Stüdyo Dairelerde Yatırım Geri Dönüşü Nasıldır?

Gayrimenkul satış uzmanı

bilgilerini paylaşıyor.İstanbul'da konutların amortisman süresi (yatırım geri dönüş süresi) ortalama 19-20 yıl. Konut amortisman süresi satın alınan konut kiraya verildiğinde satış fiyatının kaç yıl içerisinde yıllık kira değeri ile karşılanabileceğini gösteriyor. Bu süre ne kadar kısalır ise yatırım o kadar cazip oluyor. Genel bir kural olarak ucuz konutların ve tapusunda sorun olan (iskansız ya da arsa tapulu) konutların kira getirisi daha yüksek ve amortisman süreleri avantajlı gözüküyor çünkü bu sorunlar satış fiyatını etkilerken, kiralama fiyatını etkilemiyor. Yeni, iskanlı ve markalı konutlarda ise yatırım geri dönüş süresi kısa daire bulmak daha zor.Peki 10 yıl öncesine kadar sadece filmlerde ve dizilerde gördüğümüz, son dönemde markalı projelerde karşımıza çıkan stüdyo daireler (ya da bir başka deyişle 1+0 daireler) yatırım için ne kadar cazip? Satış fiyatları diğer daireler ile mukayese edildiğinde uygun fiyatlı gibi duran stüdyo daireler gerçekten iyi bir yatırım mı? Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliğinde 2013 yılındaki değişiklikten sonra yapılması zorlaşan stüdyo daireler arzın azalması ile değerlenecek mi? Bu daireleri satın alırken nelere dikkat etmek gerekiyor?

Stüdyo daireleri kiralamayı genelde öğrenciler ve bekar beyaz yakalı çalışanlar tercih ediyorlar. Talebin geldiği kitleyi göz önüne aldığımızda hangi stüdyo dairelere yatırım yapılması gerektiği netleşmeye başlıyor. Öğrencilere kiraya verilecek stüdyo dairelerde okula olan mesafe, merkezi konum ve toplu ulaşıma, özellikle de metroya yakınlık önem kazanıyor. Beyaz yakalı bekar çalışanlar kiraladıkları stüdyo dairelerde metro hattına ve toplu ulaşıma yakınlığa önem veriyorlar. Havaalanı yakınındaki stüdyo dairelere hostesler ve havaalanı çalışanları ilgi gösterebiliyor.Büyük hastanelerin yakınındaki stüdyo daireler o hastanede çalışan doktorlardan talep görebiliyor. Şehrin dışındaki sanayi kuruluşlarında çalışan bekar beyaz yakalılar, şehir merkezi ile çalıştıkları fabrikanın ortasındaki bir konumda daire kiralayarak hem yolda geçirdikleri süreyi kısaltıyorlar, hem de kira giderlerini düşürüyorlar. Talebin bir kısmı da yakın çevredeki büyük altyapı projelerinde çalışan mühendis ve mimarlar. Ayrıca işi gereği çok seyahat eden ve evde çok az zaman geçiren bazı kişiler de otellerde yaşamaya alıştıkları için otel odasından pek farkı olmayan stüdyo daireleri ev olarak tercih edebiliyorlar.

Dikkat çeken bir diğer husus ise gelir seviyesi. Stüdyo dairelere öğrenciler ve gelir seviyesi düşük beyaz yakalı bekar çalışanlar daha çok ilgi gösteriyor. Gelir seviyesi arttıkça tercihler 1+1 daireye yöneliyor.Stüdyo daire alıp kiraya vermeyi düşünüyorsanız, hem daha kolay kiracı bulmak, hem de yatırım geri dönüş süresini kısaltmak için mobilyaları ve beyaz eşyaları da almanızda fayda var çünkü bu dairelerin kiracıları uzun vadeli kiracılar değil, okulları bittiğinde, tayinleri çıktığında ya da evlenince daireden çıkıyorlar. Uzun süre kiracı olmayacakları ve gelir seviyeleri de düşük olduğu için mobilyaya ve beyaz eşyaya para vermek istemiyorlar, dolayısıyla kirası daha yüksek olsa da mobilyalı daireleri tercih ediyorlar. Stüdyo daireyi full mobilyalı bir daireye döndürmek için harcanan 5-10 bin lira daha yüksek kira bedeli olarak 3-5 yılda kendini geri ödüyor ve yatırım geri dönüş süresini kısaltıyor.

Diğer yandan stüdyo daireler her yatırımcıya uygun değil. Eğer “bekara ve öğrenciye kiraya vermem” diyen ev sahiplerindenseniz böyle bir yatırım size göre değil çünkü bu durumda kiracı bulma şansınız çok azalıyor. Bir diğer konu da kiracıların devirdaimi. Öğrenciler okulları bittiğinde, çalışanlar tayin olduklarında, bekarlar evlendiklerinde stüdyo dairelerden hemen çıkıyorlar. Yeni kiracı bulana kadar dairenin boş kalması söz konusu. Özellikle öğrencilere yönelik yapılan kiralamalarda yaz sonuna kadar yeni kiracı bulmak zorlaşabiliyor. Bu nedenlerle satmak istediğinizde alıcı bulmakta zorlanma riskiniz var.

Eğer yatırım amacı ile stüdyo daire alıp kiraya vermeyi düşünüyorsanız bu gayrimenkulün bölgesindeki emlakçılar ile konuşun. Öğrenciler ve bekar beyaz yakalı çalışanlar kiralık stüdyo daire arıyorlar mı öğrenin. Arıyorlarsa alınan kira tutarları ne kadar sorun, mobilyalı ve mobilyasız kira farkını da konuşun. Stüdyo dairenin aidatını öğrenin çünkü bazı sitelerdeki yüksek aidatlar düşük gelirli kiracıları kaçırıyor. Aidatlar m2 ile orantılı hesaplanıyor ise kiralama kolaylaşıyor. 4-5 kat daha büyük 3+1 dairenin yarısı kadar aidat istenen stüdyo dairelerde kiracılar bundan şikayetçi oluyor. Sonuçta yatırımınızın karşılığını ne kadar sürede alacağınızı netleştirerek kararınızı verin.