Değerli Konut Vergisi’nde ne değişti?

Değişiklik yapıldıktan sonra bir yıl ertelenen DKV’de özellikle muafiyetler ve konutun değer tespitine ilişkin düzenlemeler açıklamayı gerekli kıldığı gibi açılmış olan davaların da akibeti merak ediliyor

İhsan Amca’nın sevgili eşi Zeynep Teyze, merak etmiş, değerli konut vergisinde (DKV) son durum ne diye?

Zeynep Teyze’ye büyük babasından 5 milyon TL değerinde bir müstakil ev miras olarak kalmıştı. Aslında 5 kardeş olan Zeynep Teyze’nin payına, 5 milyonluk evin sadece 1 milyon TL değerindeki payı kalıyordu. Zeynep Teyze o yüzden DKV ile ilgiliydi.

Zeynep Teyze, senin de bildiğin gibi, DKV beyanname verme süresinin son günü 20 Şubat idi.

Önce, Hazine ve Maliye Bakanlığı, beyanname verme süresini 20 Mart’a, verginin birinci taksitini ödeme süresini de 31 Mart’a erteledi.

Sonra da “Coğrafi Bilgi Sistemleri ile Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun”a TBMM genel kuruldaki görüşmelerde eklenen maddeler ile Emlak Vergisi Kanunu’nun DKV’ne ilişkin hükümlerinde değişiklikler yapılması kabul edildi. Bu Kanun da 20 Şubat 2020 tarihinde Resmi Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe girdi.

Sahibi önemli mi?

Değerli konutun sahibinin kim olduğu da önemli değil. İster Türk vatandaşı, isterse yabancı olsun, DKV ödenecektir.

Konutun maliki, eğer intifa hakkı sahibi varsa maliki değil intifa hakkı sahibi, ikisi de yoksa, konuta malik gibi tasarruf eden kimse DKV ödeyecektir.

Bunun gibi, konutun sahibinin gerçek kişi mi yoksa, tüzel kişi mi olduğu, bir dernek, vakıf, sendika, şirket mi olduğu da önemli değildir.

Bazı şirketler lojman ve misafirhane olarak kullanmak üzere konut satın alırlar. İşte Zeynep Teyze gibi, şirketlerin mülkiyetindeki değerli konutlar da DKV’ne tabi olacaklar.

Burada ilginç bir konuya dikkat çekmek isterim; Emlak Vergisi Kanunu md 4/e ve 14/c hükümleri, kamuya yararlı dernekleri emlak vergisinden muaf tutarken, DKV’den muafiyet öngörülmemiş.

Yani, kamuya yararlı bir dernek, mesela, mülkiyetinde bulunan birden fazla 5 milyon TL üzerindeki meskenden DKV’ye tabi olanlar için emlak vergisi ödemeyecek, ama DKV ödeyecek.

Bana göre, madem ki kamuya yararlı derneklere bir vergi muafiyeti tanınmak istenmiş, o zaman DKV’nden de muafiyet tanınmalıydı. Kaç tane kamuya yararlı derneğin DKV’ne tabi meskeni var ki, diye düşünülmemeli. Kanun koyucunun belirli bir amacının ve kanun gerekçesinin, başka bir kanuni düzenleme yapılırken göz ardı edilmemesi gerekir. Kanun koyucu önce kendisi ile tutarlı olmalıdır, kendi kendisi ile çelişmemelidir.

Edinme şekli önemli mi?

DKV’ne tabi meskenin nasıl edinildiğinin bir önemi yok. İster Zeynep Teyze gibi miras yolu ile edinmiş olun, isterseniz kendi geliriniz ile ya da bağış yolu ile edinmiş olun, DKV’ne tabi olma hususu değişmedi.

Değerli konutun banka kredisi ile mi alındığı, üzerinde ipotek bulunup bulunmadığı da önemli değil.

Konutta oturulup oturulmadığı, kiraya mı verildiği boş mu tutulduğu da fark etmiyor.

Konutun değeri ve sayısı önemli mi?

Öncelikle belirtmek gerekir ki, 5 milyon TL ve altında bir değere sahip olan konutlar, DKV’ne tabi değillerdir. Bu konuta kaç kişinin sahip olduğu da dikkate alınmaz. Birden fazla kişi paylı mülkiyet veya elbirliği halinde mülkiyete sahipseler, hepsi DKV ödeyecek. Ama tabii ki paylı mülkiyette herkes hissesi oranında, elbirliği mülkiyette ise müteselsilen sorumlu olacaklar, vergi dairesi elbirliği maliklerinden kimi isterse DKV’nin tamamını ondan tahsil edebilir.

Eğer bir kişinin 5 milyon TL üzeri değerde bir tane taşınmazı varsa, DKV ödemeyecektir. İsterse konutun değeri 100 milyon TL olsun.

İki veya daha fazla taşınmaza sahip olanlara gelince... Bunları da iki gruba ayırmak gerekir. İki taşınmazdan birisinin değerinin 5 milyon TL altında, diğerinin üzerinde olduğu durum. Bunlar 5 milyon TL altındaki konut için zaten Emlak Vergisi Kanunu md 42 gereği DKV ödemezler. 5 milyon TL’nin üzerindeki ikinci konut için de muafiyetleri söz konusudur, Emlak Vergisi Kanunu md 46/b.

Ama bir kişinin 5 milyon TL üzerinde birden fazla değerli konutu varsa, bunlardan değeri düşük olan için ödemeyecek, diğerleri için ödeyecektir. Örneğin bir tane 10 milyon, 3 tane 15 milyon değerinde konutu varsa, sadece 3 tane 15 milyon TL değerindeki konut için vergi ödenmesi gerekecektir. En düşük değeri olan için ödenmeyecektir.

Vergi de ödenecekse, ilk 5 milyon TL için değil, üzeri için ödenecektir.

Açılan davalar ne olacak?

Bir çok konut sahibi, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’nün (TKGM) tespit etmiş olduğu değerlerin fahiş olduğu gerekçesi ile dava açmıştı. TKGM için elbette bu beklenmeyen olağanüstü bir haldi. Bu davalara cevap verecek sayıda ne organizasyonu ne de yeterli sayıda avukatı vardı. Davaların çoğunu da kaybetme ve mahkeme masrafı ödeyerek bütçesini zora sokma riski de az değildi.Artık bu davalar konusuz kalmıştır. Çünkü DKV matrahını TKGM’nün tespit ettiği değer değil, emlak vergisi değeri oluşturacaktır. TKGM’nün tespit ettiği değer, itiraz edilmemiş olsa bile, yok hükmündedir.

Konutun nerede olduğu önemli mi?

Değerli konutun Türkiye sınırları içinde olması gerekir. Bir Türk vatandaşının Türkiye sınırları dışında başka bir ülkede sahip olduğu konutların sayısı ve değeri ne olursa olsun, DKV’ne tabi değillerdir.

O halde anlaşılıyor ki, Türkiye sınırları içerisindeki bütün binalar emlak vergisine tabi iken, sadece mesken nitelikli taşınmazlar DKV’ne tabidir. Mesken niteliği bulunmayan, tapuda mesken olarak kayıtlı olmayan taşınmazlar DKV’nden muaftırlar.

Değerli konutun belediye sınırları içerisinde olup olmadığı, köyde mi, şehirde mi olduğu, yazlık mı, kışlık mı olduğu da önemli değildir.

Devre mülke konu meskenler de değerli konut vergisine tabi olabilirler.

Yetkili vergi dairesi hangisidir?

Taşınmazın bulunduğu yerdeki vergi dairesi yetkilidir. Yanıtlanması gereken soru, değerin eşit olduğu hallerde, örneğin 10 milyon TL değerinde iki veya üç tane konutu olan kişinin hangi konutunun vergiden muaf olacağına kimin karar vereceği. Çünkü buna göre yetkili vergi dairesi de değişebilecektir. Kanunda cevabı yok.

Konutun değerini kim tespit edecek?

Eski düzenlemede konutun değerini tespit yetkisi, toplu değerleme yöntemine göre hesaplama yapmak üzere Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’ne verilmişti. Bu yetki kaldırıldı, TKGM değerli konut vergisi siteminin dışında bırakıldı.

Emlak vergisine esas alınan değer, başka bir şeye gerek olmadan kanunen değerli konut vergisine de esas alınacaktır. Bu düzenleme çok iyi oldu. Artık Emlak Vergisi Kanununun 29 uncu maddesinde belirlenen değer hem emlak vergisine esas olacak, hem de değerli konut vergisine esas alınacak.