TOKİ'nin büyük İstanbul planı!

Türkiye'de en fazla gecekondulaşmanın yaşandığı kentlerin başında İstanbul geliyor.

Resmi verilere göre İstanbul'da tespit edilmiş kaçak bina ve gecekondu sayısı 278 bin 462. Ama Büyükşehir Belediyesi yetkililerine göre gerçek rakam bunun kat be kat üzerinde. Ancak ilçe ve beldelerdeki kaçak bina ve gecekondulara ilişkin eldeki toplu tek veri bu. Ayrıca tamamen kaçak kurulan ve bunun için de "kaçak şehir" olarak adlandırılan Sultanbeyli ilçesiyle ilgili veriler listede yer almıyor. İstanbul’u gecekondu işgalinden kurtarmak için Başta TOKİ olmak üzere, İstanbul Büyükşehir Belediyesi ve ilçe belediyeleri hummalı bir çalışma yürütüyor.

Geri sayım başladı

İstanbul’da 1 milyon 200 bin binadan 1 milyonunun yıkımını öngören projede geri sayım başladı. Seçim öncesinde Bayındırlık Komisyonu’nda kabul edilen ve TBMM genel kuruluna gelmeyi bekleyen ‘Dönüşüm Alanları Hakkında Kanun Tasarısı’nın yasalaşmasının ardından deprem riski yüksek bölgelerden başta olmak üzere, gecekondular ve kaçak binalar yıkılacak. Yerlerine bölgenin özelliklerine göre çok veya az katlı konutlar ile yeşil alanı, otoparkı, alışveriş merkezi, okulu, sağlık ocağı olan modern yerleşim yerleri inşa edilecek.

Türkiye genelinde kentsel ve kırsal tüm alanlarda sağlıklı, modern yerleşim yerlerinin kurulması amacıyla hazırlandığı iddia edilen Dönüşüm Alanları Yasa Tasarısı, konut sektöründe yıllarca sürecek canlılık yaratacak. Büyükşehir olan kentlerde Büyükşehir Belediyesi meclisinin kararıyla ilan edilecek dönüşüm alanlarındaki her türlü arsa, arazi ve yapıyla ilgili tasarruf yetkisi yasa gereği belediyelere verilecek.

Öncelik deprem riski olan bölgelere

Yasa, deprem riski altında bulunan İstanbul’daki yapı stokunun dönüşümünü sağlayacak. İstanbul Büyükşehir Belediyesi, 1 milyon 200 bin binadan bir milyonunun etaplar halinde yenilenmesini öngörüyor. Ancak bu işlem birinci derece deprem riski taşıyan bölgelerden başlayacak. Risk altındaki bölgelerde bulunan tüm bina stokunun durum tespitini yapan İstanbul Büyükşehir Belediyesi, diğer bölgeler için de çalışmalarını sürdürüyor.

Zeytinburnu, Küçükçekmece bölgeleri bu dönüşümde başı çekerken, gecekondunun ve kaçak yapılaşmanın yoğun olduğu Maltepe, Kartal, Gaziosmanpaşa, Fatih, Beyoğlu, Bağcılar ve Güngören acil dönüşüm listesinde yer alıyor.

İstanbul Büyükşehir Belediyesi Genel Sekreter Yardımcısı İrfan Uzun, dört koldan kentsel dönüşüme hazırlandıklarını belirtirken, bunu yaparken birinci önceliklerinin deprem riski altındaki bölgeler olduğuna dikkat çekiyor. İstanbul’daki 1 milyon 200 bin yapıdan sağlıksız olan 1 milyonun değiştirilmesi gerektiğini ifade eden Uzun, “Ama bu ha deyince olmaz. Etap etap olacak. Bunların hepsi olacak. Gelişen nüfusa uygun olarak da konut üretmemiz gerekiyor. Bu konutları ille Büyükşehir, TOKİ üretecek diye bir şart yok. Bu konuda özel sektörün de devreye girmesi lazım” diyor.

Kaynak arayışı sürüyor

İstanbul’daki devasa dönüşümün finansmanı için kaynak arayışları devam ediyor. Rantı yüksek bölgelerde projelerin kendi kendini finanse etmesi öngörülüyor. Zeytinburnu, Fatih, Beyoğlu gibi kent merkezlerindeki bölgelerde özellikle Körfez sermayesinin ve gayrimenkul yatırım ortaklıklarının üretilecek projelere ortak olmak için şimdiden girişimlerde bulundukları ifade ediliyor. Ancak risk altında olmasına karşın rantı düşük bölgelerde ise kamu kaynaklarının devreye alınması düşünülüyor. Tarihi ve kültürel dokunun korunmasına yönelik dönüşüm projeleri içinse AB fonlarından kaynak alınması planlanıyor.

Tasarı dere yatağı gibi riskli bölgelerde sorunun çözümü için idareye büyük kolaylık sağlıyor. Mevcut yasalar, buralardan kaldırılacak konutlar için hak sahiplerine muadil bir bölgeden yer gösterilmesini şart koşarken; yeni yasa eşleştirme zorunluluğunu ortadan kaldırıyor. Ancak belediyenin sorunu çözmesi şartı devam ediyor.

Vatandaşın rızası olacak!

Her ne kadar dönüşüm yasası belediyelere geniş yetkiler veriyor olsa da vatandaşın rızasını almadan yapılacak projenin başarı şansının olmadığı belirtiliyor. “Hak sahiplerinin yüzde 90’ı karşı çıkıyorsa; sizin bölgenin tamamını kamulaştırma gücünüz olamaz. Yasal olarak bu yetkiniz olsa da kamulaştırma parasını nereden bulacaksınız” diyen Teknik Araştırma ve Uygulama Genel Müdürü Hami Yıldırım, “Hiçbir Arap sermayesi Fatih’in tamamını kamulaştıramaz” diyor. Dönüşüm alanlarında oyuncular belediye, özel sektör ve mal sahibi olarak belirleniyor. Ancak idare isterse, TOKİ devreye girebiliyor. Ve belediye adına işi yürütüyor.

İstanbul için neler yapılıyor?

İstanbul’daki çarpık yapılaşmanın ana konusunu oluşturan gecekonduları ortadan kaldırmaya yönelik yürütülen çalışmalar, ‘Kentsel Dönüşüm‘, ‘Kentsel Yenileme’ ve ‘Özel Proje Alanları’ olmak üzere üç başlıkta toplanıyor. İstanbul’da yürütülen bu türden projelerin en önemli adresi ise hiç kuşkusuz İstanbul Büyükşehir Belediyesi Bünyesinde faaliyet gösteren İstanbul Metropoliten Planlama ve Kentsel Tasarım Merkezi (İMP).

Kısaca İstanbul’da yürütülen ‘Kentsel Dönüşüm’ ve ‘Kentsel Tasarım’ projelerinin altında bu merkezin imzası bulunuyor. Bu merkezin başında ise Yıldız Üniversitesi Mimarlık Fakültesi Kentsel Tasarım Bilim Dalı Öğretim Üyesi Prof. Hüseyin Kaptan yer alıyor. Kaptan, 2010 yılına kadar başta Kartal ve Küçükçekmece olmak üzere İstanbul’un önemli merkezlerinde birçok önemli projeye başlamayı hedeflediklerinin altını çiziyor.

En kapsamlısını TOKİ yürütüyor

Bu üç ana başlıktaki projelerin kuşkusuz en kapsamlı olanını ise ‘Kentsel Dönüşüm’ adı altında TOKİ tarafından yürütülen veya başlanması planlanan projeler. Peki TOKİ, İstanbul’da nerelerde Kentsel Dönüşüm Projeleri uygulayacak? İşte bu sorunun yanıtını TOKİ Başkanı Erdoğan Bayraktar şu şekilde yanıtlıyor:

“Küçükçekmece bölgesinde Kayabaşı, Ayazma, Halkalı, Sefaköy; Küçükçekmece gölü ile İkitelli kenarındaki gecekonduları kaldıracağız. Bağcılar ve Göngören’de gecekondu tarzında değil ama kaçak ve çarpık yapılaşma tarzında çok bina var. Buraların elden geçirilmesi gerekiyor. Eminönü ve Fatih’in çok ciddi yenilenmesi gerekiyor; Küçük Langa, Kadırga Bölgesi, Manifaturacılar Çarşısı’nın, Unkapanı’nın alt kısmındaki bölgenin hemen yenilenmesi lazım. Diğer yandan Fatih’te hem Sulukule, Karagümrük hem de Küçükmustafapaşa’yı; Beyoğlu’nda Hacı Hüsrev’i elden geçirmemiz gerekiyor.

Aynı şekilde Sarıyer, Derbent’te Armutlu’da, Karanfilköy de var. Gaziosman Paşa’da Malkoçoğlu’nu ciddi elden geçireceğiz. Yine burada Yüzüncüyıl Mahallesi’nin; Kadıköy’de Fikirtepe’nin mutlaka yenilenmesi lazım. Emekevleri; Üsküdar’ın arka mahallelerinin, Örnek Mahallesi’ndeki gecekonduların kaldırılması lazım. Sultanbeyli’nin hem gecekondudan hem kaçak yapılaşmadan arındırılması gerekiyor.Maltepe, Kartal, Tuzla’da gecekondular var. Hepsinin elden geçmesi lazım.”

İşte İstanbul’da yürütülen Kentsel Dönüşüm‘, ‘Kentsel Yenileme’ ve‘Özel Proje Alanları’na ilişkin projeler ve bu projelerde gelinen son durum.

Küçükçekmece:

Küçükçekmece Belediyesi, TEM Otoyolu’nun kuzeyinde, TOKİ ve İstanbul Büyükşehir Belediyesi ile ortaklaşa Kentsel Dönüşüm Projesi gerçekleştiriyor. Bu kapsamda TOKİ’yle işbirliği yapan belediye, Tepeüstü ve Ayazma Mevkileri’nde bin 800 gecekonduyu yıktı. Bununla birlikte gecekondu sahipleri için ise TOKİ, Halkalı Bezirganbahçe’de 2 bin 640 sosyal konut inşa etti. Bezirganbahçe’deki 2 bin 640 konutun 943 adedi Ayazma ve Tepeüstü bölgelerinde yaşayanlara 180 ay vadeli olarak 220 YTL taksitlerle satıldı.

TOKİ, 140 hektarlık Ayazma bölgesinde 6 bin 600 konut, aynı bölgeye komşu olan 1500 hektarlık Kayabaşı Mevkisi’nde ise yaklaşık 100 bin konut inşa edecek. Kayabaşı’nda inşa edilecek konutların ilk etabını oluşturacak yaklaşık 30 bin konutun yapımına önümüzdeki yaz başlanacak. Kayabaşı’ndaki konutların tamamlanmasından sonra TEM Otoyolu’nun kuzeyinde 750 bin kişilik yeni bir şehir kurulmuş olacak. TOKİ, yine Ayazma Mahallesi’ndeki 140 hektarlık bir alanda toplam 6 bin 600 konut yapacak.

Bu iki proje dışında Küçükçekmece Belediyesi, rotayı ilçenin merkezine çevirdi. İlçe merkezinde altı ay içinde belirlenecek alanda model olarak 2 bin ile 5 bin arasında konut yapılacak. Bölgede oturanlar, inşaat süresince sosyal konutlara yerleştirilecek veya kira yardımı yapılacak.

Fatih:

Fatih Belediyesi, Haziran 2005’te çıkarılan 5366 sayılı ‘Yıpranan Tarihi ve Kültürel Taşınmaz Varlıkların Yenilenerek Korunması ve Yaşatılarak Kullanılması Hakkında Kanun’ ile birlikte kendi bölgesinde beş ayrı projeye başladı. Bu projeler ve isimleri ise şöyle:

“Fener-Balat Semtlerinin Rehabilitasyonu Projesi, Neslişah ve Hatice Sultan Mahalleleri (Sulukule) Kentsel Yenileme Projesi, Kürkçübaşı Mahallesi (Bulgur Palas çevresi) Kentsel Yenileme Projesi, Ayvansaray Türk Mahallesi Canlandırma Amaçlı Kentsel Tasarım Projesi ve Fener-Ayvansaray Sahil Kesimi Kentsel Yenileme Projesi”

Bu projeler arasında yer alan Neslişah ve Hatice Sultan Mahalleleri (Sulukule) Kentsel Yenileme Projesi kapsamında TOKİ tarafından inşa edilecek olan 620 konutun inşasına yakında start verilecek. Projenin, 5366 sayılı Yasa kapsamında oluşturulan Yenileme Kurulu’nun onayından geçtiğini vurgulayan Fatih Belediye Başkanı Mustafa Demir, avam projesinin onayı ile birlikte konutların inşasına önümüzdeki şubat ayında başlanmasının planladığını açıklıyor.

Fatih Belediyesi’nin en önemli projelerinin başında ise maliyeti yaklaşık 200 milyon dolar olan 280 bin metrekarelik "Fener-Ayvansaray Sahil Kesimi Yenileme Alanı Projesi" geliyor. 20 Nisan’da gerçekleştirilen bu projenin ihalesini, yüzde 42.32 kat karşılığı önerisiyle Çalık Holding bünyesindeki GAP İnşaat firması kazandı. Otuz ay sürmesi öngörülen ihalede, yenilenecek alan Ayvansaray’dan başlayarak Fener iskelesine kadar olan sahil bölgesini kapsıyor. Bölgede, 59 yapı adası, 909 adet parsel bulunuyor. Toplam 279 bin 345 metrekarelik bir alanı kapsayan bölgede ihale kapsamı, binalı ve binasız tüm taşınmazların 5366 sayılı Yasa kapsamında yeniden düzenlenmesi rölöve, restorasyon, restitüsyon, yenileme avan projesi ve inşaat uygulamasını içeriyor.

Belediye yetkilileri, yenileme çalışmalarına ilişkin avam projenin yakında tamamlanacağını belirttiler. Öte yandan; Fatih Belediyesi, projenin uygulama sürecinde yenileme alanında yer alan tescilli 230 tarihi eserin sahibine, üçlü öneri paketi götürecek. Projede kalmak isteyenlere, mülkünün büyüklüğünün en fazla yüzde 70'ine denk gelen büyüklükte mülk verilecek. Mülk sahipleri eş değer yeni bir ev isterse fark kadar para ödeyecek veya kamulaştırma bedelini alıp projeden çıkacak.

Örneğin 150 metrekarelik tarihi bir binaya sahip olanlara, ev sahil kısmında ise yüzde 70'i oranında yani 100 metrekarelik ev önerilecek. Ancak ev daha iç kısımlarda kalıyorsa 50 metrekarelik bir ev alabilecek. Yenileme projesinde kendi evinin büyüklüğünde bir ev sahibi olmak için ısrar edenlerin, aradaki fark kadar belediyeye ödeme yapması gerekecek. Belediye Başkanı Demir, Türkiye'nin en büyük yenileme alanı projesinin 909 parselden oluştuğunu ve ilk kazmanın 1,5 yıl içinde vurulabileceğini söyledi.

Tarlabaşı:

İstanbul’un ‘Kentsel Yenileme Projesi’ içinde yer alan semtlerden bir diğeri ise Tarlabaşı. Beyoğlu Belediyesi, geçtiğimiz mart ayında Tarlabaşı’nın kentsel dönüşüm çalışmaları için nihayet düğmeye bastı. Tarlabaşı’nın dönüşüm projesi yapılan ihaleyi ise Çalık Holding Bünyesindeki GAP İnşaat kazandı.

Beyoğlu'ndaki Tarlabaşı semti için en iyi teklifi veren Çalık Holding, toplam 3 bin binayı kapsayan ve 1 milyar dolara mal olması öngörülen rehabilitasyon projesinin 278 binalık ilk etabı için 100 milyon dolarlık proje hazırladı. Proje, Anıtlar Kurulu'nun onayını bekliyor.
Bina sahiplerine yüzde 42 ile en iyi teklifi veren Çalık Holding, 100 milyon dolarlık projenin 6 milyon dolarlık bölümünü teminat olarak belediyenin kasasına yatırdı. Proje tamamlandığında büyüklükleri 45 ile 100 metrekare olan küçük tarihi evlerde her bağımsız bölüm için 25 metrekare otopark alanı olacak.

Boğaziçi Kanunu yenileniyor!

Bayındırlık Bakanlığı, Arap saçına dönen Boğaziçi Kanunu’nu yenilemek üzere yeni bir yasa taslağı üzerinde çalışıyor. Mevcut problemlerin çözümüne ve Boğaziçi’nin daha iyi korunmasına yönelik olarak hazırlanan taslak; bölgedeki kaçak olan tüm yapıların yıkılmasını ve cezaların artırılmasını öngörüyor. Üst düzey bir yetkili, “Taslak yasalaşırsa şu anda kaçak olan hiçbir yapının kurtulma imkan ve ihtimali kalmayacak. Hepsi yıkılacak” diyor.

Mevcut yasayla kaçak binanın yıkımı için karar alındıktan itibaren bir ay süre tanınıyor. Oysa yeni kanun yıkım kararı alındıktan itibaren bir hafta içinde kararın uygulanması hükmünü getiriyor. Kamulaştırmayı kolaylaştırıyor. Planda korunacak yerler netleştirilirken;korumanın nasıl yapılacağı da tarif edilecek. Korunacak yerler kamulaştırılarak, halkın kullanımına açılacak. Belediyelere kamulaştırma için kaynak yaratma ve aktarma yetkisi verilecek. Boğaziçi İmar Planı ile Boğaziçi Kanununun örtüşmediğine dikkat çeken yetkili şöyle devam ediyor:

“Bir karar verilmesi gerektiğinde dolambaçlı yollarla herkes kendine göre bir çözüm bulabiliyor. Bir şeyin sahibi çoğaldıkça boşluk ortaya çıkıyor. Biz daha uygulanabilir, sınırları, prensipleri net hale getirmeyi hedefliyoruz. Kargaşaya yol açan hükümler var. Bundan dolayı da vatandaşın haklı olduğu hususlar var. Bize göre kaçak, onlara göre hak. Bu da davalara konu oluyor. Vatandaşın mülküne sınır koyuyorsunuz. Ama ne kamulaştırılmış ne yeşil alan yapılmış. Hem vatandaşta duruyor, hem korunsun, diyorsun. Vatandaş bir şekilde yok ediyor, yanlış çözümler arıyor. İşte kanunda bunu netleştirmek lazım. Kamu adına korunsun, deniliyorsa; devlet olarak bedelini ödeyeceksin. Ben senin mülkünü ‘benim adıma koru’ diyorum ama bunun maliyetini topluma yansıtmıyorum. Bugün SİT alanları, tescilli binalar işte bu nedenle korunmuyor. Çivi çakmak için proje maliyetin bir ise 10 oluyor; eski yapı onaramıyorsun da bir yolunu bulup yakıyorsun. Yeni ev yapmak için yollar arıyorsun ama korumuyorsun. Korunacak tarafa maliyet yüklüyorsun. Boğaziçi’nde de böyle. Bunlara çözüm getirmek gerekiyordu, biz de bunu yapıyoruz.”

Kentsel dönüşüm fikrinin mimarlarından olan Bayındırlık ve İskan Bakanlığı Teknik Araştırma ve Uygulama Genel Müdürü Dr. Hami Yıldırım ile sistemin uygulama esaslarını konuştuk.

Ekonomist: Dönüşüm yasası nereleri kapsayacak?

Hami Yıldırım: Kaçak yapılar (kendi mülkünde olan ama mevzuata aykırı yapılanlar) ve gecekondular (kendi mülkü dışındaki bir arsaya yapılan konutlar) birinci grubu oluşturuyor. İkinci grup afet riski altındaki yerleri kapsıyor. Türkiye genelinde ana fayların üzerine yerleşmiş şehirlerimiz var. Buralarda yaşayanlar ciddi risk altında. Bu anlamda barındırdığı nüfus göz önüne alındığında İstanbul başta geliyor. Nüfus yoğunluğu nedeniyle yeşil alanı, sosyal donatısı, okulu, otoparkı yetersiz kalan bu yerler de hedef kitlemizi oluşturuyor.

Yasa bu sorunu ne derece çözebilecek?

Yıldırım: Bu kolay çözülecek bir problem değil. İstanbul’a her yıl orta büyüklükte bir şehir ekleniyor. Halen kentleşme hızımız çok yüksek. En az 20 yıl daha bu hız devam edecek. Tabii ki kentsel dönüşüm göçü dengelemenin unsurlarından sadece bir tanesi.

Tasarıya karşı, ülke topraklarının küresel sermayeye rant yaratmak amacıyla hazırlandığı eleştirileri yapılıyor?

Yıldırım: Şehirdeki her atıl metrekare, kayıp bir üretim alanıdır. Küreselleşme sermayenin hareketliliğini kolaylaştırdı. Ülkeler, kentler sermayeden daha fazla pay alma yarışına girdi. Mevcut sistemde kentlerin rantı, arsa sahibi ile müteahhit arasında paylaşılıyor. Bu sistemde ise o kentte yaşayanlar adına idare de ranta ortak oluyor. Sizin dönüşüm alanı ilan edebilmeniz için amaçta, kapsamda ve diğer maddelerde açıklandığı şekilde problemli yerlerden biri olması gerekiyor. Bu yasayla sermaye şehirlere girecek ama o sermaye bugün parsel parsel zaten giriyor. Biz bunun organize şekilde girmesini istiyoruz.

Sistem nasıl işleyecek?

Yıldırım: Bir bölge öncelikle dönüşüm alanı ilan edilecek ve 30 gün süreyle askıda kalacak. Bu süre içinde ilana itiraz edilebilecek. Daha sonra belediye 3 yıl içinde projesini açıklayacak; daha sonra hak sahipleriyle anlaşmaya çalışacak. Dönüşüm alanı içinde yıkılacak bir konutta oturan kiracıysa; yeni yapılacak konutlardan satın alma hakkı verilecek. Konut ücreti 20 yıl vadeyle taksitlendirilecek. Arazi sahibi ise kendisine arsası karşılığı oranında yeni yerden konut verilecek. Konut istemezse arsasının karşılığı para ödenecek. Ama yıkılacak bina gecekondu ise yani başkasının arazisine yapılmış bir binaysa hiçbir ödeme yapılmayacak. Kiracılara tanınan konut satın alma hakkı onlara da tanınacak. Kaçak bina ise yani kendi arsası üzerine ruhsatsız bina yapılmış ise sadece arsası karşılığı konut alma hakkı verilecek.

Yerli yabancı gayrı menkul şirketlerinin, körfez sermayesinin İstanbul’a olan ilgisini biliyoruz. Fatih’i, Beyoğlu’nu, Zeytinburnu’nu dönüştürme projesinde kıyasıya rekabet olur gibi geliyor…

Yıldırım: Öyle değil. O insanları yerinden edeceksiniz, onlara konut vereceksiniz ve bunu yaparken sosyal donatıyı genişleteceksiniz. Yeşil alanını, otoparkını, sağlık ocağını… Siz yoğunluğu artırırsanız şehrin aleyhine hareket etmiş olursunuz. Dönüşüm böyle olacaksa hiç olmasın. Burada sosyal hedefin öne alınması gerekiyor. Bu nedenle dönüşüm işinde mutlaka kamu katkısı gerekir. Zeytinburnu’nda8-10 katlı binalar var. Dönüşümle kat sayısının inmesi gerekecek. Rantını çok artıramayacağınız yerlerde mutlaka kamu katkısı gerekecek. Burada hedef kitle; liberal ekonomide kendine konut alamayan kesimler; çünkü diğerleri istediği yerden konut alabiliyor, çözüm buluyor. Adam dar gelirli olduğu için deprem riski yüksek yerde oturmaya devam ediyor.

Tasarı ne zaman yasalaşır?

Yıldırım: Önümüzdeki günlerde genel kurula havale de edilebilir. Komisyonda yeniden de ele alınabilir. Ama tüm belediyeler hazırlıklarına başladılar ve yasa çıkar çıkmaz harekete geçecekler.

İstanbul yıkılıp, yapılacak!

Birinci AKP iktidarı döneminde konut sektöründe sağlanan büyümenin en önemli aktörlerinden olan Başbakanlık Toplu Konut İdaresi (TOKİ), ikinci döneminde gecekonduların ve afete dayanıksız yapıların yıkılması ile yoksul konutu yapımına ağırlık verecek. 280 bin konutun yapımına başlayan TOKİ, yeni dönemde en az 220 bin konut için ihaleye çıkacak. 2008 yılı hükümet programında yer alan ‘bu dönemde doğal afetlere karşı köklü bir dönüşüm programı uygulanacaktır’ cümlesinin ne anlama geldiğini TOKİ’nin asil Başkanı Erdoğan Bayraktar’a (bu görevi 5 yıldır vekaleten yürütüyordu) sorduk. İmza sırasını bekleyen yüzlerce hak ediş dosyası, susmak bilmeyen telefonlar ve kapıdaki onlarca ziyaretçinin baskısı altında Bayraktar ile İstanbul’da yıkılacak 20 bölgeyi ve bunların nasıl yeniden yapılacağına ilişkin modellerini; büyük kentlere nefes aldıracakuydu kent projelerini konuştuk:

Ekonomist: Hükümetle birlikte TOKİ için de birinci dönem kapandı, ikinci dönem başladı. Bu dönemde nasıl bir strateji izleyeceksiniz?

Erdoğan Bayraktar: Stratejimiz Hükümet programı doğrultusunda şekilleniyor. Önümüzdeki dönem için TOKİ’ye özellikle kentsel yenilemeler ve gecekondu dönüşümleri ile alt gelir grubuna yönelik konut üretimi görevi verildi. Ama en önemlisi kentsel yenilemeler ve gecekondu dönüşümleri. Bu işe çok ciddi girişeceğiz. Bunun içinde gecekondular, kaçak yapılar, salaş yapılar ve özellikle de deprem var. Depreme dayanıksız konutlar mutlaka yenilenecek, değiştirilecek. Tabii sadece depreme değil; afete maruz olan tüm bölgelerde afet olmadan önce sel, dere yataklarında, deprem bölgelerinde konutları kaldırıp onları sağlam bölgelere çekmek için de çalışmalarımız olacak. Ayrıca Başbakanımızın talimatıyla Milli Eğitim Bakanlığı, Sağlık Bakanlığı ve Sosyal Hizmetler Çocuk Esirgeme Kurumu binalarını da biz yapacağız.

Tüm bunlar için kaynağı nereden bulacaksınız?

Bayraktar: Altyapılı arsa üretimi, hasılat paylaşımı tarzında lüks konut projeleri üretmeye de devam edeceğiz.

İstanbul’un yarısının yıkılması gerekir, dediniz? Bu yıkıma nereden başlayacaksınız?

Bayraktar: İstanbul Büyükşehir Belediyesi, ilçe ve belde belediyeleri, Bayındırlık Bakanlığı ile birlikte yapacağız. İstanbul’da öncelikle, hemen yıkılacak 20 ana gecekondu bölgesi var. İşe buralardan başlayacağız.

Öncelikli bölgeleri sayar mısınız?

Bayraktar: Küçükçekmece bölgesinde Kayabaşı, Ayazma, Halkalı, Sefaköy; Küçükçekmece gölü ile İkitelli kenarındaki gecekonduları kaldıracağız. Bağcılar ve Göngören’de gecekondu tarzında değil ama kaçak ve çarpık yapılaşma tarzında çok bina var. Buraların elden geçirilmesi lazım. Eski İstanbul denilen tarihi yarımadanın, Eminönü ve Fatih’in çok ciddi yenilenmesi gerekiyor; Küçük Langa, Kadırga Bölgesi, Manifaturacılar Çarşısı’nın, Unkapanı’nın alt kısmındaki bölgenin hemen yenilenmesi lazım. Diğer yandan Fatih’te hem Sulukule, Karagümrük hem de Küçükmustafapaşa’nın; Beyoğlu’nda Hacı Hüsrev Bölgesi, burası çok tehlikeli bir bölge orada siyah, esmer vatandaşlarımız var hem de Türkiye’nin çeşitli yerlerinden gelen vatandaşlarımız var. Salaş, kaçak, altyapısı hatta tuvaleti olmayan yapılarda çok zor şartlarda yaşıyorlar ve yanlış işler yapıyorlar. Yasak, kaçak olan alım satımlar yapıyorlar. Çocukları eğitimsiz, sağlıksız kalıyorlar. Bunları elden geçirmemiz gerekiyor.

Sanırım daha bitmedi…

Bayraktar: Aynı şekilde Sarıyer, Derbent’te Armutlu’da, Karanfilköy’de var. Gaziosman Paşa’da Malkoçoğlu’nu ciddi elden geçireceğiz. Yine burada Yüzüncüyıl Mahallesi’nin; Kadıköy’de Fikirtepe’nin mutlaka yenilenmesi lazım. Emekevleri; Üsküdar’ın arka mahallelerinin, Örnek Mahallesi’ndeki gecekonduların kaldırılması lazım. Sultanbeyli’nin hem gecekondudan hem kaçak yapılaşmadan arındırılması gerekiyor.Maltepe, Kartal, Tuzla’da gecekondular var. Sadece ilçe belediyelerinde değil, belde belediyelerde de kaçak ve çarpık yapılaşma var. Hepsinin elden geçmesi lazım.

Nerelerin yıkılacağına dair elinizde bilgi seti var mı?

Bayraktar: Büyükşehir belediyesi başta olmak üzere ilçe ve belde belediyeleri ile birebir çalışıyoruz, datalar bitmek üzere. Kişi bazında çalışma yapmaya başladık. İstanbul’da depremden zarar gören binaların da çetelelerini çıkardık. Depremden birinci ve ikinci derece zarar görmüşlerden başlamak üzere bunları da mutlaka boşaltmamız lazım.

Evlerinden çıkmak zorunda kalanlar nereye yerleştirilecek?

Bayraktar: Elimizde epeyce stok konut var. Bu kişileri stok dairelerimize yerleştireceğiz.

Ayrıca isteyene parasını vereceğiz, isteyene de daire. Anlaşmayı kabul etmeyenlerin yerlerini ise kamulaştıracağız. Buralarda yapılacak konutların bir kısmını da satacağız ki bu çarkı döndürebilecek kaynağı yaratalım. Örneğin bir bölgede 250 gecekonduyu kaldırdık ve yerini 200 milyon YTL’ye sattık. Çark dönmeye başlarsa İstanbul kendi kaynağını da yaratacak.

İstanbul’da bu şekilde kaç konut yıkılacak?

Bayraktar: İstanbul’da 3 milyonun üzerinde konut var. Bunların 20 yıl içinde yarısının yenilenmesi lazım. Çünkü büyük bölümü çakılla, midye kabuklarıyla yapılmış, mikser, hazır beton, yeterli miktarda demir kullanılmamış. Bunların mutlaka yenilenmesi lazım ve bunun için ilgili tüm kurumlarla ciddi çalışma yapıyoruz. Kaynak sıkıntısı çözüldüğünde bu işe girişeceğiz. Gayret gösterip, tüm Türkiye’de salaş, kaçak yapıları, depreme dayanıksız ve sağlıksız yapıları kaldırıp atmamız lazım. İstanbul’a ilişkin bu projemiz 2008 yılında başlayacak.

Yeni döneme ilişkin bir diğer projeniz de ‘uydu kentler’ olacak. Biraz da bu projeden sözeder misiniz?

Bayraktar: İstanbul, Ankara, Bursa, Adana, Diyarbakır gibi büyükşehirlerde uydu kentler kurup şehirlerin içindeki stresi, yoğunluğu azaltmayı planlıyoruz. Zengin insanları kentin stresinden uzaklaştırıp, akşam ayağı toprağa, çimene basan yeşili bol mekanlarda oturmaları için hızlı ulaşım imkanlarıyla, otobanlarla, metroyla, hızlı trenle desteklemek suretiyle şehrin dışına taşıyacağız. Tıpkı Paris’te, Londra’da olduğu gibi şehrin dışında yeni banliyöler yapmak suretiyle, büyük şehirleri rahatlatmamız lazım. Bu projeye İstanbul ve Ankara’da başladık.

İstanbul’da hangi bölgede kurulacak uydu ketler?

Bayraktar: İstanbul Kuzey Batıya doğru gelişecek. Çatalca, Silivri’nin kuzeyine; Çorlu’ya Kırklareli’ne doğru mutlaka kanat yapması lazım. İstanbul’un 25 binlik planlarında bunlar var. Ulaşım sorunu da çözülecek. Çok ciddi bir makro planla bunu gerçekleştireceğiz. Hükümet, devlet, TOKİ ve Büyükşehir belediyesi el ele vermek suretiyle bunu başaracağız. Ankara’da ise Ballıkuyumcu Uydukent Projesi var. Dünya çapında disneyland, temalı park olacak bu projenin içinde.

Tüm bunlar devasa kaynak gerektiren projeler. Finansman sorununu nasıl çözeceksiniz?

Bayraktar: TOKİ şu ana kadar kendi cebinden 8 milyar hak ediş ödedi. Hasılat paylaşımı projelerinden de 4 milyara yakın yatırım yapıldı. Bu para bizim cebimizden çıkmadı ama arsa satışı karşılığı hasılat projeleriyle 4 milyarlık yatırım yapılmasını sağladı. Böylece 12 milyar YTL yatırım yapıldı. Bu aslında 18-20 milyarlık bir iştir; biz yaptığımız için 12 milyar oldu. Müteahhitler bizden çok para kazanamıyorlar belki ama hak edişleri geldiği zaman hemen ertesi gün paralarını ödüyoruz. Ayda 500 milyon YTL ödüyoruz. Devletten iş alana değil devlete iş yapana para veririz. Az kazanacak ama temiz kazanacak. Önümüzdeki döneme ilişkin projeksiyon yapacağız. Yatarım yapacak parayı bulamazsak ihaleleri yavaşlatırız, bu bizim özelliğimizdir. Kimse TOKİ’den para alamadık, diyemez. Hesaplarımızı yapacağız, gelecek paramıza bakacağız, bulabileceğimiz kaynaklara bakacağız, ona göre yatırımlarımızı ihalelerimizi dizayn edeceğiz. Bir ay içinde bu projeksiyon netleşir.