Apartman aidatının yüksekliği sorunu

Kanuna göre kiracı aidatın kirayı aşan kısmını, kiradan düşme hakkına sahip. Kirada artış, % 25 ile sınırlı iken, aidatlar katlandı. Ev sahibi hem kirayı artıramadı, hem de aidatın kira bedelini aşan kısmını cebinden ödedi.

Aslında, anagayrımenkul ortak giderleri apartmanlarda çok fazla yüksek olmadığından, aidatların ödenmesi aile bütçesine olumsuz etki yaratacak kadar yüksek olmuyor.

Buna karşılık büyük bir alana inşa edilmiş, yapay süs havuzları, botanik bahçeleri, yürüyüş ve spor parkurları, açık ve kapalı yüzme havuzları, spaları, üç vardiya güvenlik görevlileri, ambulansları, sinema ve eğlence salonları olan sitelerde aidatların bazen asgari ücretin yarsına yaklaştığı görülmektedir.

Elbette, bu saydığım hizmetlerin tamamını veya daha fazlasını alan bir site sakininin, aldığı hizmete göre, ödeyeceği aidatın da yüksek olmasından şikayetçi olması pek olası değildir. Hizmetten yararlansın yararlanmasın, evden erken çıkıp geç gelmesine, site olanaklarından hiç faydalanmamasına rağmen, aidatı ödemek zorundadır. Öyle diyor Kat Mülkiyeti Kanunu md 10/1-c bendi.

Normalde bir site yönetimi ortak giderlerle ilgili bir bütçe yaparken genel gider kalemlerinde olası fiyat artışlarını resmi enflasyon tahminlerine göre hesaplama yaparak aidatları belirler. Aslında yapılması gereken, doğrudan ortak gider kalemlerinin somut fiyat artış oranlarına dikkat ederek aidatların hesaplanmasıdır. Örneğin enerji maliyetleri ile personel giderleri hesaplanırken, tahmini enflasyon oranı değil, somut enerji maliyetleri ile asgari ücretteki artış dikkate alınmalıdır. 

İşte aidatlardaki artış oranının bazen ortalama enflasyon artış oranının üzerinde olmasının nedeni, somut giderlerin fiyat artış oranının çok daha yüksek olmasıdır. Ortak giderler arasın da yumurta, yeşil biber gibi fiyatı ortalamanın üzerinde artmayan kalemler yok ki, enerji, temizlik malzemeleri, personel gibi giderler var. O halde düşünülmesi gereken, aidatı oluşturan hangi ortak giderlerde kısıntıya gidilmesi ya da tamamen hizmet dışı bırakılması gerektiğine karar verilmesidir.

Müteahhit sorumluluğu

Bazı müteahhitler yapımı tamamlanan apartman ve sitelerde iskan almayı ya geciktiriyorlar ya da, iskan alıp kat malikleri kurulunu oluştursalar bile bir müddet çoğunluğu elde tutmaya çalışıyorlar. Buradaki amacın, bina ve eklentilerinin kullanımıyla ortaya çıkacak gizli ayıpların onarım maliyetinin sanki apartman veya sitenin ortak gideriymiş gibi gösterip, kat maliklerinin ödeyecekleri aidata dahil etmek istemeleridir. En tipik örnekleri, peyzajı tamamlanmayan peyzaj için harcanacak giderler, asansörlerdeki bozuklukların onarım maliyeti, atık su giderlerindeki ayıplar için harcanacak bedelden aslında müteahhit sorumlu olmasına rağmen, bunlar ortak gidermiş gibi aidata dahil ediliyor. Eğer talep edilen aidat Kat Mülkiyeti Kanunu md 20 kapsamına girmeyen, sigorta primi niteliği taşımayan anagayrımenkul gideri niteliğindeyse, kat maliki ilgili genel kurul kararına karşı dava açabilir.

Site yönetici şirketleri

Aidatların yüksek olmasının nedenlerinden birisi, apartman ve site yönetiminin profesyonel yönetim şirketlerine bırakılmasıdır. Bu şirketler ya anonim ya da limited şirket olarak kurulmuşlardır.

Bütün anonim ve limited şirketlerin tek bir kuruluş amaçları vardır, gelir, daha doğrusu kâr elde etmek. Şirketler dernek veya vakıflar gibi ideal amaçları için kurulmazlar.

O zaman da, yani site veya apartman yönetiminin anonim veya limited şirket olan bir profesyonel yönetim şirketine bıraktığımızda, doğal olarak bu şirketin aidatlara kendi kârını da eklemesi gerekecektir. Başka türlü şirket ayakta kalamaz. 

Öyle apartman veya siteler var ki, kimisi devre mülk, kimisi ticari bağımsız bölüm olan, bağımsız bölüm sayısı yüzleri, bazen binleri aşan, binlerce oturanı olan yerleşim yeri niteliği taşıyorlar. Hani deyim yerindeyse, “muhtarlık mahalle” haline gelmişler.

Bu tip sitelerin amatörce yönetilmesi mümkün değildir. Bunların profesyonel, organize olmuş, görev dağılımı yapacak şekilde kurumsallaşmış profesyonel yönetim şirketlerince yönetilmesi en doğrusudur. Yoksa o site, yönetsel olarak oturulamaz hale gelebilir, kaos ve karmaşaya teslim olur.

Kat Mülkiyeti Kanunu md 34’ün de dışarıdan profesyonel site yönetim şirketlerinin doğrudan kat malikleri genel kurulu tarafından seçilmesine olanak verdiğini belirteyim.

Aidata sınırsız artış

Ancak kanaatimce, site yönetiminin kat malikleri arasından seçilmesi ve yönetime profesyonel bir yönetim şirketinden hizmet satın alma yetkisi verilmesi tercih edilmelidir. Böylece, profesyonel yönetim şirketi değil, yönetici olarak seçtiğimiz kat malikleri site yönetiminden bize karşı sorumlu olacaklardır. Bu da yöneticilerimizi, yönetim şirketini denetlemeye zorlar.

Türk Borçlar Kanunu kiracı dostu olacak şekilde kaleme alınmış. Kat Mülkiyeti Kanunu md 22/1 hükmü de, kiracının sorumlu olduğu aidat miktarının ödemekle yükümlü olduğu kira miktarı ile sınırlı olduğunu kurala bağlamaktadır. Yani diyor ki KMK, kiracının ödeyeceği aidat, en fazla kira bedeli kadardır. Kiracı kira bedelini aşan aidat tutarından sorumlu değildir.

Yasada açıkça belirtmese de, aidatın kira bedelini aşan tutarından sorumlu olmaması, ilk başta Site veya Apartman Yönetime karşı değil, çünkü aidatın kirayı aşan kısmını, kira bedelinden düşme hakkına sahiptir.

Borçlar Kanununa eklenen geçici madde ile kiralarda artış, ev sahibi aleyhine yüzde 25 ile sınırlandırılmış iken, bazı yerlerde aidatlar yüzde 100’ün üzerinde arttığından, aidatlar kiraların üzerine çıktı.

Böyle olunca ne mi oldu? Ev sahibi hem kirayı TÜFE oranında artıramadı, hem de kiracısının ödeyeceği aidatın kira bedelini aşan kısmını kiradan düşmek zorunda kaldı. Kiracıların ekonomik koşulların mağduriyetinden koruyalım derken, ev sahiplerini ağır bir yasal mağduriyete sokmuş olduk.

Bir husus da belirtmeden geçmeyelim; Sitedeki evin sahibi kirayı bir kere artırabilir. Ama site yönetimi gerektiğinde tahmini bütçe yaparak cari yıla ait ortak giderlerin karşılanması için site sakinlerinden avans ödemelerini isteyebilir.

Son söz; mağdur yaratarak mağduriyetler giderilemez.