Ağırlık gayrimenkule kayıyor Doğuş’la yeni projeler var

Deri ve tekstil kökenli grup, son yıllarda gayrimenkul projeleriyle öne çıkmaya başladı. Doğuş Holding'le birlikte İstinye Park'ı yaptı. Önündeki en önemli yatırım projeleri de gayrimenkul ve turizmde.
Bu röportajı iki ortakla birlikte gerçekleştirecektik. Ancak Zafer Kurşun, uzayan işleri dolayısıyla sonuna yetişebildi. Sorularımızın yanıtlarını Zafer Yıldırım verdi. Zafer Kurşun, 'Ortağım ne demişse öyledir' dedi. Zafer Yıldırım'ın kızı Zeynep Yıldırım da röportajı 'dikkatle' izledi.
Zeynep Yıldırım ve Zafer Kurşun'un iki oğlu, 'ikinci kuşak' olarak hazırlanıyorlar. Şimdiden grupta önemli işleri üstlenmiş durumdalar. Şakayla, neşeyle, birbirlerine çok güvenerek çalıştıkları izlenimi veriyorlar.

Zafer Bey (Yıldırım) Orjin'in ortaklık yapısı nasıldır?
Bir aile şirketi diyebiliriz. İki ailenin şirketi. Uzaktan akrabayız. Bunu da ortak olduktan sonra öğrendik. İkimiz de Trabzonluyuz ama burada tanıştık. Şirkette yüzde 50-50’yiz.
Nasıl bir yapılanma var grupta?
Çatı şirket Orjin Group'tur. Altında diğer şirketler var. Grup gücünü ağırlıklı olarak deri ve tekstil ihracatından alıyor. Çekirdeği odur. 1980 yılında başlamış ve hâlâ devam ediyor. Sonra mağazacılık (Orma Mağazacılık) geldi, turizm geldi.
Turizmde neler yapıyorsunuz?
Şimdilik bir yol açtık. Tepebaşı'nda bir otel yapıyoruz. 2009’da açarız. (Orjin, İstanbul'un ilk oteli Hotel Royal'i yeniden inşa ediyor. 120 odalı otel için yaklaşık 15 milyon dolar yatırım yapılacak ve 'Orjin Pera' olarak açacak.) Bir de Bodrum’da yer var. Butik otel yapacağız. İstanbul'la birlikte iki otel olacak.
Sizin en önemli yatırımlarınız gayrimenkule kayıyor...
Gayrimenkulde geliştirme ve yatırım olarak varız. En büyük proje İstinye Park. Bundan önce de grubun birçok inşaatı, fabrika, ofis, mağaza yatırımları var. 25 yıldır birikimler gayrimenkule yatırıldı.
Şimdi tam olarak hangi sektörler var?
Deri-tekstil, gayrimenkul, turizm ve mağazacılık. En büyük yatırım İstinye Park'tır. Ciro anlamında tekstil ve derinin 80-100 milyon dolar cirosu olur. Bir de DESBAŞ’ın yüzde 25 hissesi bizimdir. Oranın cirosu 5-6 milyar dolardır ama kârlılık anlamında azdır.

Gayrimenkul büyüyecek
Gelecekte nasıl konumlanacaksınız?
10 yıl önceden olayı görerek böyle bir yapılanmaya gittik. Türkiye’nin üretici olma gücünün kaybolacağını düşünerek, ileriye yönelik başka noktalara geçmeyi düşündük. Bu amaçla turizm, mağazacılık, gayrimenkul işleri oldu. Bir GMYO şirketimiz olacak. Çalışmalarını yapıyoruz. Üretici vasfımızın giderek azalacağını görüyoruz.
Deri ve tekstilden tamamen çıkacak mısınız?
Bir kısmından çıktık. Bin kişi çalışırdı. Kârlılığını kaybedince çıktık. Deride şu anda böyle bir sorun yok ama zorlaşacaktır. Bu işler Uzakdoğu'ya kayıyor. Israr edemeyiz ama kârlılık sürdükçe devam edeceğiz. Deri grubu olarak dünyanın sayılı firmalarından biriyiz.
Türkiye’nin deri ve tekstil ihracatında sürekli artan bir sıkıntı var. İşçilik maliyetlerinin artmasından meydana geldi bu. Türkiye ucuz segmentteki üretici şansını kaybediyor giderek. Biz ucuz segmentte yokuz ama fiyat lüks markalar için de önemli oldu.
Peki tekstil, deride ağırlığınız azalacağına göre, elinizdeki işlerden hangisine ağırlık vereceksiniz?
Çekirdeklerini, tohumlarını attığımız mağazacılık, turizm ve gayrimenkul artacaktır ama en fazla gayrimenkul geliştirmenin artacağını düşünüyorum.
Gayrimenkul portföyünüz nasıl?
Bir İstinye Park. Nişantaşı'nda Abdi İpekçi’de iki bina. Bağdat Caddesi’nde Suadiye’de bir binamız var. DESBAŞ ve Deri Sanayi’de üç bina (üretim ve depolama binaları). Güneşli havaalanı bölgesinde yine depolama ve fabrika binaları var, 3 tanedir. Tepebaşı'nda ofis ve otel binaları var. İstiklal’de yine büyük mağazacılık için bir yer var, inşaat halinde. Anadolu Han, içinde çalışılıyor.
Bodrum'da Türkbükü’nde 30 bin metrekarelik yerimiz var. Hazırlıyoruz. Otel olacak. 8-10 konut, 40-50 odalı bir otel.
Gayrimenkule yatırımları sürecek...
Fırsatlar çıkarsa, her yıl 100 milyon dolar civarında yatırım yapabiliriz. Yeter ki kârlı projeler çıksın. Gelecekte bu grupta gayrimenkul işleri çok önemli olacak. İşlerin ağırlığı bu alanda olacak.
Turizmde nereye kadar?
Turizmde büyük bir şey düşünmüyoruz. Grubun felsefesi, herkesin yaptığı işleri değil de daha niş alanlara yönelmek. Seçtiğimiz projeler de öyledir. Rakamları büyük olsun diye değil... Büyük değil ama herkesin beğeneceği, bir tat bulacağı projeleri önemsiyoruz.
Nişantaşı'na gittik, binayı yaptık Abdi İpekçi’nin kaderi değişti. İğrenç bir bina vardı. Şirinevler'de bir bina yaptık, oranın kaderi değişti. İstinye Park'ı yaptık, çok önemli oldu. Bağdat Caddesi’ne yaptık, bölgenin ağırlığı arttı...
Deride, tekstilde de öyleyiz. Fiyat ortalaması Türkiye’nin iki katıdır. Çünkü yaptığımız ürünler ve çalıştığımız markalar farklıdır.
Beyoğlu'nda başka iş var mı?
Beyoğlu’nda üçüncü bir proje, Amerikan Konsolosluğu’nun karşısındadır. İSO’nun tam karşısı, orayı ofis olarak kiralarız. Temizdi, aldık kiraya verdik.
İstihdam, cirolar ne kadar?
Bütün bu sektörlerde 1.500 kişi çalışıyor. Ciro, üretim cirosu 80-100 milyon dolar. Mağazacılık 10 milyon dolar diyebiliriz. Turizm başlamadı, henüz gelir yok, yatırımları sürüyor. İstinye Park’ın cirosu, kiracılar 600 milyon dolar ciro yaptı. Burası 4 bin kişinin çalıştığı, günde 30-60 bin kişinin ziyaret ettiği bir yer.
AVM'lerde yüksek kira sorunu var. Sizde nedir durum?
Bu çapta bir yerde sorun var mı derseniz bence bu çapta yok. Ama sorun olmaz mı var. Mutlu mutsuz kiracılar var ama hepsinin sorunlarını çözüyoruz. Hepsi bizim kiracımız. 300 firma da bizim oldu. Her gün onları düşünüyoruz. Hiç hareket olmaması kötü bir şeydir, atalettir. Dolayısıyla yüzde 5-10 civarında bir hareket olması gerekir. Başarısızlar gidecek... Geçtiğimiz bir senede belki 3 tane ayrılmıştır. Bu kadar.
Ama bazı değişiklikler yapıyoruz. Her halde bu yıl da 5-10 civarında değişiklik olabilir. Bazı markaları getirmek istiyoruz.
Yeni sektörler var mı kafanızda?
Tabii ki düşünüyoruz. Türkiye'de hurra oluyor, her sektör için böyle. Biz işadamıyız, sanayiciyiz, tüccarız... Cazip bir şey yakalarsak tabii ki yaparız. İşimiz hizmet ve mal üretmek. Otel üretiriz, yarın başka bir şey yaparız. İlle bir kanaldayız, buradan çıkmayız diye bir şey yok. Sürekli bir heyecan, sürekli bir yatırım alanı arıyoruz.
Çocuklar grupta mı çalışıyorlar?
Benim kızım Zeynep (Yıldırım) Hanım, İstinye Park'ın Pazarlama Müdürü olarak görevdedir. Zafer Bey'in (Zafer Kurşun) iki oğlu var. Birisi İstinye Park'ta operasyondan sorumlu. Diğeri de Orjin Grup'ta üretimin genel koordinatörüdür.
Üretimler nerede?
Güneşli ve Kâğıthane'de yapılıyor. Hugo Boss’un Türkiye mağazaları bizde. Şu anda 2 mağaza var. Nişantaşı'nı açıyoruz. Bağdat Caddesi ve Ankara olacak. 5'e çıkacak. Başka markalar da gelir, gelebilir.
İstinye Park'ta Doğuş'la ortaksınız. Bu işbirliğinin devamı gelir mi?
Gelebilir. Bazı projeler konuşuyoruz ama henüz somut bir şey yok. Doğuş’un Ortaköy’de bir yeri var. Onu realize etmeye çalışıyor. Orada 50-60 dairelik bir proje var. Doğuş’la çok güzel bir ortaklığımız var. Çok iyi anlaşırız. Kimsenin kolay kolay yakalayamayacağı bir birliktelik. İki grubun da birbirine sonsuz güveni var.
Yabancılar gayrimenkule ciddi yatırımlar yaptı. İstinye Park'a müşteri çıkan oldu mu?
Yabancı ilgisi vardı, şimdi kesildi. Dünyada kriz var. İleride olabilir. Biz bir arayış içinde değiliz. Ama başka projelerde sinerji yaratacak olursa, belki olabilir. Ortak alabiliriz. Ama fon bize cazip gelmez.
TOKİ projelerine hiç bakmadınız mı?
TOKİ işleriyle hiç ilgilenmedik. Çok farklı işler, konumuz değil. Özelleştirmelerle de ilgilenmedik.
Peki Galataport gibi özel projeler?..
Galataport ihaleye çıkarsa bakabiliriz. O bize uyar. Zevkli bir iş. Devletle iş yapmıyoruz. Kentsel dönüşüm de sevdiğimiz bir iş. Biraz daha hızlı gelişse o konulara da ilgi duyuyoruz. Güzel şeyler yapma imkânı var.
Ağırlıklı olarak A ve B grubuna yönelik işler yaptığımız için o tür yerleri tercih ederiz. İstanbul’un önümüzdeki 20 yıl içinde yeniden inşa edilmesi gerekiyor. Bu çirkinlikler eninde sonunda kalkacak.

Yoğunlaşmalar zamanla düzelir
Bir AVM krizinden söz ediliyor...
Türkiye’nin koşulları, satın alma gücü, yatırımcının heyecanı belli. Arz-talep dengesinde bazı sapmalar oluyor. Bazı bölgelerde yoğunlaşma olabiliyor. Zaman içinde bunlar oturur. Türkiye büyümeye gelişmeye aç bir ülke. Mağazacılık önemli bir konu. AVM’ler mağazacılığın gelişmesinde büyük ivme oldu. Perakendecilik yapmak isterseniz fiziksel olarak yer bulamıyorsunuz. AVM’ler bu fırsatı sundu. Güvenli ve medeni ortamlar yarattı. Markalaşmayı ve perakendeciliği çok geliştirdi.
Krizi nasıl değerlendiriyorsunuz? Size nasıl yansıdı? Yatırımlar lavaşladı mı?
Kriz, 2009 ortaları biraz iyimser ama sonunda biter. Dünyanın 2007 rakamlarına ulaşması birkaç yıl sürer. Biz gayrimenkulde hiç frene basmadık. Fiyatlar artar, düşer. Kriz varsa az kazanırsınız. Sonunda toparlar.
Tüketimin kısılmaması, istihdamın daralmaması lazım. Her yıl yüz binlerce insan giriyor sisteme. Dolayısıyla yatırımların sürdürülmesi lazım. Belki özel sektör birkaç yıl iştahsız olabilir ama devlet bu açığı kapatacak politikalar izlemeli.
Sosyal sorumlulukta neler yapıyorsunuz?
Her yıl değişik yardımlarımız oluyor, hastanelere oluyor. Öğrenci burslarımız var. İstinye Park olarak da yaptık. 4 okul yaptık şimdiye kadar. Şimdi burada bir okul yapıyoruz. Yol projesine katıldık.
Zeynep Hanım, babalar yarın derse, 'bizden bu kadar', siz neler yapacaksınız?
Burada çalışıyor olmak benim için büyük bir tecrübe ve şans. Çok kısa zamanda çok şey öğrendik. Çok keyifli. İkinci jenerasyon olmakla birincisi arasında çok farklar var. İnşallah biz iyi yanlarını kullanarak daha iyi noktalara taşıyacağız. Babalar daha alaylı, biz okulluyuz. İnşallah bu heyecanı sürekli yaşayacağız ve daha çok sorumluluk alacağız.
Ben inşaattan önce de buradaydım. Mimari grupla tartışma aşamasından bu yana buradayım ve her anını yaşadım. Grupta daha önce satış ofisindeydim, konutlar tarafında, sonra AVM tarafına geçtim. Hayat fırsatlarla dolu ama ben gayrimenkul geliştirme işini sevdim. Lüksü bir yana mutfağını sevdim. Eğitimim işletmedir.

Orjin'in gündemi
- Tepebaşı'nda yapımı süren 'Orjin Pera Otel' bu yıl bitecek
- Bodrum'da ikinci otel yatırımı yapılacak
- Gayrimenkul işleri için bir GMYO şirketi kuracak
- Deri ve tekstilin ağırlığını azaltacak
- İstiklal Caddesi'ndeki Anadolu Han'ı, büyük mağazacılık yapılabilecek şekilde yeniden yapıyor
- Yine Beyoğlu'nda eski Amerikan Konsolosluğu’nun karşısındaki binayı ofis binası olarak işletecek
- 3 yeni Hugo Boss mağazası açacak
- Doğuş'la Ortaköy'de yeni proje üzerinde duruyor
- Galataport gibi özel projelerle ilgileniyor
- Kentsel dönüşüm projeleriyle ilgileniyor

Rakamlarla Orjin Group
- Orjin Grup, Zafer Yıldırım'la Zafer Kurşun'un eşit ortaklığı
- Grup tekstil, deri, turizm, mağazacılık ve gayrimenkulde faaliyet gösteriyor
- DESBAŞ’ın yüzde 25 hissesinin sahibi
- Grubun tekstil, deri işlerinden cirosu 100 milyon dolar
- Mağazacılıktan cirosu 10 milyon dolar
- Gayrimenkulden kira gelirleri var
- Turizmde yatırımları devam ediyor
- Grubun ağırlığı gayrimenkul ve turizme kayıyor
- Grupta 1.500 kişi çalışıyor