Gayrimenkulde ‘akılcı ve vicdanlı’ büyüme

DUYGU ERDOĞAN- Gayrimenkul Yatırımcıları Derneği (GYODER) sektörün temsiliyetinde yurt içi ve yurt dışı etkisini artırırken, şehirlerin planlı büyümesine yapacağı katkıyı da sürdürülebilir şekilde büyütmeye kararlı. Bu açıdan yol haritasını ‘tabiat’, ‘tasarım’, ‘toplum’, ‘teknoloji’ olmak üzere 4T vizyonuyla geliştirdiklerini hatırlatan GYODER Başkanı Mehmet Kalyoncu, şimdi de İstanbul’un büyüme potansiyeli ve kentsel refahı için tüm paydaşlarla Türk şehirciliğinin geleceğini çizmek istediklerini söyledi.

 Sektörün gelişim eksenini ve mevcut durumunu GYODER nasıl ele alıyor?

GYODER çok eski bir sivil toplum kuruluşu, gayrimenkul sektörü de insanlığın barınma ihtiyacı oluştuğundan bu yana var. Böylesine temel bir ihtiyacın çatı kuruluşuyuz. Pandemi ve sonrasındaki tıkandığımız dönemde bu önemi bir kez daha gördük. Gayrimenkulün akıllıca ve vicdanlıca yürütülmesi lazım. Bu noktada gitmemiz gereken daha çok yol var. GYODER olarak bunu nasıl hızlandırırız, nasıl kolaylaştırırız, nasıl dünya standartlarına bu süreçleri çıkarırız diye çalışıyoruz. Şehir planlamadan belediye süreçlerine, mimar geliştirici ilişkisinden işin teknoloji bacağına, pazarlamasına her ayağını doğru kurgulamalıyız. İşin sosyal boyutu da büyük, fonlanmasındaki etkenler de önemli. Derdimiz ve amacımız bu. Gayrimenkul sektörünün menfaatleri odaklı bir sivil toplum kuruluşu değiliz. Bizim derdimiz bunun daha ötesi. Sadece gayrimenkulcüler ‘daha rahat, daha çok para kazandıkları’ bir süreç değil bizim hedefimiz, şehirlerimizin sürdürülebilir gelişimi, altyapısıyla daha entegre ve sosyal olarak da insanların ihtiyaçlarına cevap veren bir üretimi ortaya koymak.

Bu açıdan 4T vizyonunu ortaya koydunuz...

Böylesine zor bir dönemde, pandemiyi atlattığımız, lojistik krizlerin olduğu, emtia fiyatlarının yükseldiği, dünyada maalesef savaşların yaşandığı; barınma ile ilgili çoğu ülkenin ciddi aksiyonlar aldığı dönemde bizim aynı yöne bakmamız gerekiyor. Bu nedenle GYODER Zirvesi’ni bu yıl ‘rota yeniden oluşturuluyor’ olarak kurguladık. Çünkü hedef olmadan rota olmaz. Bizim faaliyetlerimizi, hedeflerimizi özetleyen bir yol çizmiş olduk. Tabiat, tasarım, teknoloji ve toplum dediğimiz çerçevede sektörü yönlendiriyoruz. Bir iş yapıyorsak bu dört bacaktaki etkimizi ölçerek yapmalıyız. Ve bunları önemsemeliyiz. Karar alırken bunlar bizi yönlendirmeli. Bunların lafta kalmaması adına da projelerimiz var ve onları da peyderpey hayata geçiriyoruz.

Son bir yılı aşkın süredir bir konut açığı oluştu; barınma, iş hayatı, kentsel dönüşüm gibi her ekseni olumsuz etkiliyor. Bu eksende GYODER döneme nasıl bakıyor?

Konular birbiriyle çok ilişkili. Birindeki en ufak bir sıkıntı hepsini etkiliyor. Konut üretiminin zaten Türkiye gibi genç bir ülke için ne kadar elzem olduğunu biliyoruz. Almanya gibi nüfusu daha yaşlı bir ülke bile yıllık 400 bin konut üretmeyi amaçlıyor. Bizim zaten bilinen ihtiyacımız bunun iki katı. Üretebiliriz de. Öyle bir potansiyelimiz var ki. Ama bu potansiyel şu an açığa çıkmıyor. Neden? Birincisi riskler çok arttı. Özel sektör hepsini tek başına üstlenemiyor. İkincisi de arsa geliştirmek zorlaştı. Üçüncüsü arsa bulabilsen bile arsa payı çok yükseldi. İnşaat maliyetleri de artınca sistem artık tıkandı. Bir yandan da işin finansman tarafı var. Bizim hala bir konutun finansmanını ayrı bir ihtiyaç görerek gerçek bir mortgage sistemimiz yok. Bütün konuların kesiştiği yere bakınca bize şu mesaj çıkıyor; bizim üretmeye devam etmemiz lazım. Ama bir yandan da toplumumuzu rahatsız etmeden üretmeye devam etmemiz lazım.

Erişilebilir kiralık konut sistemi önerisi getirdiniz...

Şimdi bizim yeni yazmamız gereken bir hikaye var bunların üzerine. Kentsel refah seviyemizi artırmak. Bu noktada biz sektör ve sektörü temsil eden sivil toplum kuruluşu olarak itekleyici olmak istiyoruz. Her şeyi devletten beklemeden, biz sektörümüzü geliştirmek istiyorsak, sürdürülebilir büyütmek istiyorsak iki şey yapmalıyız. Bir, iş yaptığımız şehirlerin nasıl büyüyeceğiyle ilgili bir fikir ortaya koymalıyız. Çünkü bu işi yapan biziz. Bu diyaloğu da biz başlatalım. İkincisi de yeni iş modelleri geliştirmek. Biz burada GYODER olarak erişilebilir kiralık konut modelini ortaya koyduk. Yap-sat modelinin dışında da konut geliştiricilerinin uzun dönem kira gelirine bağlı, yeri geldiğinde sermaye piyasalarına da aktarabilecek bir yenilikçi model.

Erişilebilir kiralık konut modeline üyelerininiz bakışı nasıl oldu?

Çok büyük bir ilgi oldu. Değerlendirmeye alacaklarını da görüyoruz. Sektörün en önde gelenleri bunlar. Banka tarafı, sigorta tarafı, kamu kuruluşları...

Burada bizim modelimizin çalışmasını sağlayan; arsanın sıfır ya da sıfıra yakın maliyette olması. Böyle olunca güncel maliyetimiz yarıya düşüyor. Bu ortaya çıkan menfaati son kullanıcı menfaatine kullandırıyoruz. Bunu nasıl garantiye alırız? Devletin regülasyonu ile alırız. Burada zaten kamu ile özel sektör işbirliği olmazsa sistem çalışamaz. Devlet bugün bir bölge seçip fonlama bacağını da çözerek bir master plan ile bunu ortaya koyarsa bütün geliştiriciler içinde olacaktır. Şu anda dünyanın her yerine gidip iş yapan geliştiricilerimiz var. Acil bir plan yapıp ortaya koymazsak yapı endüstrisindeki gücümüzün yurt dışına kayacağını görüyoruz.

Yeni dönemde sürdürülebilir hedefler gündemde. Sektör yol haritasını nasıl çözüyor, yeşil dönüşüme uyum sağlaması kolay olacak mı?

Uyum sağlama kapasitemizin yüksek olduğunu düşünüyorum. Dünyada kabul gören sertifika programlarını uygulayan pek çok projemiz var. Bilgi birikimi ekseninde de insan kaynağı olarak önemli kaynağımız var. Dünyadaki en büyük LEED Gold bina da Türkiye’de, İstanbul Havalimanı. Türkiye’deki yapı endüstrisinin iyi performans gösterdiğini düşünüyorum. Şimdi bunu yerli sertifika sistemimiz YeS-TR ile karnelendirerek yapacağız. Yeşil kalkınmayı, geliştiriciye finansman başta olmak üzere teşviklerle çok daha ileri taşıyabiliriz. İlk etapta belki büyük ölçekli projelerden başlamak üzere hareket edebiliriz. Yapı malzemesi tarafında da çevreci ürünlerin üretimi artıyor.

Sektör konut kredisi genişlemesi bekliyor

 Talep yüksek, arz kısıtlı, fiyatlar artıyor... 2023 için neler öngörürsünüz?

 Bunlar tamamen devletin politikalarına bağlı gelişecek. Kredi genişlemesi olacak mı? BDDK’nın krediye getirdiği sınırlama uygulaması var. Belki İstanbul, Ankara, İzmir ve Antalya gibi büyükşehirler daha ayrı bir sistemle değerlendirilebilir. Bundan sonra biz de, kamu tarafı da büyükşehirler ve geri kalanları ya da şehir dinamiklerine özel uygulamalar yapmalıyız. İnsanların konut alımının güçleştiği noktada konut yatırımcısının konut alımı biraz sınırlanmış oldu. Sosyal konular her zaman öncelikli olmalı. Gerçekten konuta ihtiyacı olan kişinin ulaşamaması kabul edilemez. Bunu doğru buluyorum ama bunu da şehirlere göre dengelemekte fayda var. 2022 sektör açısından iyi geçti. Şimdi birinci el piyasasını destekleyen, ilk kez ev alacaklara da daha büyük destekler sunan konut kredisi genişlemesini sektör bekliyor. Yöntemler geliştirildiğini biliyoruz. Yakın bir zamanda duyurulacaktır. Devlet burada toplumsal adaleti sağlayacak, ihtiyaç sahibine kaynağı ulaştıracak formüller üzerinde çalışıyor. 2023’te tamamen bunlara bağlı olarak gayrimenkul sektöründeki gelişmeleri görmüş olacağız.

Sosyal konut hamlesini nasıl değerlendiriyorsunuz?

 Burada net bir ihtiyaç var ve karşılığını bulması bizleri de mutlu etti. Markalı konut geliştiricilerine olumsuz bir etkisi olmaz, olmuyor. En kötü şey seçeneksizlik, şu anda insanlarımızın ellerinde seçenekleri var.

 İstanbul için koşullar yeni konut geliştirmek için biraz zorlayıcı olacaktır...

 İstanbul’u yoğunlaştırmadan çeperlerinde yeni yerleşim alanları oluşturarak bunları desteklemenin yollarını aramalıyız. Tüm ulaşım seçenekleri artık buna çok elverişli. Biz de GYODER olarak bir çalışma başlatacağız. Burada dünya standartlarında, yerel yönetim bakış açısını da Türkiye Belediyeler Birliği ile sağladığımız alternatifleri masaya koymaya çalışacağız. Bir çalışma grubu oluşturuyoruz. İstanbul nasıl büyümeli, kentsel kalitesi nasıl artar; bir yandan da gayrimenkul sektörü gelişmeye nasıl devam eder, kentsel dönüşümü nasıl hızlandırırız onlara bakacağız. Bunların hepsi yeni alternatifler ile mümkün. Artık şehir içinde bu alternatifleri üretemiyoruz; o yüzden bizim İstanbul ile ilgili böyle bir düşünceyi somutlaştırmamız lazım. 6 aylık bir çalışma, yeni yılda başlayacağız. Türk şehirciliğinin gidebileceği noktayla ilgili herkese çok umut verici bir tablo göstereceğiz.

 Artık eskisi gibi her müteahhidin her yerde üretme imkanı kalmadı...

 Evet. Çok alakasız insanlar sektörden doğal yollarla elendi. Yüksek riskli dönemde onlar kalmadı. Bakanlık yapı denetim sistemi ve müteahhitlikte getirdiği yeni düzenlemeler ile bunların elenmesini de sağlamış oldu.Paydaşların tümüyle sektöre hitap eden ve kamunun gelirinin maksimum olduğu alanlar planlayabiliriz. Biz bu ortak çalışma kültürünü oluşturmak istiyoruz.