Zamsız yatan kirayı çekmek ‘kabul’ mü?
Kiralayanın, kiracının kendi hesabına göre artırarak, ya da hiç artırmadan ödediği kira bedelini alması, kiracının yaptığı artışı ya da artış yapılmamasını kabul ettiği anlamına gelir mi? Gelin inceleyelim...
Kiracılar ile ev sahipleri arasındaki en esaslı sorun, kira bedelidir. Yasal kira artışına rağmen artan kira bedeli, rayiç kira bedelinin altında kalınca toplumsal huzur ve barışı bozacak derecede kiracı - kiralayan tartışmaları ve anlaşmazlıkları ortaya çıkar.
Şu anda yürürlükteki olan Türk Borçlar Kanunu (TBK) md 344’e göre, kira artış oranı son 12 aylık TÜFE ortalamasını geçemez. Sözleşmeye farkı bir oran yazılmış olsa dahi yasal kira artış oranı, son 12 aylık TÜFE ortalamasıdır.
Ancak TBK’ya eklenen Geçici Madde 1 ile işyerleri hariç sadece konutlarda kira artış oranı yüzde 25 ile sınırlandırıldı. Bu sınırlama 1 Temmuz 2023 tarihine kadar (bu tarih dahil) geçerlidir. Kira sözleşmesi bu tarihten sonra yenileniyorsa, yine normal TBK md 344’e göre TÜFE oranında artış yapılacak.
Yıllık enflasyon oranının yüzde 80 civarında olduğu ve bu oranın gelecek sene temmuz ayına kadar değişmeyeceğini varsaydığımızda, yüzde 25 kira artışı yapan kiracıların 1 Temmuz 2023 tarihinden sonra birden bire şimdi yaptıkları kira artış oranının üç katından fazla yüzde 80 oranında yasal kira artışı yapmak zorunda kalacaklarını da unutmayalım. Bunun ekonomik ve sosyal sonuçlarına şimdiden hazırlık yapmakta yarar var. Kira artış oranı yasa ile belirlenmiş olsa da kiracı ile kiralayan arasında zaman zaman hesaplamada sorunlar çıkmaktadır.
Peki ne olacak?
Kiracı kendi hesabına göre artırdığı kirayı kiralayanın banka hesabına ödemeye devam eder. Kiralayanın, kiracının kendi hesabına göre artırarak, ya da hiç artırmadan ödediği kira bedelini alması, kiracının yaptığı artışı, ya da artış yapılmamasını kabul ettiği anlamına gelir mi? Yani kiralayanın kiracının kendi hesabına göre artırarak ödediği kirayı, hiçbir ihtirazi kayıt ileri sürmeksizin alması, sonradan kira artışının yanlış olduğu gerekçesiyle dava açma hakkını doğurur mu? Ya da yıllarca artış yapılmadan yapılan kira ödemeleri, taraflar arasında artış yapılmamasının zımnen kabul ediği sonucunu mu ortaya koyar?
Bu durum özellikle kiralayanın yurtdışında olduğu hallerde gerçekleşmektedir.
Soruya verilecek yanıt, evet, kiralayan yine de dava açabilir, şeklindedir.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 2017/4763 E., 2018/13351 K. Sayılı kararında da belirtildiği gibi, yasal veya yasaya uygun sözleşme artış şartı uygulanmadan ödenen kira paralarının kiralayan tarafından ihtirazi kayıt koymadan alması, kira parasının kiracının ödediği miktarda belirlendiği konusunda bir anlaşmanın varlığını göstermez. Kiralayan gerçekte ödenen ile ödenmesi gereken kira bedeli arasındaki farkı kiracısından isteyebilir.
Verilen boş tahliye taahhüdü sonradan doldurulursa ne olur?
Tadilat, ihtiyaç gibi gerekçelerle uğraşmak istemeyen ev sahipleri için en kolay yol, kiracıdan tahliye taahhüdü almaktır.
Kira sözleşmeleri genellikle 1 yıllık yapıldığı, süre sonunda da kira ilişkisi yıllık olarak yenilendiği için, 1 yıllık alınan tahliye taahhüdü de geçersiz hale gelmektedir. Bunun önüne geçmek isteyen kiralayanlar kiracılarına, vadesi duruma göre belirlenmek üzere boş senede imza atar gibi, tarihsiz tahliye taahhüdü imzalattırmaktadır.
TBK md 352’de kiralananı “boşaltmayı yazılı olarak üstlenme” olarak ifade edilen tahliye taahhüdünün geçerliliği, tarihinin kiralananın teslim edilmesinden sonra olmasına bağlıdır (Kanık, Hikmet; Yargıtay Uygulamasında Kira Hukuku Davaları, sayfa 1289).
Eğer kiracı, yazılı tahliye taahhüdünü kiralananı teslim almadan imzaladığını veya tarihi boş bıraktığını ve kiralayanın sonradan aralarındaki anlaşmaya aykırı bir tarih yazdığınıu iddia ediyorsa, bunları ispat yükü kiracıdadır. Tahliye taahhüdünün düzenleme ve boşaltma tarihlerinin sonradan tamamlanması onu geçersiz hale getirmez. Tarihlerin kiracı ile kiralayan arasındaki anlaşmaya aykırı doldurulduğunu, bunu iddia eden kiracının ispat etmesi gerekir.
Delillendirin...
Dolayısıyla mümkün olduğunca tarih kısımları boş tahliye taahhüdü imzalamamaya gayret edin. İmzalamak zorunda kalırsanız da, bunu delillendirmenizde fayda vardır.
Porsche ve vanilyalı dondurma bağlantısı!
Bu hikâye her ne kadar bir şehir efsanesi olsa da, müşterinin her şikayetini ciddiye alma ve mantıklı bir çözüm bulunamadığında diğer çözümlere bakma gereğini anlatması bakımından yazmaya değer buldum.
Şikâyeti geçiştirmek yerine stratejik düşünmek o işlemeyi rakipsiz kılar. Timothy, Porsche’ye yazdığı mektupta şöyle der:
“Aile geleneğimiz gereği akşam yemeğinden sonra film izlerken dondurma yeriz. Şehir merkezindeki marketten dondurma almaya elbette yeni aldığım Porsche ile gidiyorum. Arabamı marketin otoparkına park ediyorum. Ama ne zaman vanilyalı dondurma alsam arabam çalışmıyor. Diğer meyveli veya çikolatalı dondurmalarda bir sorun yok, arabam çalışıyor. Lütfen Porsche, arabamın neden vanilyalı dondurmaya karşı bir alerjisi olduğunu bulun ve sorunu çözün!”
Böyle bir şikâyet mektubu alsanız siz ne düşünürsünüz? Vanilyalı dondurma ile arabanın çalışıp çalışmaması arasında asla bir bağ olamaz, deyip müşteri mektubunu ciddiye almaz mısınız? İşte o zaman işletmeniz uzun ömürlü olmaz.
Kısa ve uzun kuyruk
Porsche, Timothy’nin şikâyetini ciddiye alıyor ve bir mühendis görevlendiriyor. Mühendis her akşam Timothy ile birlikte evden dondurma almaya gidiyor. Gerçekten de Timothy’nin arabasının vanilyalı dondurma alındığında çalışmadığını, çilekli, limonlu vs diğer dondurma türlerinin alındığında arabanın sorunsuz çalıştığını tespit ediyor.
Mühendis hemen iç ve dış hava sıcaklığını, sürülen kilometreyi, vanilyalı dondurma almaya giderken güzergâh değişikliği olup olmadığını, arabanın o gün kaç km yol kat ettiğini, yakıt durumunu, yakıtı hangi benzin istasyonundan aldığını, lastik hava basınçlarında bir değişiklik olup olmadığını vs tüm teknik bilgileri not ediyor. Tüm bu teknik bilgilerin karşılaştırılmasından mantıklı bir bağlantı kurulamıyor.
Mühendis, Timothy ile birlikte dondurma almaya gitmeye devam diyor. Bu arada fark ediyor ki, vanilyalı dondurma en çok sevilen ve önünde en uzun kuyruk olan dondurma olduğundan, market sadece vanilyalı dondurma satan bir stand açmış ve böylece vanilyalı dondurma alma süresi 2-3 dakikaya düşerken, meyveli dondurma alma süresi 15-20 dakika arası devam etmektedir. Bu sebeple Timothy çabucak vanilyalı dondurma alıp geldiğinde motor soğumadığından araba çalışmamaktadır, ama meyveli dondurma satın almak uzun sürdüğünden araba soğumakta ve Timothy geri geldiğinden arabasını çalıştırabilmektedir.”
Analitik düşünmek...
Vanilyalı dondurma ile arabanın çalışmaması arasındaki ilişki budur! Bu da arabanın soğutma sisteminin arızalı olduğunu gösterir. O halde müşterinin her şikâyetini dikkate almak ve çözümü bulana kadar araştırmaya devam etmek gerekir.
Bir işletme politikası bakımından en yapılmaması gereken yanlış, ilk yorumdan mantıklı bir sonuca varılamaması halinde doğrudan şikâyet eden müşteriyi suçlamak, hatayı müşteride aramaktır.
Elbette Porsche’nin çalışmamasına dondurmanın vanilyalı olması neden olmamaktadır, ama dondurmanın vanilyalı olması ile arasında dolaylı bir bağlantı vardır. Olay ile sonuç arasında nedensellik bağı olmasa da, bir bağlantı olabilir, analitik düşünüp bağlantıları araştırın.
Latte’nin halleri
“Bir hayvan türünün doğuştan gelen, kendine özgü davranışlarını inceleyen bilim dalına etoloji denildiğini”, “Bir hayvanı sahiplenen veya ona bakan kişilerin o hayvanın türüne ve üreme yöntemine uygun olan etolojik ihtiyaçlarını temin etmekle yükümlü olduklarını, yaptırımının 4.500 TL idari para cezası” olduğunu biliyor muydunuz?
