Şehir içi göç!

Duygu Erdoğan - Türkiye genelinde konut kiralarının son bir yılda yüzde 120 artış kaydettiği hesaplanıyor. Kiraların bir yılda iki kattan fazla artışında, yeni konut üretiminin artan maliyetler nedeniyle azalması, talep yüksekliği ve yatırımcıların konuta yönelmesi gibi nedenler sıralanıyor.

TSKB Gayrimenkul Değerleme Genel Müdürü Makbule Yönel Maya, arz eksikliğinin yanı sıra yüksek enflasyon ortamında yatırım arayışı, kentsel dönüşüm ve göçlerin de fiyat yükselişlerinde etkili olduğunu belirtiyor. Fiyat artışlarının öncelikle yıl sonuna kadar devam edeceğinin öngörüldüğünü hatırlatan Yönel Maya, “İnşaat maliyetleri artıyor, emtiaya ulaşma ve tedarik sıkıntısı sürüyor. Yani yeni inşaatların gündeme alınması yavaş ilerliyor. Nüfusumuz artıyor, yabancılar da buna dahil. Bazı bölgelerde fiyatların aşırı arttığını değerleme yaparken görüyoruz, aynı zamanda talepteki çok yoğun artışı da fark ediyoruz” dedi.

İstanbul’un çeper ilçelerindeki yeni konutlar için ruhsat sayısında daha fazla artış olduğunu anlatan Yönel Maya, “Uygun fiyata konut yapmak için böyle ilçelere daha fazla talep var. Yeni ruhsatlar inşaata dönmeye başladıkça piyasa daha stabil hale gelecektir. Yeni konutta olduğu gibi kiralamalarda da Silivri, Kurtköy, Pendik gibi ilçelerde hareketin daha fazla olduğunu görüyoruz” diye konuştu.

‘Seferberlikle yürütülmeli’

Düşük üretime karşılık yüksek talep sonucunda fiyat artışlarının bir süre daha devam edeceğini düşündüklerini anlatan Tüm Girişimci Emlak Müşavirleri (TÜGEM) Yönetim Kurulu Başkanı Hakan Akdoğan, konut üretimi hızlanmadan fiyat düşüşlerinden bahsetmenin mümkün olmayacağını belirtiyor. TOKİ’nin öncülüğünde ise orta ve alt gelir grubuna yönelik bir üretim seferberliği başlatılması gerektiğini anlatan Akdoğan, “İstanbul özelinde dar ve orta gelirli için konut üretimi artık yok gibi. Burada bir hareket oluşturulmazsa bu fiyat artışları sürecektir. Yanı sıra bu gelir grubundakiler için konut üretecek inşaat firmaları da teşvik edilmeli. Bu sayede rekabetçi bir piyasa oluşmalı. Kısa vadede çözülecek gibi bir sorun değil. Ama bundan sonrası için hazır olalım. Şehir merkezlerinde yani yeni yapı stokunun az olduğu Beşiktaş, Sarıyer, Kadıköy gibi ilçelerde sorun daha büyük. Kentsel dönüşüm de bir daralma yaratıyor. Yıllık 800 bin konut ihtiyacına yönelik planlı bir çalışma yürütülmeli” diye konuştu.

Dünyada en hızlı artanlar arasında

Realtyplus Türkiye-KKTC Kurucu Ortağı Özhan Carda, İstanbul, Ankara ve İzmir’in, küresel konut kira artışları sıralamasında ilk 10’da olduğunu vurguladı. Carda, “Gayrimenkul fiyatlarında yaşanan bu aşırı değerlenme, etkisini kısa sürede aşırı yüksek kira artışı olarak hissettirmeye başladı. İstanbul, Ankara, İzmir ve Antalya gibi büyükşehirlerde bu artış yüzde 100’ün üzerinde gerçekleşirken Denizli, Trabzon, Van gibi Anadolu’daki bazı şehirlerde ise yüzde 50’nin altında bir artış görüldü. Kiralık konutların ortalama metrekare fiyatı İstanbul’da 49 TL’ye, Ankara’da 24 TL’ye, İzmir’de ise 30 TL’ye yükseldi” dedi.

Carda, kiralardaki yükselişin ileriki dönemlerde büyükşehirlerden kiraların nispeten daha düşük olduğu diğer şehirlere göçe neden olacağını öngördü.

4 yılda % 155 1 yılda % 120 artış

Endeksa verilerine göre Türkiye genelinde kiralar son 1 yılda yüzde 120, son 4 yılda ise yüzde 154.61 arttı ve ortalama kira 4 bin 282 lira oldu. Kiraların en yüksek olduğu iller sırasıyla Muğla, Antalya, İstanbul ve İzmir. Son bir yılda kiralar Muğla’da yüzde 91.6 seviyesinde, Antalya’da yüzde 278.6, İstanbul’da yüzde 147, İzmir’de yüzde 137 arttı. Ortalama kira ise Muğla’da 12 bin 897 lira, Antalya’da 8 bin 604 lira, İstanbul’da 6 bin 635 lira, İzmir’de 5 bin 764 lira oldu. Kira artışlarının devam ettiğini belirten Endeksa Kurucu Ortağı ve Genel Müdürü Görkem Öğüt, “Nisanda aylık değişim yüzde 20.4’e ulaştı. Bu rakam son 4 yılın aylık bazda en yüksek artışı” dedi.

Çeperde taşınma etkisi

Kiralık emlak ilanlarını yayınlayan internet sitelerine göre, İstanbul’da en düşük kiralar bin lira ile 3 bin lira arasında değişiyor. Bu ilanlar şehrin çeperlerindeki Arnavutköy, Pendik, Sancaktepe, Silivri, Sultanbeyli ve Esenyurt, Tuzla’daki konutlar için veriliyor. Merkezlere yakın bölgelerde ise doğal gaz sobalı, öğrenci ya da bayan yanı arkadaş, bodrum ve kot katlar için sınırlı sayıda kiralık daire ilanı olduğu görülüyor. Merkezden çeperlere göç dalgası bu ilçelerde de fiyatları yükseltmeye başladı. 2021’de 1500 lira kirası olan ilçelerde de kira başlangıçları 3 bin lira sınırına dayandı.

Bağdat Caddesi’nden Çekmeköy’e

Kira artışlarının şehir içinde bir göç hareketi de oluşturduğu görülmeye başladı. Bu açıdan iki nedenle taşınmalar oluyor. Yaşadığı merkezi lokasyonda artan kirası gelirini geçen, ödeme zorluğu ve kiralık daire bulmakta sıkıntı yaşayanlar şehrin daha çeper bölgelerinde konut arıyor. Taşınmaların bir diğer kısmı ise ticari. Kent merkezindeki evini yüksek fiyattan kiraya verenler, şehrin çeperinde daha düşük fiyatlı kiralık dairelere çıkıyorlar.

Coldwell Banker Baras Gayrimenkul Ofisi Yöneticisi ve Lüks Konut Uzmanı Sühran Aras, artık Bağdat Caddesi civarında en küçük metrekareli konutların bile 12 bin lira seviyesinin üzerinde fiyatlara kiralandığını belirtiyor. “Buna rağmen hiçbir sıkıntı yaşamıyoruz” diyen Aras, talebin yüksekliğine dikkat çekiyor. Aras, “Örneğin 25 yaşında bir binada 4 bin 500 lira olan kira bir anda 10 bin liraya kadar çıktı. Piyasada kademeli olması gereken artışlar artık kat kat yükselişlerle yaşanıyor. Temel bir ihtiyaç olan barınmanın şu anda tehlikeli bir noktaya gittiğini görüyoruz. Devlet eliyle çözümü lazım. Ayrıca TOKİ’nin hızla dar gelirli için özellikle İstanbul’da konut geliştirmesi lazım” dedi.

Giderler de yükseldi

Şehir içinde göç hareketi olduğunu anlatan Sühran Aras, “Kendi evini Bağdat Caddesi’nde 12 bin liraya kiralayanlar, Çekmeköy’de 4 bin 500 liraya oturuyor. Hem fiyat artışından faydalanmak istiyor, hem de aidat gibi giderler de çok artınca bunlardan da kaçınıyor. Bu şartlarda 6 bin liranın altında merkezi lokasyonda ev bulmak imkansız hale geldi. Bu yükselişin devam edeceğini düşünüyoruz” diye konuştu.

Yarın: Kira artışına çözüm önerileri ve kiracıların hakları…