Kuzey hattı dikkat çekiyor

Piyasalarda pandeminin etkisi pek çok yönden farklı hissediliyor. Bu açıdan sektörel gündemin nabzını sayfalarımızda sık sık takip ediyoruz. Gayrimenkul özelinde bu dönemin kent merkezlerinde yavaşlamasına rağmen, kent çeperlerinde oldukça hızlı bir talep artışını gördüğünü gözlemledik. Piyasada bir başka keskin fark ise konut tiplerinde oldu. Müstakil, bahçeli veya balkonlu konut ihtiyacının artışı çok hızlı oldu. Bu kapsamda hem İstanbul özelinde, hem de yazlık bölgelerdeki yeni gelişmeleri ve fırsat görülen bölgelerde tüketiciye önerilerini Aremas Gayrimenkul Yönetim Kurulu Başkanı Vedat Arslan’a sorduk...

Öncelikle İstanbul özelinde gelişim hatlarını değerlendiren Arslan, “Gelişim akslarına baktığımızda pandemi etkisi ile birlikte özellikle yatay yaşam sunabilen lokasyonlar ve projeler her zaman talep görecektir. Bu anlamda da İstanbul’da Bahçeşehir bölgesi, Kuzey İstanbul diyebileceğimiz, Göktürk ve Göktürk’ün ilerisinde yapılacak projeler, yine Zekeriyaköy Uskumruköy bölgeleri Avrupa yakası için gelişecek bölgeler olacaktır. Anadolu yakasına geçtiğimizde ise Beykoz, Riva bölgeleri biraz daha Boğaz hattında Çubuklu’ya kadar olan kısım sayılabilir” diyor.

Urla’ya kayıyor

İzmir’e bakıldığında ise benzer bir durumun olduğunu anlatan Arslan, ana talep noktalarının Urla tarafına kaydığını belirtiyor. Arslan, “Özellikle bütçesi olan aileler Urla bölgesinden veya Urla’ya yaklaşabilecekleri bölgelerden daha yatay yaşam ya da villa diyebileceğimiz evlere talip oluyorlar. Yine İzmir’de Sasalı, önümüzdeki dönemde talep görecek olan bölgelerden birisi. Gerek İstanbul’da gerekse İzmir’de merkezi lokasyonlar da yine her zaman müşterinin talebi olacak yerlerdir. Merkezde yaşama isteği geçmişte de vardı bugün de var önümüzdeki yıllarda da olmaya devam edecektir, ancak bugünün trendi dışarı ile bütünleşen daha yatay yaşam sunan projeler” diye konuşuyor.

Talep artışının çok ciddi oranlara ulaştığı kıyı bölgelerde öne çıkan bölgeler ise; Ege kıyıları, Tekirdağ, Çanakkale, Balıkesir, Bursa’nın sayfiye bölgeleri; İzmir’de yukarıdan aşağıya indiğimizde Dikili, Foça, Urla, Çeşme gibi bölgeler; Bodrum, Marmaris, Fethiye dahil Güney Ege sahillerinin tamamı oluyor.

Fırsatlar var

Ancak hala daha Ege’nin güney taraflarında - özellikle Göcek ve çevresinde, yazlık alma ya da konuta yönelik arsa yatırımı yapma noktasında kendi içerisinde yer yer fırsatlar olduğunu kaydeden Arslan, “Ne olursa olsun, önümüzdeki dönemlerde Kuzey Ege’de yapılması düşünülen liman ve benzeri yatırım planları ile Çanakkale Köprüsü de bu bölgelerde değer artışı anlamında potansiyelin varlığına işaret ediyor. Yazlık yatırımı ya da yazlığa yönelik arsa yatırımı yapma fırsatları yer yer karşımıza çıkmaya devam edecektir. Bu fırsatları iyi değerlendirmek önemli. Çünkü pandemi ve pandemi sonrası etkisinin önümüzdeki dönemde de devam edeceğini ön görürsek yazlığa olan talebin de bir süre daha süreceğini söyleyebiliriz. Talebin olduğu yerde fiyat artışı da kaçınılmaz olacaktır” diyor.

Yatırımcıya öneriler…

‘Her beklentiye, her hedef kitleye, her bütçeye göre farklı bölgeler önerilebilir’ diyen Vedat Arslan, öne çıkan bölgeleri yatırımcı açısından değerlendiriyor: “Her koşulda Kuzey Ege diye tabir edebileceğimiz - başta Ayvalık ve çevresi - diyebiliriz. Oradan aşağıya doğru Foça’ya kadar inen Dikili’yi de içine alan bölgeler, daha konvansiyonel bir yaşam tercih edenler tarafından çok ciddi talep görüyor. Bodrum ise çok kozmopolit bir hal almaya başladı. Her segmentten ürün bulunuyor. Bodrum yarımadasında, metrekare fiyatı 10 bin lira olan ürün de bulmak mümkün, fiyatı 6-7 bin euro’lara gelen ürün bulmak da mümkün. Son 1 yılda euro bazında bile en az yüzde 40 diyebileceğimiz fiyat artışları oluşmuş durumda. Bugün için buralara yatırım yapmayı ne kadar önerebiliriz ya da bu yeni fiyatlar ne kadar gerçekçi, çok emin olamıyoruz. Çünkü ‘şu anda Türkiye’nin en popüler 2 destinasyonu neresi’ dersek biri Bodrum’dur, öbürü de Urla ve Çeşme bölgesidir. Çeşme tarafları yine aynı şekilde tıpkı Bodrum gibi son 1 yıllık periyotta TL bazında yaklaşık yüzde 100’lere varan fiyat artışlarını yaşamış durumda. Urla’da da bu fiyat artışı ortalama yüzde 60-70 ler seviyesindedir.”

Yeni projeye yeni maliyet

Türkiye genelinde konut fiyat artışlarından bahseden Vedat Arslan, ana sebebinin maliyet kaynaklı olduğunu söylüyor. Arslan, “Son 1 yılda inşaat maliyetlerinde yüzde 40’ın üzerinde bir fiyat artışı mevcut. Bu artışa paralel olarak konut geliştiricileri de - bu oranda gelir elde edemedikleri için - bu artışı satış fiyatlarına yansıtmak zorunda kalıyorlar. İçinde bulunduğumuz dönem aslında bu anlamda en sıkıntılı dönem. Çünkü inşaatlarını bitirmiş olan ve geçmiş maliyetlerle fiyatlarını oluşturmuş olan müteahhitler, sattıkları ürünü yerine koyamayacak olsalar da, en azından mevcut ürünü satarak nakite döndürme fırsatına sahipler. Ama geçtiğimiz 1 yıl içerisinde inşaata/satışa başlamış ya da önümüzdeki günlerde satışa başlayacak olan geliştiriciler, yeni maliyetlerle fiyatlama yapmak zorunda. Bu da aslına bakarsanız bitmiş ürünle inşa halindeki ürün arasındaki fiyat makasında sıkıntılar doğmasına sebebiyet veriyor. Doğal olarak bitmiş ürüne olan talep daha fazla oluyor. Özellikle mevcut ürünün satışlarının da belli bir oranda tamamlanmasıyla birlikte yeni projelerde fiyatların daha da yukarıya çıkacağını tahmin ediyoruz” diyor.