Önceki yazımda, konut balonunun nasıl oluştuğunu, hükümetlerin inşaat sektörünü teşvik ederek kendi zenginlerini nasıl yarattığını ve balonun gittikçe nasıl şişirildiğini anlatmaya çalışmıştım.
Konut balonunun dar boğazı, “yapılan gayrimenkullerin satılma zorluğu” nedeniyle oluştu. Bu zorluğun aşılabilmesi için, gayrimenkul kredileri özendirildi; yabancıların ülkemizde gayrimenkul almaları teşvik edildi ve reklam kampanyalarına başlandı. Ancak, dünya ekonomik konjonktürü değişmeye ve bozulan ülke ekonomileri düzelmeye başlamıştı. Bu gelişme, hem ihracatımızı hem de inşaat sektörünü olumsuz etkiledi. Bu etkileşime, cari açığımızda büyük dengesizlik de eklenince, paramızın devalüasyonu kaçınılmaz oldu.
Büyümemizi istemiyorlar...
Türk ve yabancı ekonomistlerin önemli bir kısmı, devalüasyonu kâfi görmüyor; enflasyonun düşük tutulması için, faizlerin yükseltilmesini, tasarruflarımızın artırılmasını ve bu amaçlarla da büyümemizin sınırlandırılmasını istiyorlardı. Gerek Merkez Bankamız, gerekse ekonomiden sorumlu bakanımız da bu görüşü destekleyince, faizler artırıldı; banka kredilerinin kısıtlanması yoluna gidildi. Geri ödenemeyen kredilerde artış görülmesiyle de BDDK banka kredilerine üst limitler getirdi.
Durum tespiti
Halen, inşaat sektörünün durumu durum şöyle:
a) Devalüasyon sonrası inşaat maliyetleri artarken, stok fazlası nedeniyle gayrimenkul fiyatları yükselemiyor.
b) Hem kredi faizlerinin yükselmiş olması hem de kredi miktarının azaltılma mecburiyeti nedeniyle ne inşaat sektörü ne de gayrimenkul almak isteyenler yeterli ve kolay kredi bulamıyor.
c) Bankalar arası bir kredi borsası, özellikle de gayrimenkul kredisi borsası kurulamadığı için bankalar mevcut kredi portföylerini azaltamıyorlar.
d) Havaalanı, köprü, hızlı tren gibi projeler alıp, parasını devletten tahsil edebilecek olan inşaatçılar, iyi durumlarını sürdürürlerken, yaptıkları gayrimenkulleri kişilere satmak zorunda olan inşaatçılar zor duruma düşmüş durumdalar. Aynı sektördekilerin sorunları farklılaştı.
e) Neredeyse sanayicilerin tümü, sanayi alanına yatırım yapmak yerine, inşaat alanına yöneldiler. Bu yönelmede, yıllardan beri inşaat sektörünün sanayiye göre, ortalama beş kat daha fazla kâr getirmesinin rolü var.
f) Son bir yıl içinde konut talebi % 12.5 azalırken, konut arzı % 76.8 oranında artmış bulunuyor. Yani, konutta arz ve talep arasında büyük fark oluştu.
g) İnşaatçılar, önceden sattıkları konut fiyatlarının altındaki fiyatlarla gayrimenkul satamıyorlar. Aksi takdirde, daha önceki alıcılar da fark isteyebileceklerinden, birçok müteahhit yeni alıcılara kendi cebinden ödeme yaparak veya kredi vererek fiyatı düşürmeye çalışıyor.
h) Şu andaki konut fiyatlarımız hâlâ ABD ve Avrupa’daki fiyatların çok üzerinde.
i) Yapılan lüks konut ve AVM’lerin çoğu, bilgisiz, görgüsüz ve deneyimsiz kişilerin elinde kalmış; iyi işletilemez durumda.
j) Müteahhitler ürettikleri gayrimenkullerin ancak bir bölümünü satabildikleri ama gayrimenkuller oturulabilir vaziyette olduğu için aylık gider ödemek durumundalar. Bunlar, masraflarını azaltmak adına, bina yönetimlerini elde tutup, mevcut sakinlerden çok yüksek aidatlar alıyorlar. Konut satın alacak olanlar da bu yüksek aidatları görünce vazgeçiyorlar.
Türk ve yabancı baskı odakları, büyümeyi düşürmeye dayalı mevcut ekonomi politikanın sürdürülmesini istediler ve Davutoğlu he de bunu kabul ettirdiler. Bu gelişmeler ışığında, 2023 hedeflerinden tamamen vazgeçilmiş durumda. Konut balonun da patlayacağı günü bekliyoruz.
