Kiralık konutlarda ‘ihtiyaçtan tahliye’

Kendisi istemedikçe 11 yıl süreyle kiracıyı çıkarmak mümkün değil. Kiracının bu 11 yıl süre içinde ‘gereksinim sebebiyle’ kiralanan konutu tahliye etmesi ise mümkün. Gelin ayrıntılarına bakalım...

Geçen cumartesi günkü kira tahliye hukukuna devam anlamında bugün gereksinim sebebiyle tahliyeyi inceleyeceğiz.

Kira hukukumuz kiracı dostu... Çünkü, kanun koyucunun peşin kabulüne göre, ev sahibinin birden fazla konutu olmalı ki, kiraya veriyor. Kiracının da hiç konutu yok ki, kirada oturuyor...

Elbette her zaman durum böyle değil. Kendi evini yüksek kiradan verip, önceden ucuza kiraladığı evde oturmaya devam eden kiracılar var. Yaşam maliyetinin finansmanını ev sahibinin sırtına yüklemiş oluyorlar.

Çünkü bir konuta kiracı olarak girildi mi, artık kiracı istemedikçe 11 yıl süreyle kiracıyı çıkarmak mümkün değil.

Kiracının bu 11 yıllık süre içerisinde gereksinim sebebiyle kiralanan konutu tahliye etmesi mümkün, o da yıllar süren mahkeme kararıyla. Kimi ev sahibi, kiralardaki yüzde 25 artış sınırlaması nedeniyle cari kira bedelinin neredeyse beşte birine denk gelen kira almak ve evinin yıpranmasına katlanmak yerine gereksinim sebebiyle tahliye davasını açmayı tercih eder hale geldiler; dava sonunda evinin üç yıl boş kalmasına dahi razı. Bir sosyal sorunumuz daha olmuş oldu.

Dava bitene kadar...

Türk Borçlar Kanunu md 350 vd hükümlerine göre kiraya veren kişinin, kiraladığı yeri, konut veya işyeri gereksinimi doğduğu için kullanma zorunluluğu meydana gelmişse, kira sözleşmesini dava yoluyla feshedip, tahliyeye karar verilmesini talep edebilir.

Gereksinimin kiraya verenin eşi, alt soyu, yani çocukları ve torunları gibi, üstsoyu, yani anne ve babası, büyükbaba ve babaanne gibi veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişiler için de geçerli olduğunu belirteyim. Son gruba ev sahibinin kardeşleri de girebilir, TMK md 364.

Gereksinim nedeniyle tahliye davalarında bazı kiracılar, gereksinimin samimi olduğunu bilmelerine rağmen, örneğin ev sahibinin oğlunun veya kızının evlendiğini ve kirada oturduğunu bilmesine rağmen, tahliye davası sürecinin uzun sürmesini kötüye kullanıp, dava bitene kadar konutta oturup, ev sahibini ve çocuğunu mağdur etmeyi tercih ediyorlar, maalesef.

Samimi ve zorunlu mu?

Şuna da vurgu yapmam gerekir ki, anne ve babası ile oturan bir yetişkinin, anne ve babasının kiradaki evine konut olarak gereksinim duyması için mutlaka evlenmesi de gerekmez bence. Ayrı bir evde oturma hakkı ve gereksinimi savunulur ve kabul edilir. Bir yetişkinden, ana ve babası ile aynı evde oturmaya devam etmesi beklenemez.

Tahliye kararına esas olan, gereksinim iddiasının gerçek, samimi ve zorunlu olmasıdır. Bunu, davayı açan ev sahibi kanıtlayacaktır. Halen oturulan yer ile tahliyesi istenen yer arasında eşdeğerlilik varsa, mülkiyet hakkına üstünlük tanınmalı ve gereksinimin samimi olduğu kanıtlanmış sayılmalıdır.

Kiraya verenin oturduğu eşine ait evi boşalttığı ve eşyalarını bir depoya bıraktığını, bir sayfiye yerindeki 1+1 yazlık eve geçici olarak taşındığını ispatlaması halinde de kiralık konutunda oturma gereksiniminin gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun kabulü gerekir.

‘Gereksinim’ dava sonuna dek sürmeli

Ne kadar uzun sürerse sürsün, dava açılırken konuta duyulan gereksinimin dava süresince de devam etmeli. Annesinin kiralık konutuna gereksinim duyan kişi, davanın uzun sürmesine dayanamayıp, kredi ile alacağı bir konuta taşınırsa durum daha da zorlaşır. Çünkü anne artık oğlunun neden kendi konutunda değil de, yine de annesinin kiralık konutunda oturması gerektiğini kanıtlaması gerekecektir.

Hemen belirteyim, kiralık konutun yeni sahibi, eski ev sahibinin açtığı tahliye davasına devam edemez, kendi gereksinimi için yeni bir tahliye davası açması gerekir, TBK md 351.

Kiralık konutu haksız yere tahliye edip başkasına kiraya verenler, kiracıya en az bir yıllık kira tazminatı öder.

TBK md 355, gereksinim sebebiyle kiracının evden tahliyesi halinde, evin, haklı sebepler hariç, üç yıl başkasına kiraya verilmesini yasaklamaktadır.

Haklı sebepler neler?

3 yıl başkasına kiralama yasağı, gereksinim nedeniyle tahliyenin yanında, yeniden inşa ve imar amacıyla tahliyelerde de geçerlidir. Bu üç yıl boyunca kiraya verecekse, eski kiracıya verebilir, başkasına değil.

Üç yıl kiralama yasağı, haklı sebepler varsa, ortadan kalkar, ev yeniden başkasına kiraya verilebilir ve ev sahibinin hiçbir tazminat sorumluluğu olmaz. Haklı sebeplere örnekler ise, evlenen çocuğun boşanması, gereksinimi nedeniyle tahliye kararı verilen kişinin ölmesi, tahliye edilen kiracının konut alması, başka şehre tayin olması ve taşınması...