Avrupark Bahçekent ne kadar kazandıracak?

Bahçekent bölgesinde Emlak Konut GYO güvencesiyle, Cihan İnşaat ve Konut Yapı tarafından hayata geçirilen Avrupark Bahçekent projesinde 1394 konut bulunuyor. Cihan İnşaat İş Geliştirme, Satış ve Pazarlama Müdürü Bengi Hışır, bize kampanya bilgilerini ve projenin tüm detaylarını anlattı.

Bengü Öner: Önce Avrupark Bahçekent nerede yükseliyor tam olarak? Lokasyonla ilgili bilgi verir misiniz?

Bengi Hışır: Avrupark Bahçekent ulaşım açısından şanslı bir lokasyonda yükseliyor. Emlak Konut tarafından Bahçekent diye yeni bir bölge geliştiriliyor. Avrupark Bahçekent'te yapılmakta olan projelerden bir tanesi. Bahçekent'in lokasyon itibariyle birçok avantajı var. Birincisi; Bahçeşehir'in yanıbaşında yer alıyor. Dolayısıyla Bahçekent, Bahçeşehir'in ikinci etabı gibi de düşünülebilecek bir proje. Esenyurt gişeler Hadımköy gişeler olmak üzere iki tem gişesinden ulaşım sağlanabiliyor. Esenyurt gişelerden çıktığınızda hemen önünüze Akbatı AVM geliyor.

Akbatı'dan 3 km ileriye giderek Bahçekent'e ulaşıyorsunuz. Hadımköy'den çıktığınızda da Hazerfen Havaalanı'na doğru dönüp de ileriden Hoşdere sapağından girdiğinizde yaklaşık 4 km gibi bir mesafede yine Bahçekent Avrupark'a ulaşabiliyorsunuz. Avrupark Bahçekent, konum itibariyle baktığınızda Kanal İstanbul'a, Üçüncü havaalanına, üçüncü köprü bağlantı yollarına yakın bir konum ihtiva ediyor. Onun dışında çok güzel yapılaşması olan bir bölge. Bu bölge tamamen boş bir arazi üzerinde ve tüm altyapısı önceden planlanarak geliştiliyor. Bu projemizin hemen önünde 30 metre genişliğinde bir yol var. Bu yola cepheli dükkanlar geliştiriyoruz. Yolun diğer tarafında ise okul, kültür merkezi, ibadethane gibi alanlar mevcut. Baktığınızda bir kent merkezinde ihtiyaç duyulan her şey en baştan planlanmış ve en baştan inşa ediliyor. Burada yaşam başladığında kent merkezinde ihtiyaç duyulan alanların hepsi hazır olmuş olacak.

Bengü Öner: Bu proje kaç bölümden oluşacak? Kaç konut olacak ve ne kadar ticari alan ayrılacak?

Bengi Hışır: Projemiz 79.000 m2 alan üzerinde kuruldu.1394 konutumuz ve 86 tane de ticari ünitemiz var. Dükkanlarımızın hepsi cadde dükkanı şeklinde ve biraz önce bahsettiğim 30 metrelik yolun üzerinde yer alıyor. Projede 1+1'den 4+1'e kadar daire seçeneklerimiz geliştirilmiş durumda. 1400 konutun içerisinde 96 tane 1+1 dairemiz var,. Ağırlıklı olarak 3+1 ve 4+1 dairelerimiz mevcut. Bu projeye çalışmaya başlamadan önce bölgeyle ilgili bir araştırma yaptık ve bölgede daha ziyade büyük dairelerin tercih edildiğini gözlemledik. Biz lansmana çıkalı yaklaşık 10 gün oldu ve şu ana kadar da bu gözlemimizin doğru olduğunu görüyoruz. Müşteriler tarafından ağırlıklı bir şekilde 3+1 ve 4+1 daireler tercih ediliyor. 3+1'imiz ve 4+1 dairelerimiz neredeyse aynı. 4+1 dairemizin kapısını kapadığınızda 3+1'le aynı plana dönüşüyor.

Bengü Öner: Daire fiyatları hakkında bilgi verir misiniz?

Bengi Hışır: Daire fiyatlarımız m2 olarak baktığımızda şu anda ortalama 2600-2700 lira. Tabii katına göre, baktığı cepheye göre, şerefesiyle değişebiliyor bu fiyatlar. M2 fiyatı maksimum 2800 lira.

Bengü Öner: Bu fiyatlar sadece lansman süresinde mi geçerli?

Bengi Hışır: Biz lansmana çıktığımızdan beri satışa paralel olarak bir miktar fiyat artışı gerçekleştirdik. Toplamda projenin satışı tamamlanana kadar öngörümüz %46'lık bir fiyat artışı olacak. Şu an yolun çok başlarındayız ve bu lansman süresi içerisinde biz istiyoruz ki müşterilerimiz hem uygun fiyattan hem de istedikleri yerden daire seçimi yapabilsinler. Bu süreç bizim için Mayıs ayı içerisinde de geçerli olacaktır. Muhtemelen seçimlerden sonra yeni bir kampanyayla fiyatlarımız da daha farklı bir hâle gelecektir.

Bengü Öner: Dairelerdeki KDV oranı nasıl?

Bengi Hışır: Burası rezerv alanı içinde yer aldığı için KDV'ler %1 olarak şekilleniyor. Ticari alanlar içinse %18 KDV geçerli.

Bengü Öner: Projedeki dairelerin şu ana kadar ne kadarı satıldı?

Bengi Hışır: Bununla ilgili bizim şöyle bir inanışımız var. Adet ve oran telaffuz edip işin sihrini kaçırmak istemiyoruz doğrusunu isterseniz. O bakımdan mahsuru yoksa söylemeyeyim yüzdeyi. Sadece şöyle söyleyebilirim; seçim durgunluğu başlayana kadar beklentimiz projenin 3'te 1'inin satışını gerçekleştirmekti. Onu şu ana kadar çoktan aştık.

Bengü Öner: Biraz da sosyal donatılardan bahsedelim. Şehir Parkı'ndan söz edebilir misiniz?

Bengi Hışır: İstanbul'da son 10-15 yıldır peyzaj olarak epey bir gelişim var. Ben yurtdışına çıktığımda hep şehircilik anlamında niye İstanbul böyle olmuyor niye bu kadar güzel görünmüyor diye hep imrenirdim. Aslında bu biraz ülkenin gelişmişliği ile de bağlantılı diye düşünüyorum. Çünkü neticede bu şuna benziyor, karnınızı doyuracak imkanınız yoksa güzelliğinize para harcayamazsınız. İstanbul yeni yeni güzelliğine para harcayabilir bir hâle gelmeye başladı.

Maltepe'de deniz doldurularak büyük devasa bir park alanı ve Kazlıçeşme'de bir meydan ortaya çıkartıldı. Buna paralel olarak İstanbul'un birçok bölgesinde böyle park alanları ve yaşam alanları oluşturulmaya çalışıyor. Şu an İstanbul'un gündeminde iki büyük park var. Bunların bir tanesi Kayaşehir'de yapılan merkez park. Orası 300 dönüm büyüklüğünde. İkinci büyük park örneği ise bizim bu bölgede inşaatına başlanmakta olan 160.000 m2'lik bir park alanı. Eskiden yeşili çayırı basıp birkaç tane bank koyup işte park oldu diyorduk. Bugün baktığımızda gerçekten çok güzel donatıları içine alan parklar yapılmaya başlandı. Bizim bu parkımız da öyle. Burada Emlak Konut tarafından bölgenin çekim merkezi olan bir park planlanıyor. Bu parkın ihalesi de gerçekleştirildi ve şimdi inşaatı başlama aşamasına geldi. İçerisinde Botanik Parkı olan, su öğesine bolca yer verilmiş, oturma,dinlenme piknik alanlarının yanı sıra çim hokeyinden futbol sahasına, tenis kortuna kadar hatta sanırım bir miktar alanda da golf alanının da yer aldığı spor alanlarının bulunduğu bir park olacak. Bu tür alanların olduğu çok güzel bir park alanı planlanıyor.

Aslında bizim projemizin yanıbaşında demek istemiyorum çünkü genel bir söylem hâline geldi ama gerçekten de projemizin yanıbaşında. Aslında bu park zaten Bahçekent'in göbeğinde yani kalbi denebilecek bir yerde planlanıyor. O bakımdan da Bahçekent'te geliştirilecek olan tüm projelerin yanıbaşında olmuş oluyor. Bu manada o park bizim sitemize de sosyal aktivite anlamında büyük bir zenginlik katıyor. Biz 79 dönüm arazi üzerinde yaklaşık olarak 15 dönüm kadar bir alana oturuyoruz. Onun dışında kalan alan yeşil alandan oluşuyor. Biz de firma olarak yeşili ve peyzajı çok seviyor ve beğeniyoruz. Bundan önce yaptığımız projelerin hepsinde peyzaj bizim için önemli bir öğeydi. Bu projede de peyzaj yine önemli bir öğe olarak öne çıkıyor. Şimdi bir taraftan yanıbaşınızda bu kadar donatılı bir park varken sizin site olarak müşterilerinizi memnun edebilecek şeyleri yapabilmeniz çok güç. Ama yine de biz de oldukça iddialı bir peyzajla geliyoruz. İçerisinde su öğesinin olduğu, kış bahçelerinin olduğu, havuz kafeteryalarının olduğu bir peyzajımız söz konusu olacak ve çok da güzel çeşitli bitkilerin bulunduğu bir peyzaj olacak. Sosyal donatı olarak aslında standartlaşmış olan öğeler var.

Yüzme havuzları, saunalar, fitness center, çocuk oyun alanı ve kafeteryalar gibi alanlar mevcut her yerde olduğu gibi. Onun dışında kapalı otoparklarımız var, açıkta hiç otopark alanımız yok. O kapalı otoparklarımızı da siteye de aidatlara da olumlu yansısın diye bir oto yıkama servisi yerleştirdik biz. Bu dışarıya site yönetimi tarafından kiraya verilebilecek ve sitede oturanlara hizmet verecek olan bir oto yıkama ünitesi olacak. Bu sayede hem aidatlar bir miktar rahatlayacak hem de gerçekten oturduğunuz yerde böyle bir hizmetin olması size kolaylık sağlayacak. Akşam evinize geldiğinizde aracınız alınacak götürüp yıkanacak yerine bırakılacak sabah tertemiz aracınızla işinize gidebileceksiniz.

Bengü Öner: Aidatlar hangi seviyede olacak?

Bengi Hışır: Aidatlarla ilgili şu anda bir yönetim senaryosu çalışılıyor. Aşağı yukarı 6 ay sürecek bu çalışma. Türkiye'de konusunda çok uzman bir yönetim firmasıyla anlaştık. Siteyi şu an onlar yaşama geçmiş gibi varsayarak çeşitli üniteleri çalıştırıyorlar, yaşatıyorlar. Ona göre bir aidat senaryosu çıkacak ortaya fakat bizim beklentimiz çok uygun seviyelerde kalacağı aidatlarımızın. Çünkü baktığımızda biz genelde aslında firma olarak aidatları düşük seviyede tutacak tedbirleri alıyoruz. En baştan bizim satışımızı körükler deyip de giderleri çok yüksek hâle getirebilecek öğelerden sakınıyoruz. Mesela biraz önce bahsetmiştim su öğesine yer vereceğiz peyzajda diye. Bazı projelerde bu su mesela aşağı yukarı 1.40 metre derinliğinde göletler havuzlar şeklinde yapılıyor.

Tabii öyle yapıldığında bu suyun işletilmesi temiz tutulması ilaçlanması gibi unsurlar ön plana çıkıyor. Biz buradaki planlamamızda doğal gölet şeklinde yapacağız su öğesini. Hatta şu an biyolojik arıtmayla ilgili çalışmalar yapılıyor. Mümkün olduğunca burada site yönetiminin peyzaja harcadığı giderleri minimize etmeye çalışacağız. İşte bahçe sulamasıyla ilgili yağmur sularının toplanması gibi onun kullanılması gibi konuları göz önüne alıyoruz. Merkezi ısıtma zaten bir mecburiyet biliyorsunuz fakat biz merkezi ısıtmayı ön ödemeli sistem olarak yapıyoruz karta kontör yükleme şeklinde. Böylelikle insanlar yine ihtiyaç duydukları kadar kullanarak aynı zamanda aidatların toplanması zamanında ön ödemeli sistem olduğu için site yönetimini aidat toplamada zorlamayan bir sistem olarak ön plana çıkmış oluyor. Bütün bunları toparladığımızda aslında biz burada aşağı yukarı m2'de 1.5 lira civarı bir aidat olacağını tahmin ediyoruz.

Bengü Öner: Teslim sonrası fiyatlar ne kadar olur bir öngörünüz var mı? Ne kadar kazanır yatırımcı?

Bengi Hışır: Tabii o konuda da yaptığımız çalışmalar var. Biraz önce sohbet ederken bahsetmiştim bizim kendi satış senaryomuzda aşağı yukarıda 1 yıl gibi bir süre içerisinde satışların %80-85'ini tamamlayacağımızı öngörüyoruz ve bu süreçte %46 fiyat artışı yapmayı hedefledik. Teslim zamanı geldiğinde buradaki bölgenin prim artışı %80 olarak tahmin ediyoruz.

Bengü Öner: Dairelerin tamamı satışa sunulacak mı?

Bengi Hışır: Satış politikamız gereği dairelerin tamamı satışa açıldı. Hatta biz bu 1400 dairenin satışını başlatırken "Etaplara bölelim mi?" diye çokça aramızda tartıştık. Mesela çok rahat 3 etaba bölünebilir 500'erli etaplar hâlinde. Fakat orada özellikle bizim satış ekibi olarak yönetimden ricamız dairelerin tamamını satışa açmak oldu. Çünkü artık birçok projede insanlar bu etaplama mantığına alıştı. Etaplamada da şöyle bir kabul oluyor insanlar da müteaahit firma kendisi için en kıymetli olanları satışa açmamız bize önce lansman falan diyor kötü daireleri bize satıyor sonra iyi daireleri satışa açıyor fiyat yükselmiş oluyor diyorlar ve bu mantıkta çok da yanlış değiller gerçekten öyle hesaplamalar da yapılıyor. Biz müşteri dostu bir firma olmayı tercih ediyoruz. Bugüne kadar basında çok yer almadık belki kendimize göre yaptığımız bir takım projelerimiz oldu o projeler de dahil olmak üzere aslında.

Biz bardaktaki su gibi şeffaf olmak istiyoruz yani baktığınız zaman arkası gözüksün. Biz de arkası görülen bir firma olmak istiyoruz bu sebeple biz burada bir etaplama yapıp işte lansman dönemi gelen müşterilerimizin ben şurdan almak istiyorum dediğinde kusura bakmayın biz orayı satışa açmadık şimdilik siz buradan alabilirsiniz 6 ay sonra diğer etabı satışa açtığımızda "buyrun gelin" demeyi haksızlık olarak gördük. Bizim inşaat ekibini zorlayacak bir şey bu 1400 dairenin hepsini aynı anda yapmak zorunda kalacaklar ama o da işte üretim kısmının problemi dedik. Biz satış ekibi olarak rica ettik bunu yönetimden onlar da kırmadı bizi kabul ettiler dolayısıyla 1400 dairenin tamamı satışta. Satın almak isteyen herkes istediği daireyi satın alabiliyor. Kesinlikle bizde biz orayı kendimize ayırdık biz orayı yabancı müşterilerimize ayırdık gibi bir söylemimiz de yok herkes eşit bir şekilde gelip burada dairesini seçebiliyor.

Bengü Öner: Ticari üniteleri kiraya mı vereceksiniz yoksa onlar da satılacak mı?

Bengi Hışır: Emlak Konut ticariler de açık arttırma usulü var. Siz önden açık satış veya şu blokları kendime ayırdım yapamıyorsunuz ticarilerde. Eğer müteahhit firma olarak bir takım ticari daireleri elinizde tutmak istiyorsanız açık artırmaya siz de katılmak zorundasınız. Eğer açık artırmalarda dükkanların tamamı gidiyorsa siz de yükselterek almak zorundasınız. Ancak ilk açık artırma neticesinde satılmayan birimler varsa onları Emlak Konutla anlaşıp bunları ben elimde tutmak istiyorum sizin payınızı vereyim diyebiliyorsunuz veya açık satışa çıkartabiliyorsunuz. Burada çok önemli dükkanlar var şu anda bana kalsa kesinlikle elimizde tutalım diyeceğim dükkanlar var onlarla ilgili açık artırmada bizde mücadele verebiliriz. Ama öte yandan netice itibariyle siz gayrımenkul geliştirici olduğunuz için bu biraz ürettiğiniz buzdolabını evde kullanmanız veya ürettiğiniz takım elbiseleri giymenize benziyor. Biz konut bölümünde satın almalar yaptık. Ticarilerde de öyle bir niyetimiz var bunu satışa çıktığındaki koşullar belirleyecek diyebilirim.

Bengü Öner: Projeyle ilgili yatırımcılar için dikkat çekmek istediğiniz bir ayrntı var mı?

Bengi Hışır: Projeyle ilgili aslında eklemek istediğim çok fazla bir şey yok. Sadece bölgeyle ilgili şunu söyleyebilirim biz Bahçekent'e çok inandık. Yani Avrupark projesi için söylemiyorum burada herhangi bir projede yatırım yapılması gerektiğine inanıyorum. İlk Bahçekent konusu bizde gündeme geldiğinde birim olarak da benim birimimle ilgili olduğu için Bahçekent'in incelemesini, ön araştırmasını biz yaptık. Zaten o zaman bizim için ismi Bahçekent değildi Hoşdere'ydi. Hoşdere 3.etap ihalesiydi bizim için. İsmen bize hoş geldi işte Hoşdere nasıl bir isim ondan sonra bize bir de Hadımköy'de Mercedes fabrikasının orada bir yer dendi. "Allah Allah" dedik yer mi kalmadı şimdi orayla ilgileniyoruz falan bir hafta sonu ben bindim arabaya geldim bu tarafa.Gelirken de talihsizlik Esenyurt değil Hadımköy gişelerden geldim tabi Hadımköy'den çıktığınız zaman hem mesafe biraz daha fazla buraya gelirken Esenyurt'a oranla, hem de sanayinin içinden falan geçiyorsunuz ya dağbaşı bir yere gidiyorum gibi haldır haldır gittim bir yerlerden döndüm ettim buraya geldim.

Gelirken askeriyenin oradan geçiyorsunuz ondan sonra ya daha buranın olması için bir fırın ekmek yemesi lazım ne alaka burası dedim. O dönemde Emlak Konut'ta görmüş olduğunuz konutların da daha kaba inşaatları devam ediyordu, cepheler falan çıkmamıştı ortaya. Ondan sonra baktık havasını falan beğendim etrafta gecekonduların olmaması, yapılaşmaya açık olması iyiydi. Gelmiş olduğumuz yollar daha toprak şeklindeydi ama genişlikleri ve mesafeleri iyiydi. Fena değilmiş diye düşündüm sonra dedim biraz bu tarafa doğru gidelim oralarda ne var diye. Daha arabaya bindim iki adım gittim işte bir baktım Bahçeşehir'e geldim. Allah Allah dedim acaba ben mi düşünürken zaman çabuk geçti bir kez daha geri geldim mesafeyi ölçeyim dedim Akbatı'ya gittim 3 km mesafeydi. O zaman tamam fena değilmiş burası dedim. Sonra daha detaylı inceledikçe buraya yapılacak olan yol yatırımları, bölgeye yatırımlar toplu sosyal alanlarla ilgili yatırımları inceleyince Bahçekent gerçekten bir Ateşehir gibi bir Atakent gibi bir başarı hikayesi olur Emlak Konut için dedim. Biraz daha inceleyince Emlak Konut için de buranın çok önemli bir proje olduğunu öğrendim çünkü Emlak Konut da çok enteresan şeyler geliştiriyordu burası için.

Nitekim geçmiş olan süre içerisinde baktığınızda MİP'in de Bahçekent'e özel bir yer ayırması, Bahçekent'in tamamını içeren bir maketi oraya götürmesi, parkın ihalesini yaptılar ciddi bir rakam aşağı yukarı 50 milyon lira harcıyorlar park için. Ben bunları da görünce daha çok inandım Bahçekent'e. Hakikaten keşke bizim elimizde bir imkan olsaydı da 3 yıl sonra satışa çıkabilseydik. İnanıyorum ki fiyatlar da ileride çok farklı olacak. Şimdi 2016'da bu 1.etaplarda yaşam başlayacak 1500 daire var orada. İnsanlar oturmaya başlayınca, yollarda arabalar gidip gelmeye başlayınca çok değişik olacak. Ben 2005'te Batı Ataşehir'in kurulması sürecini çok birebir yaşadım orada, gözümün önünde gelişti orası. şu an baktığımda aynı ona benzetiyorum, çok güzel bir bölge olacak.

Bengü Öner: Dairelerin teslim tarihi ne zaman olacak?

Bengi Hışır: 2018 Nisan. 3 yıl olarak ilan ediyoruz. Oturum da o zaman başlayacak bizim teslimlerimizle beraber.