Zafer İşeri
Kira sözleşmeleri hukukumuzda 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu hükümlerine göre düzenlenmektedir ve uygulaması bu hükümlere göre yapılmaktadır. Bu kanunda kira sözleşmesi, kiraya verenin yapılan sözleşme ile kiraya verdiği şeyin kullanılmasını veya kullanılmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da kiraya verenin yükümlülüklerine karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşme şeklinde tanımlanmaktadır. Tanımında da yer aldığı üzere sözleşmedeki taraflardan hem kiraya verenin hem de kiracının yerine getirmesi gereken bazı yükümlülükler bulunmaktadır. Kiraya veren bu sözleşme ile kiraya verdiği şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını, kiracı da bunun karşısında belirli bir ücret yani kira bedeli ödemeyi taahhüt etmektedir. Taraflar bir kira sözleşmesi yaparken ödenecek olan kira bedelini de kararlaştırırlar. Burada değineceğimiz konu da bu belirlenen kira bedelinin yabancı para birimi üzerinden yapıldığı durumlardır.
Ülke parası ile ödeme
2 Eylül 2018 tarihli Türk Parası Kıymetini Koruma Hakkında 32 Sayılı Karara İlişkin Tebliğ’de Değişiklik Yapılmasına Dair 2018-32/51 Numaralı Tebliğ ile sözleşme bedellerinin döviz cinsinden belirlenmesine dair kısıtlamaların istisnaları ve detayları açıklanmıştır. Bu ilk tebliğe göre Türkiye’de ikamet eden kişiler kendi aralarında kararlaştıracakları; konusu yurt içinde yer alan konut ve iş yeri dâhil gayrimenkul kiralama sözleşmelerinde, sözleşme bedelini ve bu sözleşmelerden kaynaklanan diğer ödeme yükümlülüklerini döviz cinsinden veya dövize endeksli olarak kararlaştıramayacaktır. Aynı şekilde Türkiye’de ikamet eden bir kişi, vatandaşlığına bakılmaksızın yani ister Türk vatandaşı olsun ister yabancı ülke vatandaşı olsun Türkiye’de maliki olduğu konut ve/veya işyerlerini de döviz cinsinden veya dövize endeksli olarak kiraya veremeyecektir. Dolayısıyla Borçlar Kanunu madde 99’da ülke parası ile ödeme hakkındaki genel düzenlemede de yer aldığı üzere; konusu para olan borç, ülke parasıyla ödenir. Ülke parası dışında başka bir para birimiyle ödeme yapılması kararlaştırılmışsa, sözleşmede aynen ödeme veya bu anlama gelen bir ifade bulunmadıkça borç, ödeme günündeki rayiç üzerinden ülke parasıyla da ödenebilir.
Ancak 16.11.2018 tarihli ve 30597 sayılı Resmî Gazetede yayımlanan 2018-32/52 nolu tebliğ ile ilk tebliğin 8. maddesinde düzenlenen istisnaların kapsamı genişletilmiştir ve bu istisnalar ile kira bedelinin ülke parasına çevrilmesi gerekmemektedir çünkü döviz olarak kararlaştırılabilirler.
Kiracılara ek istisnalar
Yeni tebliğ ile kiracı olacak taraf için ek istisnalar getirilmiştir ve bu istisnalar ile kiracı, döviz ile sözleşme yapma yasağı kapsamı dışına çıkarılmıştır. Bunlar; Türkiye’de yerleşik olmasına rağmen Türk vatandaşı olmayan kişiler ile yeni tebliğin 19. maddesi kapsamında sayılmış dışarıda yerleşik kişilerin Türkiye’de bulunan şube, temsilcilik, ofis, irtibat bürosu, doğrudan veya dolaylı olarak yüzde elli ve üzerinde pay sahipliklerinin veya ortak kontrol ve/veya kontrolüne sahip bulunduğu şirketler ile serbest bölgedeki faaliyetleri kapsamında serbest bölgelerdeki şirketlerdir. Ayrıca Kültür ve Turizm Bakanlığı’ndan belgeli konaklama tesislerinin işletilmesi amacıyla kiralanmasıyla ilgili gayrimenkul kiralama sözleşmelerinde, sözleşme bedelinin ve bu sözleşmelerden kaynaklanan diğer ödeme yükümlülüklerinin; 32 sayılı Kararın krediler (m.17) ve yurtdışından temin edilen krediler (m.17/A) başlıklı maddeleri kapsamında yapılacak finansal kiralama (leasing) sözleşmelerine ilişkin bedellerin; Kabotaj ve/veya kabotaj harici sularda ticari amaçla kullanılan her türlü yük, yolcu ve açık deniz balıkçı gemileri ile özel maksatlı ve özel yapılı gemilere ilişkin finansal kiralama (leasing) sözleşmelerinde, sözleşme bedelinin ve bu sözleşmelerden kaynaklanan diğer ödeme yükümlülüklerinin; Türkiye’de yerleşik kişilerin kendi aralarında akdedecekleri; taşıt kiralama sözleşmeleri dışında kalan menkul kiralama sözleşmelerinde sözleşme bedelini ve bu sözleşmelerden kaynaklanan diğer ödeme yükümlülüklerini; gümrüksüz satış mağazalarının kiralanmasına ilişkin gayrimenkul kiralama sözleşmelerinde, sözleşme bedelinin ve bu sözleşmelerden kaynaklanan diğer ödeme yükümlülüklerinin döviz cinsinden veya dövize endeksli olarak kararlaştırılması mümkündür ve bu düzenleme ile yasak dışına çıkarılmıştır.
Türkiye’de yerleşik yolcu, yük veya posta taşıma faaliyetinde bulunan ticari havayolu işletmeleri; hava taşıma araçlarına, motorlarına ve bunların aksam ve parçalarına yönelik teknik bakım hizmeti veren şirketler; sivil havacılık mevzuatı kapsamında havalimanlarında yer hizmetleri yapmak üzere çalışma ruhsatı alan veya yetkilendirilen kamu ya da özel hukuk tüzel kişiliği statüsündeki kuruluşlar ile söz konusu kuruluşların kurdukları işletme ve şirketler ile doğrudan veya dolaylı olarak sermayelerinde en az yüzde elli hisse oranına sahip olduğu ortaklıkların Türkiye’de yerleşik kişilerle döviz cinsinden veya dövize endeksli bedeller içeren gayrimenkul satış, gayrimenkul kiralama ve iş sözleşmeleri haricindeki sözleşmeleri akdetmeleri mümkündür.
Yukarıda belirtilen kanuni düzenlemeler incelendiğinde görülmektedir ki, kural olarak kira sözleşmelerinde kira bedeli, ülke parasına göre belirlenir ancak bu kuralın istisnaları da vardır ve bu istisna hükümlerine dayanarak belirlenmiş olan kira bedellerinin ülke parasına çevrilmesi gerekmemektedir.