Dolar kontratı kazançlı mı?
Kontrat denilince sadece kira kontratı akla gelir. Halbuki ekonomide her işlem kontrata dayalı olarak yürür. Eskiden Anadolu’da borçlanma Reşat altını üzerine yapılırdı. “100 altın borçlanan bir yıl sonra 110 altın ödeme yükümlüğü altına girerdi”.
Çalışanlarla yapılan sözleşmelerde, ücret artışı genelde “enflasyona” bağlanır. Yılbaşlarında en az enflasyon kadar zam yapılır. Kiralarda artış son zamanlarda ya enflasyona ya da dolara endeksleniyor. Enflasyona ve dolara endekslemede “yıllık artış” ile “ortalama artış”ın belirlenmemesi çok kere karışıklığa yol açıyor.
Yıllık artış 12 ay arasındaki, örneğin “Aralık-Aralık” ayları arasındaki değişimi gösterir. Yıllık ortalama artış ise son 12 ayın ortalama artış oranıdır.
Aralık 2014 sonunda enflasyonda (TÜFE’de) yıllık artış yüzde 8.17 idi. 12 aylık ortalama artış ise yüzde 8.85 olarak hesaplanmıştır.
Artış farkı var
2014 yılı aralık ayında dolar fiyatında yıllık artış yüzde 9.20 olarak belirlendi. Halbuki 12 aylık ortalama artış yüzde 15.20 oranındadır. Kira kontratlarının tamamı aralıkta sona ermiyor. Yıl içinde sona eren ve yenilenen kontratlarda kontrat tarihindeki enflasyon oranları ve dolar fiyatları dikkate alınıyor.
Aşağıda yer alan tabloların birinde, 2005’te 100.00 TL‘ye kiralanan bir gayrimenkulün, yıllık ortalama dolar fiyatındaki artışa endekslenmesi halinde her yıl kaç TL’ye yükseldiğinin hesabı var. Birinci yıl doların fiyatı yüzde 6.51 artığı için 100.00 TL’lik kira, 106.71 TL oluyor. Ama sonra dolar fiyatı ucuzluyor. Dolara endekslenen TL kira azalıyor. Her yılın kira rakamı bir sonraki yılın değişimine göre artıyor, azalıyor. 2014’te ortalama dolar fiyatı artışıyla 154.62 TL oluyor.
Başka anlatımla, yıllık dolar fiyatı artışına endekslenen kira sözleşmesinde 10 yıllık artış yüzde 54.82 oranında.
Eğer kira sözleşmesi 2005 yılında kapılmış ise, aynı tür hesaplamayla 5 yıllık artış yüzde 38.36 oluyor.
Enflasyona (TÜFE artışına) bağlanan yıllık artışın her yıl kirayı nasıl değiştirdiği ise yandaki bir diğer tabloda veriliyor.
Türkiye İstatistik Kurumu’nun açıkladığı yıllık (Aralık-Aralık) Tüketici Fiyatları Endeksi’ne (TÜFE) göre 2006 yılında yıllık enflasyon yüzde 9.65 olduğu için, 2005 yılında 100.00 TL olan kira 109.65 TL’ye yükseldi.
Bir sonraki yıl enflasyon 8.39 olunca, kira 118.84 oldu. Benzer hesaplamayla 10 yılda, 2014 yılı sonunda 201.92 TL oldu.
Kira kontratı 2005 yılında yapılmış olsaydı, benzer hesaplamayla kira 5 yılda 100.00 TL’den 136.20 TL’ye yükselmiş olacaktı. Basit anlatımla, enflasyona endeksli kirada 10 yıllık artış yüzde 101.92, beş yıllık artış yüzde 45.96 oranında.
Şimdi geliyoruz bu hesaplamaların en önemli noktasına: Acaba dolar kontratı yapanlar mı, enflasyona bağlı artışa dayalı kontrat yapanlar mı kazandı, kaybetti.
Çünkü kontratta 2 taraf var. Bir ödeyen, bir de ödenen. Ödeyen az özeyince kazanıyor, ödenen az ödenince kaybediyor.
* 10 yıllık tabloya bakılırsa, dolara endeksli kontratlarda artış, yüzde 54.82 iken enflasyona endeksli kontratlarda artış yüzde 101.92. Demek ki dolarla kira ödeyenler kazançlı. Enflasyona bağlı kira ödeyenler daha yüksek ödeme yapmışlar.
* 5 yıllık tabloya bakılırsa, dolara endeksli kontratlarda 5 yıldaki artış yüzde 45.96 iken, enflasyona endeksli kontratlarda artış yüzde 36.20 oldu. Son 5 yılın kontratlarında 2013 yılına kadar dolar ve enflasyon artışları eşit durumda iken, 2014 yılında TÜFE yüzde 8.17 artarken, doların ortalama fiyatı yüzde 15.20 artınca, 2014 yılında dolar kontratlarının yüksek çıkmasına yol açtı.
* Dolarda 2014 yılı için yıl ortalaması yerine yıl sonu artış oranı olan yüzde 9.20 ile hesap yapıldığında 5 yıllık dolar kontratı artışı yüzde 38.36’ya geriliyor. Enflasyona endeksli kontratlarla aynı çizgide oluyor.
Kim kazanıyor?
Özetle anlaşılıyor ki uzun dönemde dolara endeksli kira kontratlarında kiracı (ödemeyi yapan) enflasyona endeksli kontratlardan daha az ödeme yapıyor. Kısa dönemde dolar fiyatında hızlı çıkışlar olduğunda, dolarla ödeme yapan, enflasyona endeksli ödenme yapana göre daha fazla öder gibi oluyorsa da bir süre sonra tekrar dolara endeksli ödeme yapan daha iyi duruma geliyor.
