğini düşünüyor. Gayrimenkul Satış Vaadi sözleşmeleri de noterde yapılır ancak bunun herkes nezdinde görülmesi için bunun tapuya şerh edilmesi gerekir. Günümüzde Gayrimenkul Satış Vaadi sözleşmesi yapan tüketici bu noterden sonra işlemin tamamlandığını düşünüp, tapu aşamasını atlıyor. Böyle durumlarda 3. kişiler nazarında sözleşmenin hükmü doğmuyor. Kötü niyetli bir müteahhit böyle bir durumda aynı gayrimenkulü başka birine daha satabilir. Böylelikle alıcılar birbirlerini yıllarca sürecek bir dava sürecine sokar. Kanun şimdi, tapuya şerh koymayı zorunlu tutuyor. Bu da yeni kanunun getirdiği yeniliklerden biri olacak.

Mert Yalçın: Özellikle altını çizmek istediğim husus, gayrimenkul sektöründe çok yoğun bir arz var. Bu ortamda hemen imzalar atılıyor, peşinatlar ödeniyor, nihayetinde bunlar herhangi bir şekilde tapu devri sağlamadığı için gayrimenkul üzerindeki hakkın geçişini sağlamıyor sadece taahhüt şeklinde kalıyor. Bu, durumun Borçlar Kanunu’yla alakalı kısmı. Tüketici açısından baktığımızda benim en önemli tavsiyem, özellikle gayrimenkul alımında iyi analiz yapmak, piyasa risk grubu hakkında araştırma yapmak çok önem arz ediyor.

Kortan Toygar: Zaten Türkiye genelindeki en büyük sorun bu. Kanunlarımız aslında çok iyi, modern, batılı. Sorun uygulamada çıkıyor. Kanunun icrasında çıkıyor. Devam verdiğim örnekteki gibi proje alımında bir formun doldurulması ve tüketicinin bilgilendirilmesi durumu söz konusu olduğunda, herkes avukat olmadığı için, ev alma umuduyla dikkat etmeyerek ya da okusa da fark etmeyerek hataya düşebilir. Dolayısıyla sokaktaki insanın attığı imza formunun tarihinin eski olduğunu far etmesi beklenemez. Bu aşamaların belediye ya da tapu dairesi kontrolünde yapılması belki denetimi kolaylaştırabilir. Bir resmiyetin olması bu konuda tüketicinin de mağdur olmasını önleyebilir. Yönetmelik yayınlandıktan sonra bunun düzenlenmesini umut ediyoruz. Sigorta konusunda da sigorta şirketlerinin kendi içsel yapısı içinde denetleneceğini umut ediyoruz. Ama tabi bunu biraz yaşayarak göreceğiz.

Kortan Toygar: Aslında müteahhidin işlevselliğini artıran bir uygulama olacak. Müteahhit artık bir planlama çerçevesinde ilerleyecek, imarı, yapı ruhsatı aldıktan sonra inşaata başlayabilecek. Sonrasında iskâna geçiş yapacak ve önünü görebileceği bir sistematiğe girecek. Aslında tüketici lehine gözükse de müteahhidin de kendi planlamasını yapmasını kolaylaştıracak bir sistem olacak.