Yaz ayları aynı zamanda kira sezonu. Tayinler sebebiyle yüzbinlerce kişi yer değiştirir. Öğrenciler yaşadıkları şehir dışında üniversitelere yerleşir. Yüzbinlerce kiralık konut tahliye olur ve yüzbinlercesi yeniden kiralanır.
Kiralardaki olağanüstü artışlar, buna karşılık gelecek sene 1 Temmuz’a kadar artışların yüzde 25 ile sınırlanması gibi hususlar kimi boşalan evlerin sahiplerini, “kiraya vermeli miyim, vermemeli miyim” tereddütüne bıraktı. Öyle ya, ya gelecek sene kira artışına yine yasal bir sınırlama gelirse?
Önlem olarak kiracılardan tahliye taahhüdü imzalamalarını şart koşmaya başladılar. Böylece kiracının çıkmasını garanti altına almak istiyorlar. Çünkü, kira ilişkisi ilk kira yılının sonunda sona erdirilmezse, kiracı isterse 11 yıla kadar devam edebiliyor. Kiraya verenin sadece 5 yılın sonunda kiranın güncellenmesini isteme hakkı var. Kiracının vereceği tahliye taahhüdünün geçerli olması için bazı şartlar var.
Birincisi, tahliye taahhüdünün yazılı ve imzalı olması gerekir. Yazılı kira sözleşmesi yapılmadan kira ilişkisi sözlü olarak kurulsa dahi, tahliye taahhüdünün yazılı olması geçerlilik şartı.
Her ne kadar toplumumuzda güvenilirliği vurgulamak için “sözüm senettir” gibi bir terim olsa da, sözlü verilen tahliye taahhütleri geçerli değil. İsterse 20 tane tanık önünde olsun. Yazılı olması da yeterlidir, noter tasdikli yapmak gerekmiyor.
İkincisi, tahliye taahhüdünün bizzat kiracı tarafından ya da yetkilendirdiği temsilcisi tarafından verilmesidir. Başkasının vereceği, örneğin aracılık eden emlakçının kiracı adına vereceği tahliye taahhüdü geçersizdir, kiracıyı bağlamaz.
Çoğu üniversite öğrencisinin yerine anne ve babası ev kiralayacak. Kiralık evde fiilen öğrenci kalacak, ama kira sözleşmesi anne ve baba yapacak. Böyle bir durumda dahi tahliye taahhüdünü evde fiilen oturan öğrencinin değil, kira sözleşmesini yapıp, kiraları ödeyen kişinin imzalaması gerekir.
Sözleşmeye eşler de imza atmalı
Eğer kiralanan ev, aile konutu olarak kullanılacaksa, sadece evi kiralayan ve kira sözleşmesini imzalayan tarafın tahliye taahhüdünü imzalaması yeterli değil, diğer eşin de imzalaması gerekir. Çünkü, Türk Medeni Kanunu’nun 194’üncü maddesi, diğer eşin açık rızası bulunmadıkça, eşlerden birisine aile konutu ile ilgili kira sözleşmesini feshetme, devretme veya aile konutu üzerindeki hakları sınırlayıcı işlemleri yapma yetkisi vermiyor.
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu dahi 2005/583 sayılı kararı ile, tek bir eşin verdiği tahliye taahhüdüne dayanarak açılan tahliye davasında diğer eşin kiralık oturulan evin aile konutu olduğunun ispatına yönelik aile mahkemesinde dava açabileceğini söylüyor.
O halde aile konutunun kira sözleşmesini eşlerden biri imzalasa da, tahliye taahhüdünü her iki eşin de imzalaması gerekli.
Tahliye taahhüdünün geçerli olmasının bir başka koşulu da, tahliye tarihinin belirli ve açıkça yazılmasıdır. “Kira sözleşmesinin sonunda tahliye edilecektir” gibi bir ibare Yargıtay 12. Hukuk Dairesi’nin 2020/2309 sayılı kararında geçerli kabul edilmemiş.
Tahliye taahhüdünün diğer bir geçerlik koşulu da, kiralananın tesliminden sonra verilmesidir. Bu husus, kira sözleşme tarihi ile hep karıştırılır. Kira sözleşmesi yapılmış ama kiralanan ev henüz teslim edilmemişse, tahliye taahhüdü baştan geçersiz. Önemli olan kiralananın kiracıya teslim edilip edilmediğidir, kiracının oturmaya başlayıp başlamaması değil.
Tahliye taahhüdü kira sözleşmesine eklenen bir maddede yer alıyorsa, tahliye taahhüdü kira sözleşmesi ile birlikte ve aynı anda imzalanmış olduğundan, geçersizdir.
Eğer tahliye taahhüdü sadece imzalanıp boş olarak verilmişse, taahhütnamenin kira ilişkisi devam ederken verildiği, kiracının tarihi boş bırakarak, boş bırakılan tarih kısmını doldurma yetkisini ev sahibine bıraktığı kabul edilir. Kiracının boş olarak verdiği taahhütnamenin ev sahibi tarafından aralarındaki anlaşmaya aykırı doldurulduğunu, taahhütnamenin evin tesliminden önce verildiğini yazılı delillerle kanıtlaması gerekir. Kiracının işinin ne kadar zor olduğunu izah etmeye gerek yok.