2012 yılında yürürlüğe giren yeni Türk Borçlar Kanunu birçok yenilikler getirdi. Bunların sonuçlarını artık yaşadıkça doğrudan hissetmeye başladık. Kira sözleşmeleri de böyle. Kiracı veya kiraya veren olarak bir kira ilişkisi içerisine girmişsek, biliriz ki genellikle konut veya çatılı iş yeri kira sözleşmeleri bir yıllık yapılır ve 1 yıl sonra kira sözleşmesinin kendiliğinden biteceğini, kiracının evi veya iş yerini tahliye edeceğini zannederiz.
Oysa yeni hukuki durum öyle değil. Mülkünüzü konut veya iş yeri olarak belirli süreli kiraya vermişseniz, süre bitiminden sonra 10 yıla kadar daha kiraya aynı kiracıyla devam etmek zorunda kalabilirsiniz.
15 gün önce
6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 347’nci maddesi, konut ve çatılı iş yeri kiralarında sadece kiracıya belirli süreli, örneğin 1 yıl veya 18 ay gibi süreli yapılmış olan kira sözleşmelerin süresinin bitiminden en az 15 gün önce bildirimde bulunarak kira sözleşmesine devam etmeme hakkı tanıyor.
Yani ev veya çatılı iş yeri sahibi iseniz, belirli süreli kira sözleşmesini, önemli ve haklı bir sebebiniz yoksa, siz sona erdiremezsiniz. Kiraya veren, eğer kiracı süre bitmeden en az 15 gün önce kiracılığa devam etmek istediğini bildirirse, 1 yıl daha kira ilişkisine devam etmek zorundadır. Bu böyle 10 yıla kadar uzayabilir. Kiraya veren ancak 10 yıllık uzama süresi sonunda kira ilişkisini sona erdirme hakkına sahip oluyor.
Sadece kiracıya sözleşmeyi sona erdirmeme ve 10 yıla kadar uzatma hakkının tanınması, buna karşılık ev veya çatılı yeri sahibine bir kere süreli kiraladıktan sonra mülkünü 10 yıldan daha önce prensip olarak kiracısından geri alamamasının sebebi, kiracının maddi olarak güçsüz ve barınmak veya ticaret yapmak için mülk sahibine tabi olmasına dayanıyor.
Boş tutulan evler
Kiracı, mülk sahibine göre daha çok korunmaya muhtaç kabul edilmiş. Ülkemizde inşaat sektörü son yıllarda büyük bir gelişim gösterdi ve birçok konut satıldı. Bu konutların birçoğu da yatırım amaçlı değerlendiriliyor. Ancak boş tutulan ve kiraya verilmeyen konut sayısının da bir hayli fazla olduğunu tahmin etmek güç değil. Tam ve kesin rakamlar Türkiye İstatistik Kurumu’ndan temin edilebilir.
Bu durumda, yatırım amacıyla satın alınmış ve fakat bir kereye kiraya verdin mi, en az 10 yıl uzama süresi kadar daha kiracıyı tahliye edememe şartı sebebiyle ne kadar konut ve iş yerinin boş tutulduğu, kiraya verilmediği ve bu sebeplerle de kiralarda bir artışa neden olunup olunmadığının araştırılması gerekir.
Kısaca, kiracıları daha korunmaya muhtaç görüp, kiracı istemedikçe süreli kira ilişkisinin 10 yıl daha uzamasına neden olacak bir düzenlemenin, bu sefer kiracıların aleyhine kira bedellerinin yükselmesine neden olup olmadığını araştırmak gerekir. Kiralardaki artışın enflasyonist etkileri de düşünüldüğünde, “Dimyat’a giderken evdeki bulgurdan olmuş”sak, bulguru tekrar temin etmeliyiz.
Şirketin kira borcundan ortaklar sorumlu mudur?
Bu durum hiç de az rastlanan bir durum değildir: İşyerimizi bir şirkete kiralarız. İçimiz rahattır, çünkü şirket ortaklarının durumunun iyi olduğunu biliriz ve bize de şirketin kendisi değil, ortaklarının, yöneticilerinin durumları kiraların ödenmesi hakkında bir güvence verir.
Gel gelelim işler her zaman öyle iyi gitmez, şirket kiraları ödeyemez hale gelir, sonra bir bakarız, 1 yıllık kira borcu takıp, iş yerini boşaltır ya da şirket batar, iflas edip gider. Sonuçta kira sözleşmesi verirken bize güven veren ortakları ve yöneticileri ararız ama bir şey elde edemeyiz, ortaklar ve yöneticiler kiraların borçlusunun şirket olduğunu, kendilerinin de zarar ettiğini vesaire anlatırlar.
İyi araştırmalı
Ne yapalım? Şirketin taktiği kira alacağımızı şirketten alamıyorsak, bunun bir çaresi var mıdır?
Hukukta her olayın özelliği birbirinden farklıdır. Çözümleri de farklı olur.
Gerçekten de şirket ortağı, ortağı olduğu şirket tüzel kişiliğinden ayrı bir kişiliğe sahip olduğundan, şirketin taraf olduğu kira sözleşmesine taraf değil, üçüncü kişi konumundadır. Bu yüzden şirketin kira borcundan sorumlu olmazlar.
Ama iyice araştırmak gerekir, şirkete koymaları gereken sermayenin tamamını henüz koymamışlarsa, kira alacağının tahsili için ortaklara haciz ihbarnamesi gönderilebilir ve şirkete ödemeleri gereken sermaye açığı varsa, bunu şirkete değil, şirketin kira borcunun tahsili için icra dairesine ödenmesi ihbar edilebilir.
Tüzel kişilik perdesi
Yani şirket ortağı, örneğin 100 bin TL sermaye koyacakken, 50 bin TL koymuş ise, kalan elli bin TL borcunu şirkete değil, kiralayan olan iş yeri sahibine ödemesi gerekir. Ya da şirkete şahsi borçlu olabilir. Bu durum mülk sahipleri için bir nebze kira alacaklarını kurtaran çözümdür.
Bir başka çözüm yolu da, biz hukukçuların “tüzel kişilik perdesinin aralanması” dediğimiz ilkenin uygulanmasıdır. Bu ilke de şirket ortaklarının şirketin tüzel kişilik perdesini kötü amaçlı olarak kendi şahsi menfaatlerine, alacaklıların aleyhine kullandıklarında ilaç gibi bir çaredir.
Hangi ortak işine geldiğinde kendi şahsını ön plana çıkarıyor, işine gelmediğinde şirketin ayrı olduğunu ileri sürerek şirket tüzel kişiliğini ön plana çıkarıyorsa, kendi kötü niyetini şirketin tüzel kişilik perdesiyle örtüyor, gizliyor demektir. Bu durum offshore şirketleri ile şirketin tamamının bir kişiye ait olduğu durumlarda en çok karşımıza çıkar. Hukuk çaresiz değildir, kötülüğün perdesi mahkeme kararıyla kaldırılır ve alacaklıların hakları tahsil edilir.