Gayrimenkul alım-satımı, günlük yaşamda sıklıkla karşılaşılan bir olay. Değişik nedenlere bağlı olarak ev, işyeri, arsa ve benzeri gayrimenkuller alınıp satılıyor...
Özellikle piyasanın sıkışık olduğu zamanlarda nakit ihtiyacının karşılanması için gayrimenkullerin satışı yoluna gidilebiliyor. İşte burada okurlarımızın dikkatini çekmek istediğimiz ince bir nokta var. Eğer konu yeterince bilinmiyorsa gayrimenkul alıp satanların ileride vergi sürprizi ile karşılaşması mümkün...
Harç ‘bin’de 40
Gayrimenkullerde mülkiyet tapu siciline tescille kazanılıyor. Tapu siciline yapılan tesciller için tapu harcı alınıyor. Gayrimenkul satışlarının tapuya tescilinde satış bedeli üzerinden toplam binde 40 harç alınıyor. Kanuna göre bu harcın yarısı olan binde 20’sini alıcının, diğer yarısını da satıcının ödemesi gerekiyor.
Gayrimenkul alışlarında en çok karşılaşılan durum, daha az tapu harcı ödemek amacıyla alış bedelinin düşük gösterilmesidir. Yasaya göre tapu harcı alıcı ve satıcıdan ayrı ayrı alındığından, bedelin düşük gösterilmesi her iki tarafın da çıkarına gibi gözüküyor.
Tapuda bildirilecek değer konusunda tek kısıt, emlak vergisi değeri. Yani tapu harcı, emlak vergisi değerinden az olmamak üzere beyan edilen satış değeri üzerinden hesaplanıyor. Bunun sonucu olarak, genellikle gerçek değerin çok altında bir satış değeri bildiriliyor ve tapu harcı da bu bedel üzerinden hesaplanıyor. Bu açıdan bakıldığında, ortaya çıkan tablo “alan memnun, satan memnun” şeklinde özetlenebilir.
Düşük beyan sorun çıkarır
Tapuda düşük bedel gösterilerek satın alınan gayrimenkul, değişik nedenlerle satılırsa tapu harcından kurtulmak için yapılan düşük beyan sorun yaratabiliyor. Olay şu şekilde gelişiyor: Alıcı, satışın gerçek bedel üzerinden yapılmasında ısrar ediyor. Satıcı, müşteriyi kaçırmamak için kabul ediyor. Bu noktadan sonra, satıcının gayrimenkulü alırken tapuya yapmış olduğu düşük beyan başına dert açabiliyor.
Gelir Vergisi Kanunu’nun mükerrer 80. maddesine göre; gayrimenkullerin alındığı tarihten itibaren 5 yıl içinde elden çıkarılmasından doğan kazanç değer artış kazancı kabul ediliyor.
Değer artışını hesaplarken
Değer artış kazancı hesaplanırken, alış bedeli satışın yapıldığı ay hariç ÜFE endeksindeki artışa göre artırılıyor. Bu şekilde bulunan değer, satış bedeli ile kıyaslanıyor. Bulunan farkın 2016 yılında 11.000 TL’yi aşması halinde, aşan kısım gelir vergisine tabi tutuluyor.
ÖRNEK: 2012 Ekim ayında bir gerçek kişi tarafından 100 bin TL’ye alınan, ancak tapuda 50 bin TL gösterilen bir gayrimenkul, 2016 Mart ayında 200 bin TL’ye satılmıştır.
Bu durumda, elden çıkarma beş yıl içinde gerçekleştiği için elde edilen kazanç, değer artış kazancı sayılacak. Kazanç tutarını belirlemek için aşağıdaki hesaplamaların yapılması gerekecektir.
Endeksleme, gayrimenkulün iktisap (edinme) bedeli olarak gösterilen 50 bin TL üzerinden yapılacak. Endeksleme oranının hesaplanmasında esas alınacak ÜFE endeks değerleri Eylül 2012 için 203,79; Şubat 2016 için 250,16’dır.
Buna göre;
- Endekslemede esas alınacak oran; (250,16-203,79) / 203,79 = 0,23.
- Değer artış kazancının safi tutarının hesaplanmasında esas alınacak olan endekslenmiş bedel (iktisap bedeli); (1 + 0,23) x 50.000 = 61.500 TL,
- Safi kazanç ise; (200.000 - 61.500) = 138.500 TL, olacaktır.
Bu tutar değer artış kazancını ifade etmektedir. Bu kazançtan 2016 yılı için geçerli olan 11.000 TL istisna düşülecek, kalan tutar olan 127.500 TL üzerinden gelir vergisi hesaplanacaktır. 127.500 TL’nin gelir vergisi 36.375 TL yapmaktadır.
Bu durumda kişi gayrimenkulü satın alırken 100.000 TL üzerinden 2.000 TL ödemekten kurtulmak için değeri 50.000 TL göstermiş ve 1.000 TL harç ödemiştir. Yani ödemesi gereken harcı 1.000 TL az ödeyerek aklınca “uyanıklık” yapmıştır.
Oysa alış sırasında doğru beyanda bulunmuş olsaydı;
Endekslenmiş bedel (iktisap bedeli); (1 + 0,23) x 100.000 = 123.000 TL,
Safi kazanç ise; (200.000-123.000) = 77.000 TL olacaktı. Bu tutardan 11.000 TL istisna düşüldüğünde vergi matrahı 66.000 TL olacak ve bu değer üzerinden 15.090 TL vergi ödenecekti.
Değerleri karşılaştırdığımızda; tapu harcını 1.000 TL daha az ödemek için yapılan bu işlemin satıcıya maliyeti, yani uyanıklığının faturası (36.375-15.090)= 21.285 TL olmaktadır. Özellikle büyükşehirlerde fiyatların yüksekliği, alım satım arasındaki makası daha da açtığından farkın daha da artacağına dikkat çekmekte yarar var.
Gayrimenkul almayı düşünenlerin, bu durumu dikkate almaları kendi menfaatleri gereği. Aman dikkat! Tosya’ya pirince giderken evdeki bulgurdan olmayın.
AKLINIZDA BULUNSUN
Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 34. maddesine göre yönetici, kat malikleri dışındaki kişilerden birisi veya bir kurul olabiliyor. Ancak denetçinin kat malikleri arasından seçilmesi gerekiyor (m.41/3).
SORU-CEVAP
Merhaba hocam, ihbar ikramiyesiyle ilgili yazınızı okudum. Merak ettiğim, kaçakçılık yapan firmadan vergi ve ceza alınmasa bile ikramiye alınıp alınmayacağı. Bu konuda bilgi verirseniz sevinirim. (Osman C.)
Yapılan ihbar sonucu firmaya kesilen cezalar ve tahakkuk ettirilen vergiler tahsil edilmese bile ikramiyenin bir kısmının alınması mümkün. Konu hakkındaki yasaya göre ikramiyenin üçte biri “kati tahakkuk” sonrasında, kalanı ise tahsilat sonrasında ödeniyor. Buna göre ikramiyenin üçte birinin firma hakkındaki rapora dayalı tahakkuk ettirilen vergi ve kesilen cezaların kesinleşmesi sonrasında ödenmesi gerekiyor.
GÜNÜN SÖZÜ
“Uçurtmalar rüzgâr gücüyle değil; o güce karşı koydukları için yükselirler.” (Winston Churchill)