İngiliz mortgage'ına Türk formülü

Türkiye'de Star gazetesini satın alarak adını duyuran Ali Özmen Safa, İngiltere ve Kuzey Kıbrıs'ta büyük gayrimenkul yatırımları olan Kuzey Kıbrıs'lı bir işadamı. İngiltere'de ekonomi tahsili yaptıktan sonra bu ülkede inşaat ve gayrimenkul alanında iş hayatına atılan Ali Özmen Safa, Property International Plc'yi kısa sürede büyüterek ülkenin sayılı inşaat firmaların arasına sokmayı başarmış. Üç yıl önce Kuzey Kıbrıs'ta Medview Homes markası ile konut, işyeri ve otel projeleri yapmaya başlamış. Medview Homes, bugün Kuzey Kıbrıs inşaat sektöründe yüzde 40'tan fazla bir paya sahip.

"Yenilik getiremeyeceğim hiçbir sektöre ya da pazara girmem. Çünkü benim kazancım o yenilikten olacak" diyen Ali Özmen Safa, 2000'li yılların başında yükselme trendine giren İngiliz gayrimenkul sektörünün tam bir fırsatlar dünyası olduğunu söylüyor. Safa o dönemde uyguladığı bir pazarlama tekniği ile hem bir ilke imza atmış, hem de bu tekniğin sektöre yerleşmesine sebep olmuş. Safa, o günleri şöyle anlatıyor:

"2000 - 2001 yıllarında İngiltere'de gayrimenkul pazarı yılda yüzde 20 artıyordu. İngiltere ayrıca yatırım için tüm şartların geliştiği bir ülke. Güvenlik ve istikrar var. Hukuk, sigorta, sistemi iyi, şirketleri güvenilir. Mortgage oturmuş. Ayrıca faizlerin düşük olması ev fiyatlarının yükselmesine yardımcı oluyor. Ayrıca İngiltere'deki mortgage sisteminde anapara ödemesini hemen yapmanız gerekmiyor. İngiltere'de pek çok kişi anapara ödemesini gayrimenkulünü satarken yapıyor."

Bu sistemde yüzde 20'lik bir anapara ödemesi ve düşük faizli taksit ödemeleriyle ev alıp kira geliriyle mortgage'ın faiz kısmını ödemenin mümkün olduğunu kaydeden Safa şöyle devam ediyor:

"Diyelim ki siz 300 bin sterlinlik bir ev aldınız. 60 bin peşin ödediniz. Kira zaten mortgage faizini ödüyor. Alınan gayrimenkulün fiyatı bir yılda yüzde 20 artmış olsa, yani 60 bin sterlin prim yapsa siz yatırdığınız ilk yüzde 20'lik kısmı ikiye katlıyorsunuz. Yani yüzde 100 kazanıyorsunuz. Yüzde 10 bile artsa yüzde 50 kazanırsınız."

Bu olanakları yatırımcıya anlatabilmek için Residence adında bir dergi çıkardığını da belirten Safa sözlerini şöyle sürdürüyor:

"Yatırımcıya 'gelin size yol göstereyim' dedim. Hatta, İngiltere'de konut satmak için biz üzerine para verdik. İngiltere'de kimsenin yapmadığı bir sistemi başlatarak herkese beleş para verdim. Başlangıçtaki peşinatı ben ödedim. Bana önce, 'dolandırıcı' dediler. Sonra baktılar gerçekten çil çil para ödedim, 'bu adamda para çok, akıl yok' dediler. Halbuki öyle değil. Ben haftada 1 yer satıp 75 bin kazanacağıma, günde 1 yer satıp 25 bin kazandım. Sürümden kazandım yani. Ama bunların hepsi gayrimenkulün yükseliş dönemleri için geçerli. Kar olmadan, prim olmadan olmaz. Şimdi bana 'dolandırıcı, deli' diyenler de böyle iş yapıyor."

"Bizim pazarımız uluslararası" diyen Ali Özmen Safa, Kuzey Kıbrıs'ta ürettikleri konutların hedef kitlesinin yabancı yatırımcı olduğunu belirtiyor. Yabancı yatırımcının standartlarında ürettikleri konutların yerli yatırımcılar tarafından da beğenilerek kabul gördüğünü belirten Safa, son yıllarda yerli yatırımcının Kuzey Kıbrıs'ın inşaat sektörüne çok önemli katkılarda bulunduğunu vurguluyor. Son yıllarda Kuzey Kıbrıs'ın lokomotif sektörünün sanıldığının aksine turizm değil, inşaat olduğunu belirten Safa, konuşmasını söyle sürdürüyor:

"Kuzey Kıbrıs'taki fiyatlar Avrupa'ya göre çok ucuz. Ancak ambargo ve izolasyon altında olan Kuzey Kıbrıslılar için fiyatlar yüksek kalıyordu. Mortgage sistemi de yok. Bu yüzden biz yabancılara yönelik, standardı yüksek ve değişik konut projeleri yaptık. Ancak bizim konutlarımız yerli halk tarafından da çok beğenildi. Ama bu konutlar yerli halkın bütçesine hitap etmedi. 2004'te Kuzey Kıbrıs'taki konut alıcısının yüzde 70'i yabancılardan oluşuyordu. 2004 yılındaki referandumun ardından yabancı yatırımcının Kuzey Kıbrıs'a güveni daha da arttı. Çünkü Avrupa Birliği'nin verdiği izolasyon ve ambargolar kalkacak gibi sözler vardı. Talep arttı ve 2006 yılına gelindiği zaman Kuzey Kıbrıs'ın ekonomisi inşaat sektörü sayesinde hayli yol almıştı. Yani Kuzey Kıbrıs'ın lokomotifi turizm değil inşaat oldu. Zaten geçen yıl turist dağılımına bakarsanız, otelde kalandan çok ev satın alıp gelen turisti görürsünüz. İzolasyonlar kalkmadığı için şu an yabancı alıcı sayısı düştü. Çünkü yabancı alıcının, fiyatlarda yükselme beklentisi gerçekleşmedi. Ancak bu kez ekonomisi canlanan Kuzey Kıbrıs halkının harcama kapasitesi yükseldi. Şimdi yabancıdan doğan açığı yerli yatırımcı kapatıyor."

Kuzey Kıbrıs pazarına da bir yenilik ile girdiklerini ifade eden Ali Özmen Safa, Kuzey Kıbrıs'ta tatil köyü konseptinde konut üretip satan ilk firmanın Medview Homes olduğunu söylüyor. Tatile giden insanların tek oda içinde kapalı kalmak istemediklerini söyleyen Safa, şöyle devam ediyor:

"Artık turizmin şekli değişti. Ailesi ile tatile gidenler artık otel kuralları içinde tatil yapmak istemiyor. Bununla birlikte yüksek standartta konut isteyen, normal hayatını bir tatilmiş gibi geçirmek isteyen yerli yatırımcı da bizim bu tarz konutlarımızı tercih ediyor."

Property International Plc'nin kısa bir süre önce Türkiye ofisini açtığını söyleyen Ali Özmen Safa, İstanbul'dan Alanya'ya kadar Türkiye'nin sahil bölgelerinde çeşitli konut yatırımları yapacaklarını söyledi. 2006 yılının sonuna kadar İstanbul'da birkaç konut projesini birden satışa sunacaklarını söyleyen Safa, Türkiye'deki gayrimenkul pazarı hakkında şu değerlendirmeleri yaptı:

"Türkiye'deki gayrimenkul sektörü daha çok yeni. Gayrimenkul sektörünün serbest olarak çalışabilmesi için yan etkenlerin gelişmesi gerekiyor. Mesela mortgage sistemi, güvenlik sistemi gibi. Bunlar daha yeni yeni düzeliyor. Kimi daha düzene girmedi bile. Mortgage'taki en büyük problem şu an faizlerin çok yüksek oluşu. Bu faizleri düşürmek için bir teşvik lazım. Çünkü normalde parasını yüzde 10'la çalıştıran bir banka niye yüzde 5 ile konut kredisi versin? İşte şimdi Türkiye'de bu teşviğin ne olacağı konusunda çalışılıyor. Burada niyet önemli ve ben o niyeti son 4 yıllık ekonomik gelişime bakınca görüyorum."

'Türkiye'de müteahhitler konut satmayı bilmiyor'

Konut üretiminde önemli olan yatırımcıya uygun konutu yapabilmek olduğunu söyleyen Ali Özmen Safa, "Ben her zaman ilk yatırımcıya önem veririm" diyor. Safa konuşmasını söyle sürdürüyor:

"İnşaat yapmak önemli değil, sat bakalım. Yani alıcı ne ister, yaptığını nasıl satacaksın? Yatırımcı kimdir? İçinde kalacak olan da yatırımcıdır. Yatırımcı der ki 'Başıma bir tavan isterim. Ama ne olacak istikbali bu evin?' O yüzden bir projeden evvel mutlaka araştırma yaparız. Şu anda İstanbul'daki konut şirketleri satış yapmıyor. Talep kendisi sıraya girip alıyor. İstanbul'da ev satmasını da bilmiyorlar. Çünkü şimdiye kadar ihtiyaçları olmadı. Ama Akdeniz'dekiler bunu biliyorlar."

İngiltere'nin ilk gayrimenkul yayımcısı

İngiltere'nin gayrimenkul sektöründe 2000'li yılların başında başlayan ve yaklaşık 5 yıl kadar süren yükseliş döneminin yabancı yatırımcılar için büyük bir fırsat dönemi oluşturduğunu söyleyen Ali Özmen Safa, yerli ve yabancı yatırımcıya bu fırsatları anlatmak ve konut satmak için Residence isimli bir dergi yayımlamaya başladıklarını anlatıyor. O yıllarda İngiltere'de böyle bir yayın olmadığı için kendi dergisini çıkardığını söyleyen Safa, konuşmasını şöyle sürdürüyor:

"İngiltere'de bir ilk olan Residence, çok beğenildi. Şu anda İngiltere'de gayrimenkul yayıncılığı yapan 4 - 5 dergi var. Asıl işimiz inşaat olduğu için gayrimenkul yayıncılığının üzerinde fazla durmadık. O anlamda yazık oldu. Çünkü Residence dünyanın dört bir yanına gidiyor. Orta Doğu'da Dubai, Rusya gibi yerlerde çok satılıyor. Bundan bir kaç sene önce Türk tarafından Rum tarafına hiç bir şey giremezken Residence girer ve okunurdu. Tam 140 yerde satılıyordu. Çünkü beğeniliyor ve isteniyordu. Son bir sene zarfında çok Türk bayrağı, KKTC bayrağı çıktığı için Rumlar artık istemiyorlar. Önümüzdeki dönemde Residence'ı Türkiye'de önce İngilizce bir süre sonra da Türkçe - İngilizce karışık olarak yayımlamayı düşünüyoruz."