Emekleme dönemindeyiz konut çok büyüyecek

Faiz Yüzde 0.80’in altına düşerse, bu iş şahlanır

- Türkiye’de sosyal yaşam değişti. 3+1 konutta yaşayan aileler 2+1’lerde, 1+1’lerde yaşar oldu. Hatta stüdyo daire yeni yaşam alanına dönüştü.

- 2016’yı 1.3 milyon adetlik konut satışıyla kapatacağız. Henüz kentsel dönüşümün yüzde 20’sine bile gelmedik. 2017, bir kere 2016’dan kesinlikle geri gitmez.

- Niye yabancıya çok satamıyoruz? Çünkü gelenler ‘Sözleşmeyi göreyim’ diyor. En büyük golü buradan yiyoruz. Aldığı malı garanti olarak sözleşmede yazılı veremiyoruz. Deniz gören bir daire satıyorsunuz, bir bakıyorsunuz önüne başka bir bina gelmiş. Bu durum acilen değişmeli. İstanbul’a master plan şart. Bu, konut yapımcıları için de önemli, konut satın alanlar için de önemli.
- Ne zaman kampanya olsa bir yaygara kopuyor. ‘Balon var, fiyatlar aşağı iniyor’ diye. Böyle bir durum yok. Bu dönemlerde lokasyon, kalite ve iyi iş yapan firmaların malları öncelikli satılır.

- Bizi ne durdurur? Birincisi faizlerin yükselmesi veya düşmesi durumu. İkincisi fiyatlar düşecek ve çıkacak beklentisi. Bunlar bizi beklemeye alıyor. Süreklilik sağlamak için iç dinamikleri harekete geçirmek lazım. Bu Türkiye’de toplanan mevduat ile mümkün değil. Bu yüzden bankalar yurtdışından aldığı sendikasyon kredileriyle işi döndürüyor. Bunun da bir maliyeti var. Faizler bu yüzden istenilen seviyelere bir türlü inmiyor. Bu noktada “mortgage” kredisi tam manasıyla çalıştığı taktirde aşağı doğru bir faiz inişi görülebilir. Faizler 0.80’in altını görürse bu iş şahlanır.

- Dönüşüm projelerinde parsel bazında değil, ada bazında dönüşüm planlaması yapılması önem taşıyor.

- İstanbul’daki Fikirtepe projesi çok önemli projedir. Bütünü ile yerleşim bölgesinin yüzde 40’ı ortak alana terk edildi. Projenin önemi henüz anlaşılamadı. Bugün metrekaresi 8-9 bin liradan satılan konutların gerçek piyasa fiyatı 14 bin liradır.

- 2017’de konut satışları 2016’da çıkacak rakamın gerisine düşemez.

- Yabancı alımı çok önemli. İstanbul’da yılda 97 bin birinci el konut satılıyor. Metrekaresi 7 bin TL ve üzeri satılan konut sayısı 12 bin. Bunun yüzde 40’ı Anadolu, yüzde 60’ı Avrupa yakasında. Yabancı alıcının üst segmentte olduğu düşünüldüğünde, bu alanın neden önemli olduğu açıkça ortada.

- Yılda yaklaşık 4 milyar dolarlık bir yabancı satışı var, bu rahatlıkla 2-3 katına çıkabilir. Gerekli düzenlemeler yapılsın, yılda yabancıya 30-40 bin konut satın siz de ABD gibi, İngiltere gibi dokunulmaz olursunuz.

- Yabancıya mülk satışını politika haline getiremedik. Ankara’da koca koca adamlar bir dönem ‘Yabancıya ev mi satılırmış?’ derdi. Bununla mücadele ettik. Şimdi bir yol alındı. Ama yurtdışındaki Türkiye algısı için de çalışma yapmamız gerekiyor. Bunun için devlet kurumlarıyla birlikte Gayrimenkul Tanıtım Fonu gibi bir yapı kurulabilir.

- Başka sektörler gibi konut da kurumsallaştı, markalaştı. Şimdi insanlar neden marka konuta gidiyor. Çünkü marka konut yapımcıları hem arsa seçiminde hem yapı kalitesinde özen gösteriyor. Konutların değeri kısa sürede diğer konutların değerinin üzerinde artıyor.

‘Tapu aşığıyız’

- Kampanyalar önemli ama sektörde rekabet var. En iyiler, en önce satılıyor.

- Türk halkı tapu aşığı, imkanı olan konut sahibi oluyor. Yeni evlere talep var.

- Markalı konutlardaki fiyat artışı, kalite ve inşaat malzemesi kaynaklı. Demirden, çimentoya diğer inşaat malzemelerine hemen her girdide dövizin fiyatı etkisini gösteriyor.

- Yılda 650 bin evlilik, buna 130 bin boşanma eklendiğinde ihtiyacın büyüklüğünün 800 binlere geldiğini görüyoruz. Eskiyen konutların yenilenmesine de haydi 200 bin diyelim, ihtiyaç 1 milyonlara geliyor. Bu üretimi karşılayacak boyutta, önemli bir rakam.

- Yabancıya satış konusunu Ankara olarak ‘Çözeceğiz’ diyorlar. Ama gündem çok hızlı gittiği için bu konuya ağırlık verilmedi. Mütekabiliyet arkada kaldı.

- Faizler yüzde 1’in altına geldiğinde insanlarımızın konuta yatırım yaptığını görüyoruz. Yüzde 0.70, 0.80 bandında hareket başlıyor. Faiz bir yüzde 0.60’ın altını görsün siz o zaman görün. 1.5 milyon şak diye satılır.

- Geleceğe güven önemli mesele. Çünkü kaygı başladığında ilk alım ertelenen yer konut oluyor. Ama son yaşadığımız 3 yıl gösteriyor ki, duraklama da olsa konut piyasası en fazla 3-5 ayda kendini toparlıyor.
2008 krizinde bile bu böyle oldu. Kendimizi hızlı tedavi edebilme yeteneğine sahibiz, ayağa kalkıp yolumuza devam ediyoruz.
Bakın bu olmasaydı çok büyük sosyal patlamalar olurdu, kriz olurdu. Bunlar yaşanmadığına göre, geleceğe güven ve istikrar noktasında bir eksiğimiz yok.

- Değer artışı konut alan için önemli konu. Son 5 yılda dolar kuruna bakalım, 1.80 TL’den 3.60 TL’ye geldi. Yani 1 koyan ancak 2’ye katlayabildi. İstanbul’da ise konut fiyatları yüzde 150’ye yakın artış kaydetti. Konut Türkiye’de hâlâ önemli getiri aracı.

- Şimdilerde yeni konut satışlarında spekülatif talep yüzde 20-30 dolayında. Birikimi olan konut fiyatındaki artışa bakarak konut alıp satıyor.

Evi olanın da, ev almak isteyenin de şu sıralar kafasından geçen bir soru var.

- Ev fiyatlarındaki artış sürecek mi? (Bu soruyu, “Ben aldıktan sonra fiyatlar düşer mi?” ya da “İleride sattığımda zarar eder miyim?” şeklinde yorumlamak mümkün)

Piyasada bir balon olduğunu, dolayısıyla fiyatların düşeceğini hesaplayanların da kafasından geçen bir soru var.

- Bu evleri kim alıyor? (Bu soruyu da, “Rakamları şişiriyorlar, aslında bu evler satılmıyor” diye yorumlayabiliriz)

Türkiye’de pazara yön veren üç büyük gayrimenkul şirketinin Kurucu Başkanlığını yapan Nazmi Durbakayım, Ziya Yılmaz ve Altan Elmas ile yaptığımız sohbette bu sorulara yanıt arıyorum.

Kendi projelerinden verdikleri ilk satış fiyatlarıyla, bugünkü metrekare değerleri karşılaştırıldığında son 10 yılda “alanın iyi kazandığı” bir süreç geçirdiğimiz ortada. Peki 2016’da ev alan veya 2017’de alacak olan ne kazanacak? 1 iken 3 olan fiyatlar, 3’ten 5’e, 5’ten 10’a ne kadar sürede çıkacak?

Hâlâ arsa bakıyorlar

Üretilen konut ile “ihtiyaç” noktasında (arz-talep) bir sorun olmadığını rakamlarla ortaya koyan müteahhitler, para kazanmak için fırsat kollayan yatırımcılar ve yabancı alıcıları da hesaba kattıklarında gayrimenkul işinin Türkiye’de henüz “emekleme” aşamasında olduğu konusunda hemfikir. Bu söylemin devamını getirecek olursak, “Bu iş büyüyecek, önümüzdeki yıllarda, 3 olan fiyat 5’e, 5 olan fiyat 10’a çıkacak.”

Doların getirisi ile İstanbul’da yatırım yapılan yeni bir konutun getirisi karşılaştırıldığında, ev alanın hep daha kazançlı çıktığını ifade eden müteahhitler, trendin böyle süreceği noktasında da kendilerinden eminler. Bu yüzden 2017 için milyarlarca liralık iş planlarını önlerine koyan bu üç müteahhit, hâlâ arsa-arazi aramayı sürdürüyor, kentsel dönüşümse kentsel dönüşüm, sıfırdan projeyse sıfır proje için para ve mesai harcamayı göze alıyor. Üstelik finansmanı bankalardan değil, kendi sermayeleri ve maketten satış gelirlerinden sağlayarak...

Anlaşılan “iyi olanın” (Konumuyla, kalitesiyle, prim potansiyeliyle) sattığı bir dönemden geçiyoruz. Önüne çıkanın satın alındığı değil, derinlemesine araştırdıktan sonra yapılacak olan alımın kral olduğu bir dönem...

Kayserililer diyor ki!

Bu noktada da, Kayserili işadamlarından sıklıkla duyduğum iki söylemi kafamızın bir yerine not etmekte fayda var.

- Evi satarken değil, alırken kazanırsın.

- Alan kazanır, satan kaybeder.

(Evi “iyi fiyattan” almak -yani pazarlık- ise bu işin sırrı olsa gerek)

Proje yapma kararı müteahhitlere, ev alma kararı tüketicilere ait. Türkiye’nin geleceğine güveniyorsanız, gayrimenkul de önünüzdeki yatırım araçlarından biri olarak endamını ortaya koyuyor. İyi düşünün, karar sizin.