Gayrimenkule yol haritası

Duygu Erdoğan- Gayrimenkulde trendlerde pandemi yönlendiriyor. Bu sürecin getirdiği dönüşümü yatırımcı ve tüketici açısından değerlendirir misiniz?

-Pandemiden sonra piyasa konut ve diğer gayrimenkul ürünleri olarak ikiye ayrılıyor diyebiliriz. Konutta neler değişti? Öncelikle insanların tercihleri çok değişti. Ardından tüketicinin beklentileri mimari projeyi değiştirdi. Örneğin daha önceleri emsalden kazanmak için kaldırılan balkonlar geri döndü. Balkon, teras, bahçe gibi açık alan ve ev içinde çalışma alanı olarak ayrılabilecek ayrı bir alan ihtiyacı hissedildi. Çocukların okul düzenine uyum sağlayacak ayrı alanlar da buna eklendi. Zaten yansımasını yeni projelerde net olarak görüyoruz. Bunlar mimari proje aşamasındaki değişimler oldu. Yanı sıra insanların yaşam anlayışında köklü değişimler oluştu. Müstakil evler yeniden gündeme geldi. Ulaşılabilir fiyatlı görünmediği için uzak duruluyordu ama bu dönemde daha erişilebilir fiyatlar varsa tüketiciler oraya kaydı. Tabii lokasyon da değişti. Mesela Kurtköy, Pendik, Tuzla, Silivri, Büyükçekmece hayatımızda daha çok yer etti. Ofise her gün gitmeyen çalışanlar için mesafenin açılması önemli olmadı. Diğer taraftan da ev ile iş arasındaki mesafe değerini kaybedince bir de üçüncü bir topluluk çıktı karşımıza. Şehrin daha dışında, kıyı hattı olmak üzere tercihler dikkat çekti.

+Konut dışında da köklü değişimler yaşandı değil mi?

-Diğer gayrimenkullerde ise pandemiyle birlikte, evet, çok derin dönüşümler yaşandı. Örneğin ofisler. Ofislerde hayat tamamen değişti. Operasyonel maliyetlerini kısmak isteyen herkes ofis daraltma yoluna gitti. Kiralanan alanlar küçüldü ya da tamamen sistem değiştirildi. Ofis kısmındaki değişiklik çok ani ve sert oldu. Bu sertliği de piyasa halen karşılayabilmiş değil. Küçülen metrekareler, boşaltılan katlar tam dolmadı. AVM’ler farklı bir alt başlık. İlk anda çok ciddi kayıplar oldu ama ziyaretçi sayıları artık döndü. AVM’lerde bir kira modeli değişikliği de yaşandı. Bütün kiralamalar ciro kiralamasına dönmüş durumda neredeyse. Gelirine ortak oluyorsunuz bir anlamda. Model değişikliği var. Yeme içme alanları yeniden organize edildi. Farklı konseptler oluştu. Lojistik bu dönemin güçlü başlıklarından. Çünkü bu tarafta hayat çok olumlu gitti, lojistik pandemiyle birlikte hayatın kalbi oldu. Kargo şirketlerinin ulaştırmaları, e-ticaret organizasyonu, depo yönetimleri... Başlı başına lojistik piyasasında inanılmaz bir hareket vardı. Halen de hareket sürüyor. Bütün e-ticaret firmalarının arsa arayışları devam ediyor. Talep canlılığı çok net görünüyor. Turizmde pandeminin ilk etkileri çok olumsuzdu. Şehir otelleri çok daha kötü etkilendi. Resort oteller biraz daha hızlı adapte oldular. Artık iki tarafta da eski performanslar geliyor. Kârlılıklar istenilen duruma geliyor. Sağlık sektörü ve özel yurtlar... Şimdi de tam tersi süreç var, evler ve kiralık fiyatlar GAYRİMENKUL DÜNYASI Gayrimenkule yol DUYGU ERDOĞAN Makbule Yönel Maya 5757 arttı yeni yurt az. Hareketlilik var ve eylülde daha net göreceğiz. Yaşlı bakımevleri gibi toplam sektörde az bir payı olan başlıklar var. Çok iştah yok halen.

+Arsalar ayrı bir konu; arsa yetersizliği sürekli gündemde, gayrimenkul fiyatında önemli bir etken...

-Pandemi döneminde beklemediğimiz hızda bir fiyat artışı vardı. En az konut yatırımları kadar önemsendi, insanlar ayağım yere değsin istedi. Döviz kur artışı, enflasyon gibi yan etkenler de devreye girince arsalar daha da değerlendi. Arsada önemli bir fark var. Şehircilik tarafında arsa kıt kaynaktır. Üretilemiyor. O nedenle fiyatının sürekli artması beklenebilir. Böyle olunca özel sektörün kendine arsa geliştirebilmesi pek mümkün değil. Arsa geliştirebilecek olan kaynaklar için adres kamuyu gösteriyor. Kent merkezinde kentsel dönüşümle arazi mümkün olabilir.

+Konut fiyatlarındaki artışı konuşuyoruz 1 yılı aşkın süredir... Seyir nasıl devam eder sizce?

-Bundan sonraki süreçte biraz daha durulma, en azında yatay bir seyir bekliyoruz. Son olarak temmuz verileri de bu yavaşlamayı gösteriyor. Fiyat artışları hepimizin hayatına çok dokundu. Çok yüksek bir talep daralan arz ile karşılaştı. Fiyattaki yatay seyri özellikle BDDK kararı sağladı. BDDK’nın enerji sınıflarına göre birinci ve ikinci el konutu kredi değer oranında ayırması ani yükselişi biraz engelledi. Buna göre, Türkiye’de satılabilir sınır konut fiyatı 2 milyon mertebesinde. Öyle olunca da enerji sınıfı kimlik belgelerine göre bir sınıflandırma yaptığımızda bizde C ve altı daha yoğun durumda. Yani karara göre böyle bir evin yüzde 60’ını kredi ile alabilirsiniz. Yüzde 40 nakdiniz bulunması lazım. Bu perspektiften bakınca zaten piyasayı frenleyici bir durum. Çünkü genelde yüzde 70-80’i için kredi tercih ediliyor. Bu tarz piyasayı yavaşlatan etkilerle satılık konut fiyatlarındaki fiyat artışı da normalleşti. Hâlâ konut almak için ciddi bir talep var. Kredi faizi böyle de olsa enflasyona karşı halen çok cazip bir alım. Ama bundan sonraki aylar için çok yüksek fiyat artışları beklemiyoruz, tabii enflasyonun altına da düşmez.

Yerel müteahhit hareketi canlı’

+Arz tarafında hareket var mı, konutta yeni üretim piyasaya giriyor mu?

-Türkiye genelinde markalı konut geliştiricileri ve yerel müteahhidin yaptığı konutlar var. Markalı konutların toplam üretimde payı yüzde 10’u geçmiyor. Ağırlıklı olarak yerel müteahhidin işleri var. Kent merkezinde uygun fiyatlı konut belki zor ama çeperlerde uygun fiyatlı konut olanağı halen var. Silivri’de mesela geçmiş yıllara göre tapu hareketi çok yoğun, Tuzla da öyle. Pendik, Kurtköy de hareketli ilçelerden. Arz tarafında aslında herkes üretime bakıyor ama markalı konutta üretim maliyetleri yanı sıra belli standardı var. Arsa profili belli, kitlesi belli. Piyasanın yerel oyuncularında iştah halen çok canlı.

+TSKB sürdürülebilirlik ölçütleriyle hareket ediyor. Bu ilkeler sektöre nasıl yayılıyor?

-Sektörel olarak, sürdürülebilirlik gayrimenkulde biraz daha ESG normlarını sağlamak kurgusunda gerçekleşiyor. Daha tam olarak sektörde karşılığını bulmaya başladığını söyleyemeyiz. Gayrimenkule biraz daha gecikmeli yansıyacak gibi. Firma olarak, TSKB iştiraki olarak farkındalığımız çok yüksek. Daha 2012-2013 yıllarında yeşil değerleme diye bir ürün oluşturduk. Binanın yeşil sertifikası olmasının neler kazandıracağını, değerlemede nasıl etkisi olacağını gösterdik. İddialı bir şekilde devam ediyoruz. Şu anda bir kurum ile bir ürün çalışıyoruz. ESG ratinglemeyi gayrimenkule yapalım istiyoruz.

20.yılını kutluyor, hedefler değişmedi

+TSKB Gayrimenkul Değerleme 20. yılını kutluyor. Yeni yol haritanızda neler olacak?

-Sektör çok genç. 2002 yılındaki bir tebliğ neticesinde ilk kurulan şirketiz. Bu sürecin 17 yılında ben de bulunuyorum. Sektörün ne kadar evrildiğine yakından tanık oldum. Biz 2017 yılında yani 15. yılımızda net bir strateji çizmiştik. TSKB kaynaklı marka değerimiz, iş yapma kültürümüz var, paydaşlarımız var. Türkiye’de en fazla ciro üreten değerleme şirketi değil, en kaliteli işleri yapan, sektörün referans noktası olmak istiyoruz dedik. 20. yılımızda da bu kalitemizi, portföyümüzü sürdürerek hedeflerimizden şaşmayacağız. Gelecek beş yıl için iddiamız, sektörün ciroda ilk 5 şirketi içinde olacağız, yeni ürünlerimiz gelecek. İnsan kaynağına çok önem veriyoruz. Burada gelişimlerimiz durmadan sürecek.