Gayrimenkulcü bankacılık yapmasın

Ali Dumankaya, gayrimenkul şirketi Dumankaya’yı kuzeni Uğur Dumankaya, amcası ve babası ile birlikte yönetiyor. Bugüne kadar pek çok proje geliştirdiler. En sonuncusu Dumankaya Ritim. Projelerinin tümü için yalınlık içindeki iddialılık tanımı getirilebilir.?Ama, onların bir o kadar iddialı oldukları yan da teknolojiye odaklı yapıları. Sıradan gelebilir bu söz ama, Dumankaya’yı dinledikçe, gerçekten de geleceğin evleri yaptığına inanıyorsunuz. Mesela, ipad’den yönetilen bir evden söz ediyor.
Türkiye’deki pek çok kişi gibi onun da gündeminde deprem var. Marmara depremi sırasında çocuklarını kucağına alıp, ‘kıyamet kopuyor’ diye düşünen Dumankaya, insanların aslında farkında olmadıkları bir cehennem içinde yaşadıkları tespitini yapıyor. Bunu, 1998, yani eski yönetmeliğe göre yapılmış binalarda yaşamakta ısrar edenler için söylüyor. Bugünlerde çok konuşulan İstanbul’daki eski ve kaçak binaların yenileme işinin 10 yılda tamamlanması mümkün ona göre. Bunun yapılmaması halinde ise, “Allah korusun demekten başka çare yok” diyor.
Gündemdeki bir başka mesele için, yani bankaların kredi faizlerini artırmaları karşısında gayrimenkul geliştirmecilerinin vade sürelerini neredeyse 60 aya kadar yükseltmelerini ise, biraz riskli buluyor. Onun için en ideal ölçü, inşaat süresi kadar vade. İşte bu yüzden, sektörün bankacılık yapmaması gerektiğini düşünüyor. Bu arada evi olanlar için ikinci bir ev önermeyecek kadar radikal düşünceleri olan Ali Dumankaya ile 13 yıl aradan sonra yeniden baba olmanın heyecanını, Elif Şafak’ı ve çok kıyısından tasavvufu da konuştuk

TÜRKİYE

En önemli sorun...

YAPI STOKU
Türkiye için en büyük sorun ve hatta tehdit, yapı stoku. Hızlı bir şekilde yenilenmesi gerekiyor.

Gayrimenkulcu kredide nereye gidiyor?

BİZ BANKACILIK YAPMAMALIYIZ
Aslında biz, gayrimenkul geliştiricilerin kendi işini, finans sektörünün de kendi işini yapması gerektiğine inanıyoruz. Yani, biz, bankacılık yapmamalıyız. Ama, şunu da belirtmek gerekiyor, Türkiye’de konut kredisinin maket aşamasında kullandırılıyor olması, dünyaya bile örnek olacak bir model. Dünyada böyle bir model bildiğim kadarıyla yok. Kuşkusuz, şirketlerin son dönemde finansman sorununu kendi içinde çözmeye başlamaları, içinde biraz da risk barındırıyor. Eğer, vade süresi projenin tamamlanacağı süre içinde ise, bu iyi. Biz, kendi ödeme sistemimizde de öyle davranıyoruz. Sonuçta, bankayla anlaşmak istemeyen müşterilere de saygı göstermek lazım. Ama, bunun çok uzun vadelere dayanması tabii ki doğru değil. Sürecin doğru işlemesi gerekiyor. Herkesin hesabını buna göre yapması lazım. Burada şirketler kadar halkın da sorumluluğu var.

Deprem

YA ALLAH KORUSUN YA DA DÖNÜŞÜM
Büyük kayıp yaşandı Van’da. Ama, İstanbul’daki bir deprem, çok daha büyük bir bedel yaşatabilir. Büyük deprem öncesinde de sonrasında da pek çok düzenleme yapıldı. Şu anda yapı denetimi, kontrol üzerine dayalı bir sistem. Ancak, müteahhit firma, yapı denetimciye sadece imza attırıyorsa burada risk var.
Bugün büyük bir kısmı İstanbul’da yer alan 19 milyonluk konut stokunun kimine göre yüzde 50’si, kimine göre yüzde 70’i sağlıksız. Çok işimiz var. Karşıya bakın (Pendik ve Kartal’ı gösteriyor) ne kadar kötü bir yapılaşma. Neredeyse yüzde 90’ı 1998 öncesi binalar. Bu silüete bakıp ya ‘Allah korusun’ diyeceğiz ya da dönüşüm yapacağız.
1999 depremini hatırlıyorum… Çocukları aldım kucağıma. Kıyamet kopuyor diye düşündüm. Bunu yaşadık ama, sivil toplum örgütlerinin de etkisiyle yetersiz kaldık.Yapılacak o kadar çok şey var ki… Depremden sonraki dönemde şehir merkezlerinin dışına doğru kayış oldu. Buralarda nitelikli konutlar doğdu. Ya, şehir içindekiler?.. Çoğu 1998’den önce yapılmış. İçlerinde milyonlarca insan yaşıyor. Artık şehir çeperlerinden dönmenin zamanıdır.
Bugün apartmandaki tek bir daire sahibinin itirazıyla yenilemeye izin vermeyen bir sistemin içindeyiz. Aslında, izin vermeyenler açısından içinde yaşadıkları cehennemi göremedikleri söylenebilir.
Bu açıdan Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nın kurulması bir milat. Devletin tek başına yapabileceği bir iş değil. Sivil örgütler, belediyeler, muhalefet partileri, hükümet, özel sektör seferberlik ilan edip çalışmalıyız. Kentsel dönüşüm seferberliği… Başta mimarlar odası olmak üzere herkes destek vermeli. Şimdi başlasak 10 yılda tamamlayabiliriz. Yılda 500 bin konut yapabiliyoruz. 800 bine bile çeksek… Her yılki 500 bin konutluk ihtiyacı da göz önüne alındığında bu, 10 yılda 3 milyon konut demek. Yine de yeterli değil. Ama, bugün 99 depreminin üzerinden 13 yıl geçmiş. 10 yıl sonra ‘Bir şey yapamamışız’ demekten iyidir.

Faiz artışı

EVİ OLAN İKİNCİSİNİ DÜŞÜNMEMELİ
Faizlerin ortalamada çok da yükseldiğini söylemek mümkün değil. Ancak, yine de faizin, 2012’de tekrar 1 – 1.20 arasına oturacağını düşünüyorum. Esas rahatlama ise 0.5 ile görülür. Kaldı ki, şu anda kredilendirmenin yüzde 75 ile sınırlı olması ve farklı ölçekler, kredi başvuranlar açısından önemli bir elemeyi de beraberinde getiriyor. Ayrıca, bir projede banka ile anlaşan gayrimenkulct, ‘ben garantörüm’ demiş oluyor. Banka da kredi vererek ‘garantör’ olduğunu ortaya koyuyor. Fakat, biz, insanlara ödeyecekleri taksitlere girmelerini öneriyoruz. Eğer, bütçesi yeterli değilse, evi olan ikinci bir ev düşünmemeli.

İstanbul’un en çok neresi gelişir?

ATAŞEHİR VE TOPKAPI
Anadolu yakasında Ataşehir, İstanbul Finans Merkezi nedeniyle öncelikli bir gelişim gösterir. Sabiha Gökçen Havalimanı nedeniyle Kurtköy, gelişim gösterecek bir diğer ayak. Aslında, özetle Kartal ve Tuzla arasındaki tüm hattın özel bir gelişim sağlayacağını söyleyebilirim. Avrupa yakasında ise Topkapı bölgesi ve Zeytinburnu civarı özel bir gelişim gösterecek. Esenyurt ve Bahçeşehir’i ise tartışmaya bile gerek yok.

Dönüşüm rotaları

AKLA?İLK?AVCILAR?GELİYOR
1999 depremi, ölçü zaten. En çok nereleri etkilediyse oralara bakmak lazım. Akla ilk olarak Avcılar geliyor. Ama, yapı hatalarını ve dahası, yapı doğru yapılmış olsa daha sonraki hataları göz ardı etmemek lazım. Oto galeri görüyorsunuz, kolon kesilmiş. Bu tek ayağını kesip iki ayağı varmış gibi yürümeye çalışmak gibi… Bir de doğru zemine rağmen yapı hataları var. Geçenlerde Ümraniye’de bir yerlere çıkmışım. Görüntü kötüydü. ‘Depremde nasıl tepki gösterirler’ diye düşündüm. Oysa, zemin sağlam. Ataşehir mesela… Yeni yapılanıyor ama, son derece kötü yapılanan bölgeleri var. Barbaros Mahallesi gibi yerlerde dönüşüm olması lazım. Dönüşümün rant meselesi olarak görülmemesi lazım bir de. Dönüşüm lafı, bazı yerlerde piyangodan çıkmış ikramiye gibi görünüyor. Oysa ki, sahip olunan dairenin sağlamlaştırılması… Daha fazlası ya da daha azı değil.

MESLEK

Mesleğim

ÇOK KUTSAL
Benim için çok kutsal. Çünkü, doğal afetleri de göz önüne alırsanız, vebali büyük.

Bu mesleği yapmasaydım...

GAZETECİ OLURDUM
Sizin oturduğunuz yerde olmak isterdi. Çünkü, gazeteciliği çok seviyorum. Belki de bu yüzden, elimden gazete ve dergiler hiç düşmez.

Gözbebeği proje

İKON’UN YERİ AYRIDIR
Hepsi çok özel. Ama, Türkiye’nin ilk üçüz gökdeleni olarak Göztepe’de geliştirdiğimiz Dumankaya İkon’un yeri ayrı.

İlk adımlar...

DOĞALGAZ RÜZGÂRI
Makine mühendisliğinden mezunum. Doğrusu, ailem tümüyle inşaatla ilgili olduğu için başka bir seçeneğim de yoktu. Makine mühendisliğini neden seçtiğime gelince… Yıl 1982. Makine mühendisliği ve ardından Birmingham Üniversitesi’nde yönetim yüksek lisansı, o yıllar için ideal bir birleşimdi. İlk işim de zaten 1990 yılında binaların doğalgaz dönüşümleriyle ilgili bir çalışma üzerineydi. Bu arada bankacılık sektörünü de düşünmüştüm ve Pamukbank’ta da altı ay kadar eğitim almıştım. Sonra inşaata yöneldim.

Bundan sonra...

HAYAL GÜCÜNÜZÜ ZORLAYIN, LÜTFEN
Önümüzdeki üç yılı ‘X+3’ diye formülüze ettik. Gayrimenkul yatırım ortaklığı kurmak hedeflerimizden biri. Pek çok projemiz olacak ama, bunlar içinde en önemli bulduğumuz şey, ‘zeki ev teknolojileri’. Daha önce çok duyurduk; ismi Dumankaya IQ.
Önce, Bahçeşehir’deki Dumankaya Modern Vadi projesinde uyguladık, daha sonra tüm projelerde olacak. Halkalı’daki Dumankaya Konsept, Maltepe’deki Dumankaya Ritm’de de bu sistem olacak. Dumankaya IQ için akıllı ev demek yeterli değil. Zaten, bu tanıma öyle alışıldı ki… Çok iddialı gelecek ama, biz, geleceğin evlerini yapıyoruz. Zaten, bundan sonra da konutta gündem çok farklı olacak. Hayal gücünüzü zorlayın lütfen. Hayalinizdeki her şeyi yapabileceğiz. Evinizin kontrolünü ipad’den yapmanızı sağlayacağız mesela.

Dünyaya proje

İSTANBUL’DA HAYDARPAŞA’YA PROJE
Düşündüğüm tek kent var. O da İstanbul. Onun gerçek önemini algılayamıyoruz. Ama dünya, farkında. Bu, yıllardır anlatılan jeostratejik önem düzleminde, ama, onun çok üzerinde bir şey. Türkiye, çok önemli roller üstlenecek. İstanbul da merkezde olacak. Kanal İstanbul, bunun bir yansımasıdır. Global ölçekte bir projedir. Boğaz’ı iç deniz yapacak bir proje. İstanbul’un en özel yeri de bana göre Haydarpaşa. Ama, verimsiz kullanılıyor. Orada İstanbul’un o çok tartışılan silüetini etkilemeyen turistik projeler geliştirilebilir. Ayrıca, tarihi yarımada çok değerli bir yerdir. Bugün Karaköy ve Beyoğlu’nun dönüştüğünü düşünün. Beyoğlu’nun pek çok yerine girilemiyor. Buraları markalaştıracak işler içinde yer almayı isterdim.

Fiyatlar şişti mi?

MESELE ARSA...
Ben, tam tersini söylüyorum. Ucuz bile… Bir de satın alacağınız yerin neresi olduğuyla çok alakalı. Zincirlikuyu’da ev, pahalı. Çünkü, arsa da pahalı. Esenyurt’ta ucuz. Çünkü, arsa da ucuz. Bu arada inşaat maliyetleri de oldukça yukarıya çıkmış durumda. Yüzde 10-15 artış kaçınılmaz görülüyor. Evet, bazı yerlerde fiyatlar, olması gerekenin üstünde. Ama, bu, o firmanın kararıdır. Bunu tüm piyasa için genellemek doğru değil.

Yabancı

İSPANYA KAYMAĞI YEDİ
Bugün İspanya, İngiltere ve Fransa’da pek çok satış gerçekleşti. İspanya, Avrupa’da bu işin kaymağını yiyen ülke oldu. İstanbul’un etki alanı Kuzey Afrika’dan tutun Ortadoğu, Türk cumhuriyetleri ve Balkanlara kadar uzanıyor. Buradaki kitlelere, ‘İstanbul’da bir evim var’ dedirtebilmeliyiz. Bu insanların toprağı alıp götürmesi mümkün değil. Yabancıya satış, ekonomiye farklı bir kulvardan döviz girdisi sağlanması demek. Şu anda 1.5-2 milyar dolarlık satış var. Ama bu, yılda rahatlıkla 10 milyar dolara çıkabilir.

YAŞAM

Geçmiş ve mimari

SELÇUKLU
Kesinlikle Selçuklu mimarisi. Ve daha çok kervansaraylar...

Hayran olduğu mimar

MİMAR SİNAN
Mimar Sinan’a ve ortaya koyduğu eserlere özel bir ilgi duyuyorum.

İstanbul hayali

DÜNYA MİMARLARI İSTANBUL İÇİN TASARLASA
Birisi, dünyadaki ünlü mimarların İstanbul’un her bir ilçesi için bir bina yapmalarından söz etmişti. Çok hoşuma gitmişti. Mesela, Frenk Gehry’ye, Zaha Hadid’e. Tabii artık dünya çapında olduklarını gördüğüm Türk mimarları da işin içine katarak…

İlk para

İLK?PARA?BANKACILIKTAN
Üniversite sonrasında 1990’da bankacılık sektörü için Pamukbank’ta altı ay eğitim aldım. Körfez krizi patlayınca ayrıldım. Eğitim alırken, ücret de ödüyorlardı. Aldığım ilk ücret oydu. Ama, ayrılınca parayı geri ödedim.

Çocuklar

44 YAŞINDA YENİDEN BABA
Hep üç çocuğum olsun isterdim. 13 yıl aradan sonra üçüncü çocuk da dünyaya gözlerini açtı. İlk baba olduğumda 28 yaşındaydım. En son baba olduğumda 44. İlk çocuğum Alihan şimdi 16 yaşında. Kardeşi Duru 15. En küçüğümüz ise 1.5 yaşında. Eve yeni birinin, yeni bir ruh gelmesinin yeri apayrı.

İşyerinde şeytanın avukatı

BÜYÜKLER DE ELEŞTİRİLİR
Amcam Halit bey, babam İbrahim bey ve kuzenim Uğur bey ve ben hep istişare halindeyizdir. Söz konusu olan iş olunca, gerektiğinde büyüklerimizi de eleştiririz. Ancak, bu, sadece kendi içimizdeki durumla sınırlı değil. Öyle bir yapılanma kurduk ki, herkes şeytanın avukatı. Mesela pazarlama müdürlüğü, satış müdürlüğünü denetler. Aynı durum iş geliştirme direktörlüğü, üretim direktörlüğü ve müşteri ilişkileri direktörlüğü için de geçerli.

Projelerde ben...

‘HASTANE BİNASI GİBİ’ DEMİŞLERDİ

Projelerimiz DNA’mızı, yani yenilikçiliğimizi yansıtır. İlk markalı projemiz Konsept İstanbul’da mimari seçimimiz için ‘hastane binası gibi’ diyenler olmuştu. Şimdi Kurtköy’deki bu ilk seçimin daha da gelişmiş hallerini her projemizde görebilirsiniz.

ÇOCUKLUĞUM: Ailenin en uslu çocuğu bendim.
EN ÖNEMLİ SERMAYEM: Her şeye iki açıdan da bakabilmem.
İYİ Kİ BU KARARI ALMIŞIM: İyi ki başka bir meslek seçmemişim. İyi ki yurtdışında okumuşum.
KEŞKE YAPMASAYDIM: Bunu hiç diyemiyorum. Çünkü, onlar olmasaydı, bugünkü ben olmazdı.
HAYATIMIN EN ÖNEMLİ DERSİ: Çok dayak yedik biz. Sadece 1990’dan 2001’e kadar kaç kriz yaşadık. Büyük beceri kazandık. Şimdi her durum için bir senaryomuz var.
GÜNLÜK RİTÜELLER: En az sekiz gazete izlerim. Sektörel portalları incelerim. Rutin toplantılar... Ve akşam bizim son numara, küçük oğluma zaman ayırırım.
STRESİ BÖYLE YENİYORUM: Hayata pozitif bakmaya gayret ederim. Maneviyata çok değer veririm.
BENİM ŞEHRİM: İstanbul.
SON OKUDUĞUM KİTAP: Tasavvufla ilgili okumalar yapmayı seviyorum. Son olarak Elif Şafak’ın Aşk’ını okudum. Çok çarpıcıydı.
SPOR: Maalesef...
EMEKLİLİK PLANI: Son nefese kadar devam.
TATİL: Son seyahatim geçtiğimiz yaz ABD’ye idi.