Konut kredisi erken kapatılabilir mi?

Kredi kapama tutarı işlememiş faizleri içermez…

Vadesinden önce kapanan kredide vadesi gelmemiş taksitlerin faizleri ödenmez. Sadece ödeme planında ilgili aya ait kalan ana para tutarı ödenir. Bazen bunu bilen tüketicilerin kafasının karıştığı da oluyor. Bunun nedeni eğer son ödenen taksit üzerinden bir kaç gün geçmişse, kapama tutarı ödeme planında görünen ana paradan biraz daha fazla olacaktır. Bu fazlalık ise geçen birkaç günün karşılığı işleyen faiz kadardır.

Yeni kanunla gelen erken kapama cezası…

Konut finansmanını düzenleyen yeni kanunla birlikte tamamen tüketici lehine olan erken kapama hakkına karşı bankalara yüzde 2'ye kadar erken kapama komisyonu alma hakkı getirildi. Bu ceza komisyonu,bankanın insiyatifine bırakılmıştır ve kredinin erken kapanmasından dolayı bankanın uğrayacağı zararı kompanse etme amaçlıdır. Erken kapama komisyonu BSMV tarzı bir vergi değildir ve olduğu gibi bankanın kasasına gider… Bu tutarın çoğu zaman bankanın zararını karşılamaktan uzak olduğunu düşünürsek tüketicilerin pek pazarlık şansının bulunmadığı sonucuna da varmış oluruz.

Erken kapama ceza komisyonuna tabi olmayan krediler…

6 Mart 2007 tarihinden önce kullanılmış konut kredileri, erken kapama komisyonundan muaf tutulmuştur. Zaman zaman bazı bankaların, mortgage kapsamına geçmiş olmaları ya da geçmemiş olmaları nedeniyle kredi sahiplerinden bu komisyonu almaya çalıştıklarını görmekteyiz. İster kanun kapsamına geçilmiş isterse de geçilmemiş olsun muafiyet devam etmektedir. Tüm tüketici kredileri tipinde erken kapama hakkınıntüketicide olduğunu ve cezaya tabi olmadığını düşünürsek, yeni kanunla sadece konut kredileri için getirilen düzenlemenin de belirli bir tarih sonrasındageçerli sayılması gayet doğaldır.

Refinansman nedeniyle yapılan erken kapamalar…

Kredinin başka bankaya devredilmesi işleminin anlamı. bir kredinin erken kapanıp yeni bir kredinin kullanılmasıdır. Bu tip işlemlerde, kredi sahibi banka belirli bir tarihteki kapama tutarını belirten bir yazı verir. Yazılı kapama tarihinin bir şekilde aşılması durumunda geçen gün sayısı için işleyen faizin kapama tutarının üzerine ekleneceğinide unutmamalıdır.

Erken kapamaya nasıl karar vermeli?

Belirli bir birikime sahip tüketici, kredisini kapatıp kapatmamak konusunda kararsız kalabilir. Bu kararı vermekkredi vadesi, piyasa faizlerine karşılık kredi faizinin seviyesi, kredinin erken kapama cezasına tabi olup olmaması gibi detaylara göre değişir. Eğer elinizdeki birikim kredi faiz oranına yakın getiriye sahip değilse ve vade boyunca da piyasa faizlerinde yukarı gidiş beklentisi yoksa kredinizi kapatmanız için ciddi bir nedeniniz var demektir. Birikiminizle sahip olabileceğiniz alternatif yatırım fırsatları da bu kararınızı verirken masanın üzerinde olmalıdır.

Erken kapama ceza komisyonundan nasıl kaçınırsınız?

Erken kapama yapılmasının ceza doğurmasının nedeni ödeme planına sadık kalınmamasıdır. Kısmi ya da tamamen erken ödeme planınız varsa, başlangıçta kredinizin ödeme planını buna göre belirlemeniz sizi ceza komisyonunu ödemekten kurtarır. Örneğin her yıl mart ayında elinize geçecek 10 bin TL varsa her yılın mart ayına 10 bin TL'lik bir balon ödemesi koydurursanız olası ceza komisyonunu ödememiş olursunuz.

KREDİDEKİ İLK ÖDEMELERDE ÖNCE FAİZ Mİ TAHSİL EDİLİYOR?

Konut kredisi kullanan herkese bir ödeme planı verilir. Ödeme planlarında her taksitin detayları yazılıdır. Her aya denk gelen taksitin içindeki anapara ve faiz ayrı ayrı belirtilir. Tüketici ve hatta birçok bankacı bunu, banka önce ağırlıklı kredinin faizini tahsil ediyor diye yorumlar.Oysa işin finansal matematiğine bakıldığında her aya ait taksit, ilgili ay içinde ne kadar toplam borç varsa o kadar faiz içerir.

Bir örnekle açıklayalım… 100 bin TL tutarında 120 ay vadeli bir konut kredisi almış olun. Taksit tutarınız 1.435 TL olsun. İlk taksitiniz içindeki faiz tutarı 1.000TL’dir. Başka bir deyişle ödenen ilk taksitten sonra anapara borcu sadece 435TL azalır. Oysa 120. ve son taksit içindeki faiz tutarı sadece 14 TL'dir. Tüm vade içinde ödenen faiz toplamı 72.000 TL’nin üzerinde iken ilk yıl içinde ödenen faiz 12.000TL yi bulur. Son yıl içinde ödenen toplam faiz ise toplam 1.000 TL civarını ancak bulur. Bu yapı ister istemez tüketicinin önce faiz tahsil ediliyor yanılgısı içine düşmesine neden olur…

Ne kadar borç varsa o kadar faiz işler…

Oysa ödeme planında o ay içinde sahip olunan borç kadar faiz işlemiştir. Kredi başlangıcında 100 bin TL tutarlı ve 1 ay vadeli borcunuz olsun. 100 bin TL için bir aylık işleyecek faiz 1,000TL olacaktır. 101,000TL ödenir ve kredi kapanır. Oysa 120 aylık bir kredide ilk ay için işleyen 1,000TL faizin dışında sadece 435TL borç ödenir. Kalan borç 99 bin 565 TL'dir. İkinci ayda borcunuz bu tutar olacaktır ve bu tutara işleyecek faiz ödenecektir, daha fazlası değil. Anapara borcu düştükçe de işleyecek faiz azalmaya devam edecektir. Özetle, eşit taksitli konut kredisi bir spot krediler dizisidir denilebilir. Ne kadar borç varsa o kadar faiz ödenir.