İstanbul'da Ortalama Kira Çarpanı Nedir?

Kiraya verilecek gayrimenkulün kendini amorti etme süresi, yani satın almak için ödediğiniz bedeli geri alma süreniz "kira çarpanı"dır. Kira çarpanı değeri size aynı zamanda satın almayı düşündüğünüz gayrimenkulun gerçek değerini de verecek kriterler arasındadır. Kira çarpanı değeri illere göre değişiklik gösterir. Ancak İstanbul kira çarpanı değerleri, semtler arasında bile farklıdır. Özellikle gelişmekte olan semtlerde İstanbul kira çarpanı çok uygun yatırım fırsatlarına işaret eder.

Türkiye'de ve dünyada kira çarpanı hesaplaması

Kira çarpanı aylık veya yıllık olarak hesaplanabilir. Ancak Türkiye'de emlak sektöründe genellikle aylık kira çarpanı kullanılır. Buna göre kira çarpanının ideal rakamı 120 ay ile 180 ay arasındadır. Ancak ülkedeki ekonomik koşulların belirsizliği, siyasal istikrar, global ekonomik durum, beklentiler, bölgedeki arz-talep dengesi ve devalüasyon gibi nedenlerle kira çarpanı değişkenlik gösterebilir. Türkiye'de ise bu rakam konutlarda ortalama 240 ay yani 20 yıl civarındadır. Dükkan veya iş yerlerinde ise 350 aya kadar yükselebilir. Yani, yatırımınız size 20 yıl sonra kar getirecek demektir. Bu rakamın 500 ay çıkması ise yapılacak yatırımdan zarar edebileceğiniz anlamına gelir. Eğer kira çarpanı rakamı 84 ay ile 180 ay arasında ise yatırım için çok uygun bir fırsatla karşı karşıyasınız demektir.

Kira çarpanı nasıl hesaplanır?

500.000 TL'ye bir gayrimenkul aldığınızı ve aylık 2.000 TL'den kiraya verdiğinizi düşünürsek kira çarpanı rakamı; 500.000 / 2.000 = 250 ay olacaktır. Yani yatırımınız 20 yıl 8 ayda kendini amorti ederek sizi kara geçirecek demektir.Eğer yatırım yapmayı düşündüğünüz bölgenin kira çarpanını biliyorsanız aylık kira bedeli ile çarparak alacağınız gayrimenkulün gerçek değerinde olup olmadığı anlayabilirsiniz. Bankalar kredi verdikleri gayrimenkuller için ortalama 200 ay ile 300 ay arasında bir rakamı kabul ederler. Ancak krediye uygun olmayan, iskansız konutların kira bedelleri sürekli yükseldiği halde satışı zor olduğundan fiyatları artış göstermez ve özellikle krediye uygun olmayan evlerin bulunduğu bölgelerde kira çarpanı değeri size yanlış bilgi verebilir. Gelişmekte olan mahallelerde krediye uygun evlere yapılacak bir yatırım, kira geliri sürekli artacağı için uygun bir yatırımdır.

Emlak cenneti İstanbul'da kira çarpanı rakamları

Kira çarpanı özellikle İstanbul gibi büyük şehirlerde ilçelere göre bile farkılık gösterir. Kira çarpanı rakamı genellikle gayrimenkulun bulunduğu semte ve gelişme derecesine paralel olarak değişir. Buna göre hızla gelişmekte olan ilçelerde kira çarpanı da düşük çıkar ve size o bölgelerde yatırım yapılabilir sinyalini verir. 2015 verilerine göre Kadıköy'de 360 ay olan kira çarpanı Bağcılar'da 168 ay, Ümraniye'de 228 ay, Ataşehir'de 240 ay, Eyüp'de ise 156 aydır.