Gayrimenkul Tapusuz Bir Şekilde Satılabilir Mi?

Tapu, bir arazinin ya da üzerinde bulunan bir yapının, kime ait olduğunu bildiren, ilgili resmi kişilerce verilen resmi bir belgedir.Tapu, mülk sahibini başta hukuksal olmak üzere çok sayıda alanda güvence altına alır. Aynı zamanda, gayrimenkulün alım-satım işlemlerinde resmi kurumlarca istenilen belgelerin de başında gelir. Günümüzde gayrimenkul, en sağlam ve garantili yatırım araçlarından. Bu nedenle de gayrimenkule yapılan yatırımlarda ince eleyip sık dokumak son derece önemli. Peki, tapusuz gayrimenkul satışı mümkün mü? Böyle bir durumda neler yapılabilir? İşte merak edilen konunun detayları.

Gayrimenkul satış işlemlerinde tapu zorunlu mudur?

Yukarıda da sözünü ettiğimiz gibi, tapu, mal sahibini güvence altına alan en önemli kıstastır. Eğer bir gayrimenkul satışının hukuki bir dayanağa sahip olması ve resmi bir nitelik kazanması için, ortada bir tapunun olması şart koşulur. Tapusuz gerçekleştirilen alım ve satışların ise herhangi hukuki ve resmi bir geçerliliği bulunmaz. Ancak buna rağmen tapusu olmayan bazı gayrimenkullerde tapusuz satış yapıldığı da bilinir. Bu noktada ise devreye tapusuz satış vaadi sözleşmesi girer. Tapusuz gayrimenkul satışında, alıcı ve satıcı arasında karşılıklı olarak noter ya da tapu sicil memuru huzurunda, satıcının mülke ilişkin belli bir bedel belirtmesi kaydıyla, imzalanan bu sözleşmenin geçerli olabilmesinin ön koşulu ise söz konusu gayrimenkulün belirlenebilir olmasıdır. Diğer bir deyişle, tapusuz gayrimenkulün yerinin ve varlığının gerekli incelemelerle, varlığının tespit edilmesi gerekir. Ayrıca, bu sözleşmenin, mülkiyet hakkını alıcıya geçirmediğinin de bilinmesi gerekir.

Tapu olmadan satış gerçekleşebilir mi?

Öncelikle belirtilmesi gerekilen kıstas, tapusuz gayrimenkul satışlarında, tapusuz satış vaadi sözleşmesi, ileride yapılacak asıl gayrimenkul satışı öncesinde bir ön satış sözleşmesi olmasıdır. Gayrimenkuller için bu sözleşmeyi düzenleme yetkisi ise noterlere aittir. Hukuki ve resmi bir dayanağı olmayan bu sözleşme, resmiyette bir gayrimenkulün satışında tapu yerine kullanılamaz ve bu durum da gayrimenkulün tapu olmadan satışının yapılamayacağının bir göstergesi olur.

Böyle bir durumun hukuki süreci nasıl olur?

Tapusuz gayrimenkul satışı ve alımı konusunun hukuki sürecine bakıldığında, konuya ilişkin çok sayıda emsal oluşturacak mahkeme kararları da bulunmaktadır. Bunlardan biri de Yargıtay 8. Hukuk Dairesidir. Yargıtay, tapusuz satış vaadi sözleşmesinin gerçek bir gayrimenkul satış sözleşmesi olmadığı hükmüne varmıştır. Tapuda alınıp satılmayan tüm gayrimenkul satışları hukuken geçersiz satışlar olarak kabul edilir. Medeni Kanununun 705/2. Maddesi, tapusuz gayrimenkullerin üzerinde mülkiyet hakkının oluşabileceğini, bu hakka dayanarak maliklerin mülkü üzerilerine almaları için tapu işlemleri yapmalarını, ancak bu şekilde bir gayrimenkulün satışının gerçekleşebileceğini beyan eder.Bu sözleşme, sadece zilyetlik hakkını yani mal üzerindeki fiili hakimiyetini devrini amaçlayan satış sözleşmesi olarak kabul edilir. Son olarak yine Yargıtay 15. Hukuk Dairesinin aldığı karar neticesinde, sözleşmenin taraflarca feshedilmediği sürece geçerliliğini korur ve tarafları bağlar. Sözleşmenin feshi ise yine noter huzurunda yapılmakla şart koşulur.