Kira öder gibi ev sahibi olma rüyası ne zaman gerçekleşir?

Tanışmamızın üzerinden yaklaşık üç yıl geçen mortgage sihirli değneğiyle bir anda ev sahibi olma rüyamız gerçekleşecekmiş gibi anlatıldı. Halkımız da bir rüya görmeye başladı… Yoksulluk sınırı altında yaşayan vatandaşlarımız bile taksit taksit ödeyerek konut sahibi olacağına inandı. Peki, bu rüya ne zaman nasıl gerçekleşir, yoksa hep rüya olarak mı kalır. Nejat Özonay yazdı…

ASLINDA MORTGAGE NEDİR?

Mortgage tüketici için normal bir konut kredisinden farklı bir şey değildir. Standart bir bireysel kredi gibi alırsınız, taksit taksit ödersiniz. Farklılık, mortgage sisteminin piyasaya getirdiği yeni uygulama ve düzenlemelerdir. Yeni Konut Finansmanı Kanunu'yla tüketici ve finansman kuruluşları için çeşitli değişiklikler yapıldı. Finansmanın geliştirilmesi ve kolaylaştırılması için gerekli ortamın yapı taşları oluşturuldu, yeni tanımlar getirildi.

Finansman kuruluşlarının verdiği krediler yıllardır ağırlıklı kısa vadeli kaynaklarla finanse edildi. Oysa konut finansmanı sisteminin tıkanmaması için tükenmeyen ve vade uyumsuzluğu olmayan kaynak gerekir. Yeni konut finansmanı kanununun getirdiği yapısal değişiklikler bu konuda Batı finans piyasalarına benzer bir piyasa yaratma amaçlıydı. Bu düzenlemelerin işe yaraması için sadece kanun çıkarmanın yetmeyeceğini biliyoruz. Portföy büyüklükleri belirli bir seviyeye gelmeden, faiz seviyeleri yeterince düşmeden, piyasalardaki çalkantılar sona ermeden, mortgage sisteminin çalışmasını beklemenin fazlaca iyimserlik olacağı da biliniyordu. İşin tüketiciye canlı aktarımı ise farklı bir görüntü yarattı… Sistemi bir sübvansiyon sistemi gibi algılayanlar dahi oldu…

TÜKETİCİNİN YANILSAMASINI ORTAYA KOYAN DENKLEM

Bu yanılsamaları ortaya koymak açısından bir örnek konutla ilerleyelim. Orta gelirli bir ailenin oturduğu konutun yaklaşık değerini 100 bin TL olduğunu kabul edelim. Günümüz piyasasında bu tür bir konutun kira bedeli ortalama 500 TL'dir.Mortgage'de bizlere anlatılan sisteme göre,500TL kira veren bir ailenin kafasındaki 'kira öder gibi konuta sahip olma sistemi'500-600 TL taksitlerle kredi sağlanması üzerine kurulmalıydı. Peki, devam edelim. Sistemin yüzde 0 faizle çalıştığını düşünelim…. Bu durumda 100 bin TL'lik evi, tüketicinin 10 yılda geri ödemesi istenirseaylık taksitler 835 TL civarında olacaktır. Bu denklemin içine bir de yüzde 25 peşinatı ekleyelim. Bu durumda da 625 TL taksitl evsahibi olmak mümkün.

Bu, denklem iki gerçeği ortaya çıkarıyor:Birincisi kira öder gibi evsahibi olabilmek için ciddi bir peşinata sahip olmak, ikincisi ise günümüzden çok daha düşük faiz seviyelerinin uygulanması (TOKI gibi kurumların dar gelirliler için piyasa fiyatlarının altında konut üretmesini konu dışında bırakıyoruz).

Tarihi düşük seviyelerini yaşamamıza rağmen, TL faizleri bu hayali (en azından bu şekliyle) gerçekleştirecek kadar düşük değil… Ortalama faizi yüzde 1 olarak aldığımızda peşinat ödenmiş örneğimizin 625TL’lik taksiti 1.076 TL’ye yükseliyor. Faiz oranları yarı yarıya düşüp yüzde 0.50'ye ulaşsa dahi, taksit tutarı 833 TL seviyesinde kalıyor.Bunun anlamı, kredi faizleri ne denli düşerse düşsün kiraya eşit taksitle kredi almanın mümkün olmayacağıdır.

YOKSA SAHİP OLMAK FİNANSAL OLARAK MANTIKSIZ MI?

Yüksek olarak tanımladığımız kira çarpanlarının son bir yılda daha da yükseldiğini görüyoruz. Ortalama bir konutun kira çarpanının 200 ve üzeri olduğu piyasamızda, akla ‘konut sahibi olmak yerine kirada oturmak finansal olarak daha mı doğru’ sorusu geliyor.İşsizliğin arttığı, piyasaların birkaç yıl önceyi aradığı bir dönemde, gelirlerin düşmesine paralel olarak kiraların da düşmesi oldukça normal. Böyle bir ortamda konut fiyatlarının fazlaca düşmemesi ise birkaç yıldır yüksek giden kira çarpanlarının daha da yükselmesine neden oluyor.

KONUT FİYATLARININ YÜKSELMESİNDE 1'İ DUYGUSAL 3 NEDEN

Fiyatların yükselmesinin en önemli nedenlerinden birisi düşük enflasyon ortamlarında yatırım alternatifsizliğidir. Paranız bankada yeterince getiriye sahip değildir. Konut alımı ortaya en cazip alternatif olarak çıkar. Kira getirisi cezbeder… Kira çarpanı yüksektir, sonuçta düşük piyasa faizleriyle kıyaslandığında benzer getiri alınır. Üstüne konutun değerlenme potansiyelini de koyarsak tam olarak doğru bir yatırım olarak ortaya çıkar.

Bir diğer neden ise gene düşük enflasyon ortamlarında konut finansmanının kolaylaşmış olmasıdır. Konutun kira getirisi ile kredinin tamamı ödenemese de, potansiyel artış ihtimali yeterince itici güç olarak algılanır.

Sahip olunan konutta yaşama arzusu ise başka bir neden. Bu arzu, finansal mantığı ikinci plana atar.Asıl neden, alınan konutun değer kazanmasının beklentisi değil, ömür boyu kirada oturmanın belirsizliğidir aslında.

İSTANBUL, ANTALYA'YI KREDİDE NASIL 16'YA KATLADI?

Konut piyasasını konuşurken şehirlerin birbirinden ayrıştığını görüyoruz. Üç büyük şehirdeki trend ile ortalama bir şehirdeki trend farklılaşabiliyor. Kasım 2009 itibarıyla toplam kredilerin yüzde 48’i İstanbul’da kullanılmış. İstanbul’un 4. sıradaki Antalya’yı 16’ya katlamış olması da başka bir çarpıcı nokta. Aslında, bu kadar yoğun ticari aktivitenin olduğu bir şehrin diğer şehirleri konut değeri hareketinde de katlaması şaşırtıcı olmamalı. İstanbul’un gittikçe daha uluslararası bir şehir olması da bu şehir için başka değer artırıcı bir güç olarak ortaya çıkıyor…

miktarı (TL)Pay (Yüzde)

İSTANBUL 202.893.325,948

ANKARA 58.772.808,514

İZMİR 22.122.249,05

ANTALYA 12.605.277,43

TOPLAM421.115.656,7100

Nejat Özonay