Sistemi kısaca özetleyelim: Emlak alacak kişi emlakı seçer. Ancak, bu emlak belli koşullarda olmalıdır. Niteliği çok düşük, ya da amortismanı dolmuş bir binanın kredilendirilmesi uygun görülmez. Krediyi veren, karşılığında ipotek kullandığı için risk almak istemez. Çünkü mülkün ipotek değeri ileride piyasa değerinin altında kalabilir ve banka zarar edebilir... Kullanılan kredinin yapısı ise kişinin gelirine, daha doğrusu gelecekteki kazancına göre ayarlanır. Nasıl kira ödeniyorsa, aynı biçimde, borç bitene kadar, ipotekli kredi ödenir. Krediyi alan kişi parayı doğrudan emlak sahibine öder ve bu tarihten sonra emlakını satan devre dışıdır. Borçlu, bankayla karşı karşıyadır ve borcunu ödeyemezse mülk satılır. Borç tamamlanmadan mülk satıldığında, mülkün değeri bakiye borcu tamamlar, geriye para kalıyorsa bu da evi satın alanındır. Gelelim mortgage sisteminin vadesinin uzama olanağına. Burada elde edilen ipotekler menkulleştirilerek tekrardan nakde döndürülür. Hem de epeyce uzun vadeyle. İşte bu uzun vadeli kaynak tüm kredinin ortalama vadesini uzatır. Ancak bu menkulleştirme sürecinde kefalet konusu tartışmalı. Finans kesiminin bir kısmı bunun Hazine tarafından garantilendiğinde hem işlemin kolaylaşacağını, hem ucuzlayacağını, hem de vadesinin uzayacağını iddia etmekte. Ancak Hazine kefaletini doğru bulmak pek mümkün değil. Çünkü nihayetinde bu, borcun Hazine tarafından üstlenilmesi demek. Üstelik bu ciddi bir ahlaki çöküntü de yaratabilir.Bir diğer husus ise vergi konusu. Bu sistemle alınan kredinin faizi, genellikle, Batılı ülkelerde vergi matrahından düşülmekte. Sistemin can alıcı yönü, damarı burada. Bireyler ödedikleri faizi vergiden düşmeli ki mortgage sistemi cazip olsun. Oysa Meclis'e sunulan tasarıda bu muafiyet makaslanmış. Yani tasarı kuş olmuş!Avrupa'da genellikle ilk konuta ve belli bir düzeye kadar verilen bu muafiyet, ülkemizde kamu dengesi kaygısıyla yok edilmiş. Gelir Genel Müdürü şöyle diyor: Bu indirimi ev alana verirsek, hiç ev alamayan zarar görür. Böylesi bir mantığa göre, ihracat teşviki ihracat yapmayana, memura konut yardımı memur olmayana, işsizlik sigortası işsiz kalmayana haksızlık... saymakla bitmez! Genel Müdür bu mantığını hemen düzeltmeli.Mortgage olağanüstü bir emlak talebi yaratır mı? Yahut fiyatlar şişer mi? Yasanın bu haliyle piyasaya pek katkısı olacağını sanmıyoruz. Dar gelirliye faiz indirimi sağlansaydı, hele asgari ücretliye 100 bin YTL'ye kadar böylesi bir olanak tanınsaydı, belli bir konut profilinde gelişme olabilirdi. Emlak piyasası 2004 yılının sonunda faizlerin düşmesi ve güvenin yerleşmesiyle (yukarıdaki grafikte de görüldüğü gibi) zaten patladı.Ne kadar işe yarar bilinmez ama, bizde de bir ipotekli emlak alım düzenlemesi var diyeceğiz. hgunes@milliyet.com.tr Nihayet son zamanların revaçta konusu gerçekleşme yoluna girdi. Mortgage, yani ipoteğe dayanan krediyle emlak alımı sistemi artık olanaklı hale geliyor. Yasa tasarısı önceki gün Meclis Genel Kurulu'na indi. Ancak eleştirilerin bir hayli yoğun olduğu gözleniyor.